當城市的攤大餅式擴張達到極限，不再有更多可以新建的空白用地，房地產市場便會步入存量價值時代。
我們正在走向這樣一個時代，土地資源日益稀缺，增量市場規模收縮。但同時，中國的都市也患上了各種各樣的“大城市病”，比如交通日益擁堵、社區差異拉大、市政基礎配套不足、生態環境堪憂等。
天華集團是中國最早的一批民營建築設計公司，過去20多年來，隨著中國商品房市場的開放和發展，這家民營設計公司通過專注開拓住宅設計市場，在國有的大型設計院和外企林立的環境中，保留了自己在業內的一席之地。
但現在，這家靠住宅建築設計在業內立身的企業，已經在逐步轉向。去年，天華和哈佛大學合作出版了《上海城市更新·五種策略（Shanghai Regeneration Five Paradigms）》,探索中國城市的更新之路。
書中提出，近三個十年的中國城市狂飆式高歌猛進的時代需要一個減速時段，讓我們可以思考建造的不同模式的差異或得失，現在我們已經漸漸看到了這個時代的到來。“設計”曾經作為一種強大的力量塑造和再塑造了上海，這在城市天際線的變化中被集中體現，然而現在，“設計”亦將引領上海的內向型城市更新。
回顧剛剛過去的2017年，房地產住宅市場增量依然在瘋狂成長，在此領域耕耘已久的一家設計公司，為什麼現在要特別關注城市更新？天華總建築師黃嚮明在接受界面新聞記者專訪時表示：“城市更新是城市發展的必然要求，也是建築行業當下面對的重要課題。”
有業內人士認為，以重點中心城市核心區域為主的“城市更新”，將成為房地產市場未來十年乃至更長時間的下一個風口。
對此，天華集團董事、總經理柳玉進說，作為一家服務房地產市場的建築設計企業，天華早在2010年就做過趨勢研究。他認為，未來十年內，中國的住宅增量不會有明顯下降，但10年之後，住宅顯然不會無限制增長下去。“2016年時是最高峰，一年全國住宅的開發量是17億平方米，後來降到15億，很快會降到10個億左右，10個億左右會持續到2025年。”
在住宅開發增量逐漸下降的過程中，城市更新就會漸漸成為城市發展的新增長點。從2008年開始，原本一直在住宅設計業務中掘金的天華，開始大力拓展公共建築市場，積極參與城市更新項目，完成了諸如蘇州高新區文體中心這樣的大型民生綜合體的設計，並且陸續中標了上海新天地、陸家嘴、前灘等地段的城市更新項目。
而當大家越來越多地談論城市更新時，未來城市究竟應該呈現怎樣的面貌？
黃嚮明認為，未來城市一定會越來越密集，城市更新的過程不能僵化處理，哪裡需要拆掉重建、哪裡僅僅是修繕，這需要將時間、技術、需求綜合起來考慮。
“以前我們對城市歷史性的認知是從西方來的，歷史性城市或者歷史性建築的物質性是被放在第一位的，所以現在很多房子因為是很多年前建的，就不能拆了。但是不是應該這樣？其實也很難講，城市將來肯定會向更高的密集度發展，認為以後城市會回到田園狀態或者我們都去做鄉村建設的觀點，是不現實的。不是說每個房子都必須保留下來，對待歷史問題，不能僵化處理，不然城市發展就失去了活力。”
黃嚮明舉例說：“比如我們保護里弄時，要求里弄人既不能把房子修了，也不能把房子拆了，他們住起來卻是很不舒服的，不符合現代生活的要求。”
他認為，未來的新城應該更加生態、更加方便，有更先進的混合功能分區。“我們現在用的城市規劃原理是工業化時代留下來的，最核心的就是功能分區。為什麼要功能分區？因為以前產業是汙染的，比如像倫敦工業化的時候，城市很髒，所以要把工業區、商業區、金融區、居住區區分開來。我們現在也是這樣搞，上班要開兩個小時車去，開車堵，坐地鐵把人擠成沙丁魚。現在已經沒有必要——製造業在城市的產業裡已經不是最核心的東西了。所以我們在很早的時候就提出要做混合社區。我們有兩個比較重要的案例，一個是瑞虹新城，一個是創智天地。”
《上海城市更新·五種策略》書中將五種策略歸納為——異質空間：建設新鎮以激活近郊與遠郊；文化多元：發展半城市化區域為國際社區；創新驅動：轉化後工業地塊為創新創意園區；文脈再生：重塑城市飛地以創造混合功能新城市中心；歷史再造：批判性保護修復與理性擴建。
書中說，這五種策略並不能囊括上海在過去十年所出現的城市更新的全部現象，也並非全部是值得推崇的成功舉措，相反，其中有很多批判性和反思式的研究。這本書的目標是——尋求更適宜的城市更新改造模式。
問答實錄：
界面新聞：為什麼要出《上海城市更新·五種策略》這本書？
黃嚮明：這本書是去年跟哈佛聯合的項目。過去，正統的學術界，包括西方的，對中國正在發生的事情不是很瞭解，他們也不是特正面地講這些事，我們覺得特別有必要把我們在上海做的一些大型社區、城市更新的案例，請哈佛的朋友到中國來，到我們這些項目去看，看了以後，他們很客觀地對每個項目寫了分析和研究，在這樣的基礎上總結概括，最後形成了一本書。中國每個發展階段都有一些非常特殊的東西，而且中國發展是生動的，不是那麼教條化，並不是按照某種理論來的。
界面新聞：現在天華在盈利上，還是住宅設計佔大頭嗎？
柳玉進：是建築設計，不一定是住宅設計，因為我們還有很多商業綜合體、文化綜合體也是盈利的。我們2017年合同額25.8億，實收款大概17億元。其中，在設計業務板塊中，住宅建築設計佔比大約為60%，公建佔比約40%。
界面新聞：天華有沒有涉足長租公寓項目的設計？
黃嚮明：去年上海好像一共出了19塊租賃用地，其中我們可能有四五個項目。現在做的最頂級的長租公寓在張江，是吸引世界頂級科學家的別墅項目。
界面新聞：天華的口號從“建築設計企業”轉型成為“城市建設領域專業服務集團”，這兩者之間的不同是什麼？
柳玉進：我們現在已經試水節能和環保產業，不再侷限為設計公司，而是城市建設領域的專業服務公司。在節能領域，我們已經研究出一種生物質燃料，可以緩解冬天天然氣供應不足，現在有4家工廠，計劃未來打造60家工廠；我們還有一個公司做分佈式光伏發電。
環保板塊主要是兩個業務，一個是環保諮詢，這是我們的強項；此外還有一個公司專門做工業汙水處理。
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