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《中國經濟週刊》 記者 宋傑 | 三亞報道

（本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第19期）

4月28日，由復星投資110億元建造、柯茲納國際管理的三亞•亞特蘭蒂斯酒店正式啟幕。

針對近期海南全面深化改革開放、建設自由貿易試驗區、中國特色自由貿易港等政策紅利，復星集團董事長郭廣昌認為，海南在旅遊、貿易、金融、健康領域都將有全新發展，復星將會關注這些領域的投資機會。

三亞市副市長許振凌出席啟幕儀式時表示，三亞•亞特蘭蒂斯酒店將重新定義休閒度假概念，推動三亞旅遊進入3.0時代，助力海南自由貿易試驗區、自由貿易港建設和中國旅遊業的轉型升級。

不過，也有業內人士認為，近年來海南休閒度假遊市場發展迅猛，國際酒店品牌搶灘登陸，競爭激烈，此番復星能否在海南休閒旅遊市場紅海脫穎而出，還要看後續市場對此類高端度假產品的接受程度。

目前，海南旅遊業已有向海、島、山、農、文等各種資源進行高度整合的趨勢。（視覺中國）

三亞高端酒店業競爭激烈

三亞作為中國最熱門的旅遊城市之一，高端酒店或許是其最不缺的旅遊產品。截至目前，三亞開業五星級或達五星級標準酒店數量已超過120家。據景鑑智庫不完全統計，僅2018—2020年三亞預計開業的五星級或超五星酒店就有21家。

此外，海昌旗下三亞海昌夢幻海洋不夜城也預計於今年底開業，屆時將進一步分流三亞度假市場客源。

亞特蘭蒂斯所在的海棠灣，已經集結了30多家高端酒店。業內人士介紹，去年就有號稱七星級的海棠灣紅樹林酒店開業，相信今後號稱七星的超星級酒店也不會止步於此，單純的高端酒店很容易陷入同質化競爭。

景鑑智庫創始人、首席分析師周鳴岐分析說，從近幾年的三亞酒店業市場統計來看，三亞的酒店產業有一個明顯的特徵：隨著國內近年來旅遊度假需求的迅猛增長，呈現出“供需兩旺、收益下降”的總體趨勢。“雖然市場需求的持續增加拉動了住宿率的上升，導致市場供給增長迅猛，但‘以量換價’也使平均房價出現持續性下滑和利潤下降。未來4年，三亞新開業高星級酒店數量眾多，客房數接近翻倍，市場競爭將更為激烈。”

單靠高端酒店，不足以形成足夠回報能力

周鳴岐介紹，從周邊小環境來看，海棠灣幾乎都是五星級以上酒店加配套地產形成的旅遊酒店+地產集群，未來會是三亞最大的高消費客群集中地。“這裡距離機場、市中心區域約1小時車程，形成了一個相對孤立的區域。高端酒店林立，配套商業也不少，獨缺高端的沉浸式娛樂產品。”

作為集吃住遊購娛於一體的全要素旅遊綜合體酒店，亞特蘭蒂斯正中海棠灣的旅遊缺失點。

不過，也有業內人士認為，亞特蘭蒂斯這種高舉高打的極致路線，是一把“雙刃劍”。雖然房地產可以回收大部分投資，但海棠灣的旅遊度假地產多以出售返租的形式賣出，出售之後開發商會持續產生租金支出。加之高規格的酒店和文旅娛樂板塊本身的日常維持費用非常高昂，如果客流不足，這些華麗的設施就會成為巨大的包袱。

對於投資回報的預期，復星旅遊文化集團副總裁陳波說：“具體數字我還說不好，目前可以看到的是，迪拜的亞特蘭蒂斯年營業額約為6億美元。春節試運營期間，我們開了400多個房間，幾乎訂滿。另外，每天還有5000多名遊客過來參觀，除了酒店的收入，還有門票等其他收入。”

地產顧問公司戴德梁行華南區策略發展顧問部主管李偉告訴《中國經濟週刊》記者，三亞的海棠灣和亞龍灣已成為世界酒店品牌追逐落地的區域，但目前階段，單純高端酒店的投資尺度與其回報能力比較已不具可行性，必定尋找各自可以平衡的現金流或融資策略，已在運營的酒店也在窮盡方法增加娛樂休閒的功能吸引遊客。

李偉認為，目前在空間上，土地已經稀缺，未來灣群依託可拓展腹地實現差異化與互補的分工尤為重要。“海南接續發展自由港惠及國人的同時，必定會吸引更多的國際遊客。升級提質換擋、延長遊客停留時間、提高重遊率，是所有市場參與者未來共同努力的方向。海棠灣雖已不是一張白紙，但一定會成為海南自由港的先鋒區域。”

海南仍處開發濱海資源的初級階段

1996年1月1日，中國出現第一家旅遊度假酒店——亞龍灣凱萊酒店，被稱為三亞旅遊1.0版；2003年，三亞喜來登酒店開幕，中國開始引進國際化酒店，三亞旅遊進入2.0時代。業內人士認為，隨著海南全面深化改革開放，三亞旅遊即將進入3.0時代。

“自由貿易試驗區和自由貿易港的建設給海南迎來史無前例的機遇，海南接下來的5到10年有非常寬廣的發展空間。”復星國際執行董事、聯席總裁徐曉亮說。

海南省旅遊委數據顯示，2017年海南接待遊客6745.01萬人次，同比增長12%；實現旅遊總收入811.99億元，同比增長20.8%；入境遊提前3年完成接待百萬人次的目標，旅遊外匯收入同比增長94.6%。

國家旅遊局監督管理司2018年3月19日公佈的《2017年第四季度全國星級飯店統計公報》則顯示， 2017年第四季度，三亞平均房價位列全國第二，平均出租率全國最高，達78.69%。

中智科博產業經濟發展研究院的研究結果顯示，單純旅遊往往出現“來也匆匆，去也匆匆”的局面，卻不能有效和產業融合。從三亞乃至海南島的旅遊資源開發來看，目前主要還是集中在開發濱海資源的初級階段。未來海南島應持深化複合、立體的資源觀，充分把海、島、山、農、文等各種資源進行高度整合和價值組合。

第一太平戴維斯中國酒店部董事王冰告訴《中國經濟週刊》記者，海南到訪人群90%以上是中國客人，但是如果海南把免籤政策放寬到59個國家，再加入未來可能落地的博彩業，成為自由港，就能夠和澳門形成相互競爭與促進。

李偉認為，海南是“一帶一路”倡議與自由貿易試驗區相結合的國際性開放創新“樞紐”，是國內業務轉型與多元化及開拓國際市場的平臺。對於復星等企業來說，他們能借此對離岸文旅體育休閒、貿易科技金融市場及綠色工業等多元化業務投資場景進行實踐。

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