一：第三代接班，K11前景無限
新世界發展有限（0017.HK）於1970年由已故的鄭裕彤博士創立，並於1972年在香港聯合交易所掛牌上市，其後逐步發展成為植根香港的大型發展商，現為香港恆生指數成份股之一。集團的業務包括物業、酒店營運、基建服務及百貨等，集團資產總值約為5935億港元。
眾所周知，新世界發展是香港地產四大家族之一，香港商界超過大半的財富都歸屬於這四大家族。從2012年開始，李嘉誠逐步撤出在內地的投資，轉身進軍英國等海外市場，引發諸多評論。與其相反，新世界鄭裕彤家族卻堅定看好中國的長期發展前景，不斷在內地市場加碼投資，這是深思熟慮後的決定，因為行事穩健、穩中求勝一直都是鄭氏家族最為強調的。
對於四大家族來說，最重要只有一件事，那就是：傳承！
長實集團李嘉誠的大兒子李澤鉅低調沉穩，但缺乏進取之心，在關鍵事情上依然要聽從李嘉誠的安排，而小兒子李澤楷無論是社會口碑還是行事風格都難以承擔李嘉誠龐大的商業帝國，無奈之下李嘉誠只好將李澤鉅大兒子李長根作為第三代接班人培養，但是長期被嚴密保護的李家第三代年輕人缺乏足夠的歷練，想要承擔大任短期也是困難，這是90歲才宣佈退休的李嘉誠晚年最大的心病。
郭得勝去世後三個兒子皆顯露出經商的天賦，可惜一山不容三虎，三兄弟內訌鬧得不可開交，成為全香港人差錢飯後的笑話，郭得勝地下若有知，也會哀嘆為什麼三兄弟彼此之間竟會如此薄情。
李兆基的情況和李嘉誠類似，也有兩個兒子，但是無論是大兒子李家傑還是小兒子李家誠，他們的商業才能並不算是特別出眾，這也導致李兆基91歲才宣佈退休，由小兒子李家誠接班。
四大家族都急需新的掌舵人，其中的鄭氏家族毫無疑問也希望後輩中能有出色的人才讓家族事業更上層樓，幸運的是，在鄭家第三代中，鄭志剛脫穎而出。
1980年出生的鄭志剛，是鄭氏家族的長孫，畢業於哈佛大學的他，很早就被家族作為接班人來培養，鄭裕彤多年之前便認為鄭志剛是最合適的家族接班人，甚至相信鄭志剛的商業天賦超過其父鄭家純。2007年3月，鄭志剛獲委任為新世界發展執行董事，2012年3月起出任執行董事兼聯席總經理，2015年3月，新世界發展宣佈鄭志剛擢升為執行副主席，2020年1月1日，獲委任為新世界中國地產有限公司聯席行政總裁。
於是，鄭志剛成為香港地產豪門中最早登臺的第三代接班人。
作為鄭氏家族的第三代接班人，鄭志剛不但具備商業頭腦，同時熱愛藝術。2008年，鄭志剛創立K11品牌，K11以藝術購物中心為起點，是首個把藝術?人文?自然三大元素融合為核心的全球性原創品牌。經過十幾年時間不斷的打磨和改進，K11已經發展成一個極具影響力的現代藝術生活品牌，成為內地和香港年輕人頗為推崇的消費中心，同時也是中國擴張最快的品牌購物中心之一，作為一個香港新生代企業家創立的品牌，K11能夠同時在香港和內地皆取得出色表現，確實令世人刮目相看。
2019年三季度，新世界集團斥巨資打造的Victoria Dockside全面啟用，這個耗費200億港元打造的世界級地標位於香港尖沙咀海濱，這裡原來是新世界中心，也是新世界集團的第一個標誌性建築，鄭志剛將這裡改造成為Victoria Dockside，並且集合了K11品牌旗下全部產品線，包括購物中心K11 MUSEA、奢華酒店式公寓K11 ARTUS、甲級寫字樓K11 ATELIER以及頂級奢華酒店香港瑰麗酒店和瑰麗府邸。
根據新世界發展財報，2020財年上半年，公司香港租金收入為13.44億港元，同比增長36%，增長貢獻正是來自於Victoria Dockside的全面投入使用。
毫無疑問，K11代表的不僅僅是新世界發展的未來品牌和方向，同時也是中國現代化商業不斷進步新的里程碑，在電子商務不斷搶佔傳統零售的中國，線下購物中心唯有提供與眾不同的消費體驗方可令消費者有興趣光顧，而縱覽中國各地的購物中心，絕大多數在體驗上很難做到讓消費者賞心悅目，但是幾乎所有去過K11的人都對K11獨一無二的體驗非常讚賞，甚至也包括筆者。
當年新世界百貨在內地多個城市成為購物風尚之地，但是之後漸漸沒落。而如今，K11的崛起讓新世界集團又重新在內地零售行業佔據重要一席。
而且K11的整體發展情況遠遠好於集團預期，根據新世界發展最新的規劃，到2024年，K11將在9個城市建設36座K11藝術購物中心，並圍繞其打造K11生態圈，無論是高端住宅還是辦公大廈都將包含在K11生態圈中，而每一個K11生態圈，都將成為所在城市的藝術時尚中心。
用鄭志剛的話說，K11會變成一個文化的延伸產品，而不會只是一個購物藝術中心而已。K11生態圈想要做的是孵化當代中國的軟實力、當代中國的文化，鄭志剛的宏大志遠可見一斑。
此外值得一提的是，去年末，鄭志剛代表鄭氏家族向香港政府捐地300萬平方尺，大約27.87萬平方米，用於建造住房改善香港低收入人群居住條件，是多年來香港四大家族中的首次大規模捐地，鄭志剛無論是政治嗅覺還是對社會發展的關注，都是值得稱道的，他絕對是香港第三代接班人中的翹楚。
二：看好中國，押注大灣區
如果說K11品牌正在成為新世界發展的“面子”，那麼關鍵的土地儲備就是新世界發展的“裡子”。
根據新世界發展財報，公司在內地的樓面面積儲備約為670萬平方米，屬於粵港澳大灣區的土地儲備約為295萬平方米，其中住宅面積為190萬平方米。
大灣區包括香港、澳門兩個特別行政區和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九個珠三角城市，總面積5.6萬平方公里，人口達710萬人，是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，具有核心戰略地位。
就像美國舊金山灣區所在的區域成為美國商業進步的引擎一樣，粵港澳大灣區是中國未來二十年的核心經濟增長點。
而新世界發展多年來對內地的持續投資和支持，使得其能夠分享大灣區這一盛宴中的“美味”。
2019年9月，新世界發展以人民幣34億元底價摘牌廣州市增城區永寧街塔崗村地塊，這是自兩年前拿下廣州增城綜合發展項目地塊後再次落子增城區。這地塊是新世界發展首個成功落實打造的舊村改造項目，將助力當地村民提高土地價值。早前，集團曾在廣州荔灣區山村及海珠南箕村成為舊改合作意向企業，未來將繼續積極推動大灣區城市更新改造。而在2019年7月，新世界發展以約人民幣98億元奪得杭州上城區望江新城地塊，項目佔地面積約45.4萬平方米，該地塊將被開發為集商業、辦公、住宅及酒店於一體的城市綜合體，並首次引入K11購物藝術中心。
毫無疑問，在鄭志剛的戰略中，未來的新世界發展將以K11品牌為表，以大灣區戰略為裡，通過表裡的完美統一再造新世界發展，這也將會讓新世界發展更上層樓，市值也將有所突破。
三：中報財務解讀
2月28日，新世界發展發佈2020財年上半年（2019年7月1日至12月31日階段）的財報，今天我也仔細看了一下這份財報，如果用一句話來概括這份財報，那就是“短期有波動，長期是利好”，由於在香港的新盤物業銷售集中在下半財年，所以上半年數據受到一定的影響，但是其他幾項細分業務都表現出色，香港和內地總租金收入分別增長36%和6%，內地物業發展經營利潤同比增長59%，航空和保險業務也將在未來貢獻業績增長，說明新世界發展以地產為基點，打造服務生態圈的戰略正在有條不紊地進行中，這是我看好公司長期發展的關鍵原因！
根據財報，新世界發展這半年間總收入325億港元，同比下跌34%，收入同比下跌原因在於上半財年香港和新加坡物業發展（港股中的物業發展指的是房屋銷售，而物業投資指的是商業地產租賃）收入由於新盤銷售時間影響只有37億港元，而去年同期為210億港元，同比大幅減少173億港元，這是對新世界發展上半財年影響最大的因素，不過這並不能說是利空，因為只是銷售時機的問題，下半財年將有大量的新盤上市，當然，現在看物業發展業務肯定會受到新冠疫情的影響，但是從長期看，隨著疫情的結束，香港的地產業還是會回到正常狀態的。
淨利潤方面，上半財年刨除物業價值重估產生的影響，基本淨利為39億港元，同比下跌27%，原因和上面一樣，也是因為物業發展新盤銷售時機。
下面是我對這份財報的解讀，根據新世界發展的財報內容和業務模式，分為三個部分來分析。
1：物業發展
香港和新加坡物業發展上半財年收入只有37億港元，分部業績（經營利潤）18億港元，原因上面已經講過，在2020年和2021年，香港物業發展的重頭戲，沙田大圍站3090個住宅單位將入市開售，銷售單位大多數面積在500平方尺左右，為市場熱門單位，2020年預計將銷售2200個單位，市場對大圍項目預估總價值在400億港元左右。
截至2019年12月31日，香港和新加坡物業銷售應入賬收入為79.44億港元，其中3.91億港元將於2020財年下半年入賬，2021財年將入賬63.8億港元，其餘11.73億港元將在2022財年入賬。
內地物業發展上半財年收入83億港元，分部業績50億港元，業績貢獻主要來自於廣州、深圳、佛山、北京、瀋陽等城市。
上半財年，公司在內地整體物業合同銷售面積為30.9萬平方米，合同金額為116億元人民幣，已經完成2020財年年度目標200億元的58%，住宅合同銷售平均價格超過33000元，其中近一半的銷售額來自於公司重點投資的大灣區。
截至2019年12月31日，內地物業銷售應入賬收入為52億港元，其中3億港元將於2020財年下半年入賬，2021財年將入賬44億港元，其餘5億港元將在2022財年入賬。
期內，公司物業發展竣工量為92580平方米，預計下半財年竣工量將達到524327平方米。
實際上雖然受到新冠疫情的影響，但是對於內地和香港的地產業，長期我還是不悲觀的，原因在於在疫情過後，整體經濟肯定會處於一個百業待興的局面，很多中小企業的現金流已經因為這次疫情的影響而斷裂，那麼在這種情況下政府能做的最好的選擇就是“放水”！
新一輪的通脹是不可避免的，在通脹的局面下，不動產一定會成為搶手貨，就像2008年全球金融危機之後所發生的一樣，在蕭條之後肯定是經濟刺激，通脹是唯一的手段。
所以，誰的土地最多，誰的不動產最多，誰最受益，新世界發展的土地儲備也確實是非常雄厚。截至2019年12月31日，新世界發展在香港持有總樓面面積900萬平方尺土地儲備，此外還有1660萬平方尺的待更改用途的農用土地儲備。在內地，新世界發展持有670萬平米的樓面面積土地儲備。
雄厚的土地儲備能夠讓新世界發展成為這一輪通脹的受益者。
2：物業投資
香港租金收入13.44億港元，同比增長36%。主要由於位於九龍尖沙咀核心地段的關鍵項目，環球新地標、總樓面面積200平方尺的Victoria Dockside全面投入使用，帶來租金收入的大幅上漲。
其中K11 MUSEA人文購物藝術館8月底開幕，項目出租率90%，月客流量達160萬人次，甲級寫字樓K11 ATELIER出租率為80%。
Victoria Dockside的全面入市，將在今後數年中為公司的投資物業收入增長帶來強勁的支持，同時也為公司K11核心戰略的順利實行打下堅實的基礎。
中環傳統的核心地帶的兩座寫字樓，出租率分別高達95%和100%，表現一如既往。
內地租金收入8.44億港元，同比增長6%，對於內地而言，新世界發展未來的增長潛力還是在於大灣區的K11項目，過去幾年上海K11的成為為新世界發展提供了足夠的經驗和積累，毫無疑問，公司希望這種成功的經驗能在大灣區有所發揮。
3：新創建的四大核心業務
為了以地產為基點，打造服務生態圈，新世界發展這幾年也不斷在其他業務上力求有所突破，其中道路、航空、建築和保險業務將是未來的發展重點。
（一） 道路：
道路業務收入的80%來自於杭州繞城公路、唐津高速公路、廣州市北環高速公路和京珠高速公路（廣珠段）。同時，位於大灣區的7條高速公路，交通流量同比增長19%，隨著大灣區的發展，預計未來將為分部業績增長做出貢獻。
（二） 航空
在出售首都國際機場股份後，公司將航空戰略聚焦在商務飛機租賃平臺Goshawk Aviation Limited上。公司目前擁有飛機數量161架，包括已經預定的訂單數量，到2025年，公司擁有的飛機數量將達到239架。
按機隊價值算，Goshawk Aviation Limited已經是全球領先的商務飛機租賃商，所擁有的客戶包括35個國家的62家公司。
（三） 建築
截至2019年12月31日，建築分部手頭和月總值增加至530億港元（2018年12月31日為390億港元），待完成的項目總值增加至380億港元（2018年12月31日為220億港元），其中41%來自於政府和機構項目，59%來自於私營商業和住宅項目。
（四） 保險
保險業務將是新世界發展未來除地產外最重要的增長點。
新世界發展於2019年11月1日，以215億港元完成對富通保險的收購。富通保險是一傢俱有30年曆史的香港保險公司，按年化保費（APE）計算，規模在香港排第十三位。
雖然富通保險歷史較長，但是最近幾年發展很快，2015至2017年複合增長率為36%，資產負債表非常穩健，償付比率超過580%。
在被新世界發展收購後，國際著名的評級機構惠譽和穆迪雙雙提升了富通保險的評級，說明專業機構對這次收購也持肯定態度。
富通保險納入新世界發展報表只有兩個月，但是已經有20億港元收入貢獻，可想而知，未來這塊業務的收入增長定會非常可觀。
此外的酒店業務和策略性業務收入都基本保持平穩，在香港社會事件持續的情況下，這已經相當不錯。
總體而言，新世界發展在土地儲備上實力雄厚，而在新業務比如保險上也大有潛力。隨著大灣區經濟圈的崛起，重點佈局的新世界發展也必將受益，從長期來看，公司業績穩定增長確定性較強，公司目前總資產超過5000億港元，現金流充沛，現金和銀行結餘636億港元，以及可動用的銀行貸款310億港元，完全有能力抵抗新冠疫情帶來的衝擊。
尤其是公司目前的股息率非常吸引，2019財年公司全年每股派息0.51港元，這次中報宣佈中期派息不變維持每股0.14港元，如果全年股息率不變的話，按當前10港元的股價計算，股息率已經高達5%，頗具吸引力，這個派息比率也超過香港其他大型地產商。
四：總結
過去幾年，香港第一代房地產開創者們逐漸老去，也有人已經離去，香港地產行業實際上在接近十年的時間裡發展並不明顯，主要還是在吃老本，但是隨著鄭志剛這一代年輕企業家的崛起，讓人開始重新審視香港房地產行業。
從整個中國經濟長遠的角度來看，我們需要能和我們一起並肩前行的戰鬥夥伴，需要能為國家建設貢獻創新力量的新一代企業家，而不是唯利是圖的商人。
即使中國今年經濟會受到新冠病毒疫情的影響，但是從長期看依然充滿活力和希望。
而新世界發展通過對內地多年的持之以恆的毫無保留的支持，也憑藉集團卓爾不群的實力，在大灣區的盛宴中贏得寶貴一席，這與鄭氏家族穩健的行事風格密不可分。新世紀發展通過前瞻性的精彩佈局把公司的前途和中國最具希望的地區聯繫在一起，未來必將有所回報，因為將是中國未來二十年的經濟增長最大動力。
從天時（中國經濟崛起）、地利（大灣區佈局）、人和（香港最出色的第三代接班人）三個角度來看，新世界發展已經具備了重新崛起的三大核心。
對於現在的新世界發展而言，所需要的還有一個“穩“字，而這正是他們最擅長的。
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關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 新世界中國 李家誠
