臨近新舊年份的交接點，人們在盤點過往的同時，難免會多一些對未來市場的好奇與期盼。尤其是今年未來得及“上車”的購房者，更加關心明年樓市走向如何，房價是漲是跌。
新增供應，是樓市走勢的重要方向標。供應量太大，競爭加劇，房企以價換量，即便有再多利好支撐，房價也漲幅有限；供應量太小，市場產品不夠賣，房價則必然抬升。
據惠州中原地產統計數據顯示，2020年惠州全市預計潛在供應面積為1974萬平方米。其中，大亞灣的供應量最多，惠城次之，博羅第三。這個供應量相對今年的1644萬平方米有所增長。
有業內人士結合今年的總體供應及成交情況預測，明年產品供應充裕，購房者可選範圍廣。同時，房價在多重利好刺激下，或有一定上漲，但受限於供應量及政策環境，漲幅有限。
■量充足！
潛在供應1974萬平方米
在最近金山湖某樓盤的開盤現場，記者見識到了年內的首個“搶房高潮”：800來套的房源，吸引了近3000位購房者前來購買。
在開盤現場，沒有選到房的肖女士不無沮喪地說，自己就看中了金山新城未來的發展，“很怕明年沒有那麼好的房源，也怕明年房價會大漲。”
而在博羅某樓盤，猶豫了很久的購房者盛先生趕著樓盤年底促銷及時出手定了房。對於出手原因，他亦表示，擔心明年行情轉好，沒有那麼好的房源可選。
對於購房者的擔憂，有業內人士林先生稱，明年房源豐富，購房者完全不用擔心無房可選！來自惠州中原地產提供的一組數據，佐證了該業內人士的觀點。
據統計，2020年我市新增供應約1974.4萬平方米。從區域來看，明年因地理位置緊鄰深圳，而受到深圳示範先行區建設利好帶動的大亞灣區，將成為供應大戶，潛在供應面積497.46萬平方米；
今年土地市場中表現出色的惠城區，金山湖、馬安、東江新城、小金口等熱點片區吸引了大批房企進駐拿地。在明年的市場中，這些地塊將變成實實在在的供應量，因此惠城區明年的潛在供應面積為376.08萬平方米，位居全市第二；
土地市場同樣火熱的博羅片區，今年石灣、石壩、龍溪等區域異軍突起，吸引了力高、美的、旭輝等房企進駐拿地開發。在明年市場中，博羅縣將以303.99萬平方米的潛在供應位居全市第三。
此外，受四環路建設利好帶動的仲愷區，在今年市場表現平平。明年供應量將有較大的提升，以298.27萬平方米的潛在供應位居全市第四。
同樣受深圳示範先行區利好帶動的惠陽區，因區域面積較少，土地供應不足，直接影響了明年的新品供應，潛在供應少於仲愷區，為292.44萬平方米。
而在今年中寄望土地增量提升人氣的龍門縣，在遭遇流拍和停止掛牌後，明年新品供應有斷崖式下跌，全年潛在供應僅為30.1萬平方米。
■有品質！
高投入樓盤更豐富
面對部分購房者擔心“明年沒有好房源可選”的恐慌，林先生除了從供應量上打消他們的擔憂外，還認為明年市場會有更多更加優質、高投入的產品推出。這個觀點的支撐，來自於差異化備案價格監製機制的精準施策。
“今年底博羅名巨伴山、仲愷的天益城，以及金山湖片區的鑫洲湖心島1號、泰豐千花島、保利天匯、隆生西江花園等都頻頻備出了高價，尤其是金山湖片區的樓盤價格更是直衝20000元/平方米。”林先生分析，乍一看這個備案價高的離譜，但只要仔細分析就會發現，這些樓盤備出高價，都是因為產品真的很不錯。
林先生的分析，讓記者想起了此前踩盤時瞭解到的情況。在隆生西江花園，拋開臨江優勢和周邊的教育配套優勢外，產品用材用料確實無可挑剔，如路面鋪設的全部是天然石材，車庫採用高檔環氧紋理防滑地坪漆、並用五層打磨工藝，白兔牌的外牆瓷磚，LOW-E鍍膜雙層中空玻璃等，力求打造高端精品。
保利天匯的配套優勢也引人注目。除了“華潤萬象匯”商業中心、五星級酒店、幼兒園、小學等配套外，還毗鄰山姆會員店、惠州塔、惠州眼等標誌性建築，作為區域內的商業中心，未來升值潛力不容小覷。
而作為豪宅標準打造的名巨伴山從面市以來就特別突出它的品質感和高端性。設計上，無論是建築設計還是景觀設計，亦或是樣板房打造，都邀請行業內享有盛名的團隊操刀；用材用料上，LOWE玻璃外立面、珍稀樹種羅漢松，以及智能充電樁無樑樓蓋陽光車庫，引入新風系統、超級商超地坪漆設計等，都體現高端豪宅的品質感。
“做價格備案時，工作人員問我，什麼是高端住宅。我把我們的用材用料全部報了一遍，很順利就通過了備案。”一位房企負責人談及他去主管部門做價格備案時的經歷，“只要產品做得好，做得紮實，就會得到認可和鼓勵。”
在林先生看來，讓房子迴歸居住屬性的政策導向之下，差異化的備案價格監製機制，鼓勵市場多出精品、優品，為了追逐更大的利潤回報和積累更好的品牌口碑，會有越來越多的房企選擇高投入打造精品、優品。
一位業內人士為記者提供的一份碧桂園發展策略的報告，間接支撐了林先生的分析。該報告稱，碧桂園未來的發展步調是佔領三四線城市的高端市場，主攻改善型群體，打造“三四線的勞斯萊斯”高端系產品，將產品做出差異化，成為當地豪宅標杆。由此可以想見，惠州作為碧桂園重點佈局、現有項目多達52個之多的三四線城市，未來該集團開發的高端產品供應必然增量。
“可以說明年的市場，不怕你價格賣不高，就怕你產品不夠好！”林先生笑言。
■價微漲？
業界預測明年房價穩中有漲
熟悉市場的人都知道，因為要衝刺年終業績目標，每一年的第四季度，都是樓盤讓利、促銷力度最大的時候。今年也不例外，在一波三折的行情之中，前期堆積太大的業績壓力，都急等第四個季度集中釋放，因此今年四季度的折扣優惠力度是比較大的。博羅、仲愷一些樓盤價格甚至重回3年前的水平。
隨著四季度的即將結束，很多中介平臺、銷售顧問都發出“再過十來天，很多樓盤都取消最低優惠”這樣的文案造勢。再加上因多盤備案價刷出新高，導致市場上“漲價論”聲音不斷，給購房者造成一定的恐慌情緒。
“今年錢不夠沒出手，明年房價會不會大漲？”近期踩盤遇到的多位購房者均有此擔憂。那麼，2020年房價到底會不會大漲？今年四季度沒來得及出手的購房者，明年又是否還有較好的入手機會？
對此，包括諾楠國際有限公司主席陳諾楠、隆生企業營銷副總經理吳景華、惠州中原地產戰略研究中心總監葉曉燕、惠州天策行總經理李建峰等在內的多位業內人士均表示，明年房價會穩中上揚，但漲幅有限。
其中吳景華認為，2020年惠州房價應該會有所上漲，但是增速或許會放緩。同時，因為土地出讓金上漲，房企開發成本增加，房價上漲增速放緩，但絕不會下降。此外，樓盤競爭加大，土地成本越來越高，土地市場可能主要以國字號、上市企業拿地更多，中小房企生存的空間會壓縮，越來越考驗企業的資金鍊，稍微不留神就可能出問題，所以明年房企的壓力會更大，且市場就那麼大，如果沒有深圳購買力的外溢，市場成交可能比今年還要淡一些。
李建峰也認為，2020年的惠州市場將保持穩定格局，全年呈現先揚後抑的態勢。可能3月份兩會後，在大灣區和深圳示範區建設的疊加利好刺激下，以及上半年市場供應減少的情況下，還會出現一個“小陽春”，成交量達到一個高峰。之後市場成交量會逐漸下降，迴歸正常水平，預計下半年會市場逐漸恢復橫盤震盪狀態，市場再次觀望。
他分析，明年房價走勢，預計上半年高端產品價格拉昇、低端產品價格不動，下半年高端產品價格不動，而低端產品價格發力拉昇，整體會保持緩慢上漲勢態，“明年對於購房者來說，也是剛需和置換的大年，大家要好好把握這難得的平穩期。”
來源| 惠州日報
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