Part1：“老破小”的困境與自救
為什麼要搬出“老破小”？
因為如今開封的“老破小”，面臨“人口老齡化”和“房屋老齡化”雙重現狀。即房屋使用年限多數已有10年-20年的房齡，停車位少停車難，物業服務需改進，居住者超過或接近花甲之年的比例逐年提升。年齡的增長，也使得現有居住的多層沒有電梯帶來的生活不便愈發凸顯。
為了改變這一局面，是一場關於老舊小區的改造提升計劃也提上日程。這項計劃是河南省住房和城鄉建設廳出臺的《關於開展老舊小區改造摸底調查及試點工作的通知》。其中，各省轄市要按照《2018年全省城市建設管理工作要點》的任務要求，選擇2個~3個符合老舊小區改造範圍的小區，通過實施供水、供電、供氣、供熱、弱電、道路等改造提升項目，重點解決群眾的用水、用電、用氣等問題。特別提到的是，有條件的小區可以同步考慮增加電梯、建設停車設施等。
然而在實際執行中，這場增加電梯的舉措在各方利益下很難得到均衡。高樓層客戶和低樓層客戶意見難以統一，已然為這項政策的推進帶來不小的阻力。
Part2：“老破小”的分佈現狀
從房產增值角度上來講，尤其是開封這座城市，老破小的增值潛力有限。以翠園為例，90年代入手4樓70㎡的房源，總價約2萬元/套，2015年銷售價格22萬元/套，摺合3000元/㎡。而對於老破小的另一個限制是：就是房齡的年限。當房齡超過20年，由於其不能貸款，交易價值也會更加降低。
對於開封來講，接近或超過20年房齡的“老破小”主要分佈在古城區，東區。其中由於是東區是老工業區，人口密度大，人口老齡化現象已不容忽視。而區域房地產開發近些年的缺失，也迫使東區老齡人口開始考慮遷移。
居住品質和購買性價比是其考慮的首選因素。你很難去改觀老人們對於區域的印象，老開封的生活版圖從來都是以鼓樓為市中心。即使是在城市西進的前提下，儘管心理上認同這一趨勢，但言談之下東區的生活便利依然是他們為之驕傲的事情。
對於古城區來說，更是如此。對於開封人來說，歷史沉澱是開封古城的價值，也是老開封的驕傲。隨著開封新區的建設與發展，居住在城中心“老破小”的年輕人已然搬出這個區域，他們對於房產的認知，並不與他們長輩一致。對於房子的增值，本質上跟人口與經濟發達程度有關。老破小的優勢是配套完善，劣勢是也是因為配套完善。配套完善意味著改善空間非常小，除非整個城市房價的拉昇，否則老破小几乎沒有多少增值的空間，尤其是在開封。
開封對於古城的定位非常明晰，文旅+高端住宅是趨勢。城市雙修的驅動，也將加快這一趨勢的呈現。自2010年以來，結合新區建設，古城內人口已從原有的27萬人，逐步疏解至22萬人。未來人數還會進一步減少，這其中除了人口的遷移，也包含了區域內老齡化人口比例逐步增高。
Part3：“老破小”的選擇：選擇西或北，或留在古城
“老破小”尋求居住改善手段莫過於：
1、遷出古城區，在現有同等居住條件上尋求改善，年輕人由於其年輕選擇範圍較大，老年人由於年齡逐步增大，和居住多年的多層情節，留給其選擇範圍的相對較小。從在售項目來看，西區洋房項目有綠城桃李春風，海馬公館、鄭開橄欖城等，其在售均價均已超過1.4萬元/㎡。北區洋房在售項目目前有康橋九溪郡，認籌在即，工程已具備取得預售證資格。
2、留在古城區，高淨值客群可等待如藍城艮嶽，盛潤雙龍相府，建業泰和府等高端項目的問世，而由於古城區地塊的極度稀缺，這些項目的預期價格或將超過2萬元/㎡。
Part4：高房價倒逼“老破小”直接改善
對於開封來講，多年來大多數剛需或者剛改客戶的首次置業都趨向於高層產品。而在當下西區高層普遍均價10500元/㎡（精裝），洋房標準層13000元/㎡（毛坯），北區高層普遍均價7800-8200元/㎡（毛坯），北區高低配項目洋房均價9500元/㎡的現狀下，購房成本的普遍增高，也將會使更多人開始考慮適老化住房需求。
即，對於年輕人來說，購置房源的時候除了要考慮小兩口或者一家三口生活的基礎上，父母老齡化的需求也會慢慢的成為購房考慮的條件之一。至少，購買的房子，要考慮應對未來父母老齡之後面對的生活困境。而當你有足夠的條件，能選多層洋房，不選高層，你一定是會認同的。
Part5：“老破小”的改善區域，向西還是向北
一個現狀是，從開發商的角度來說，拿地趨向於西區和北區。隨著地價的逐步提升，市場上的主流產品更多將以高低配的形式出現，即多層搭配高層。純粹多層項目，會成為市場的稀缺品，尤其是在現有在售項目的低地價紅利結束以後。
另一個現狀是，從開封城市區域上來說，北區，由於其和東區，古城區和西區的相連，加上北區因黃河的存在，黃河黑崗口、柳園口地表水飲用水水源地是我市最主要的水源地，供水量達到了全市生活用水量的90%。所以在能查到的開封城市規劃裡，對於北區都是簡稱為北控。即對開封古城北側實施建設總量控制，保護沿黃河南岸的溼地及水源地，重點發展教育、科技創新、文化創意產業。在這種條件下，宜居北區與生態北區是其最大的價值。這也是為何在西區之後，北區可以成為開封樓市置業的熱點區域之一。
我們越來越恨城市，也越來越不離開城市。對於老開封來說，慢生活才是他們的需求。慢，才是開封的真正價值。這座城市的房價越來越高，工資並沒有大幅上漲。對於當下的很多開封人，洋房可能是更多人所能承受的終極置業產品。
Part6：與其說搬出“老破小”，不如說“老破小”無力適應老齡化
爸媽老了，可否想過讓他們搬出沒有電梯的老破小？
他們的年齡越來越大，生活的不便，也讓他們搬遷的慾望愈演愈烈。儘管他們對於老鄰居更有感情，儘管他們對於居住地更有情節，但在老齡化來臨的時候，他們亦會變得無能為力。畢竟沒有電梯，對於他們來說，上下樓的臺階一步不會少。
當你手裡至少有1套房的時候，如果又是居住在“老破小”的老開封，能打動他們的住宅可謂少之又少。因為，他們置業會有以下幾個需求：
1、多層是首選。高層供水二次加壓和電梯停電，是住慣多層的他們無法理解的事情；
2、性價比是首選。在多層房源的前提下，還要兼具性價比，對於開發商來講，這是道難題。
*康橋九溪郡鳥瞰圖：復興大道，難得純洋房
但這道難題，並不是沒有答案。
從目前來看，生態，純粹，兼容老齡化需求，且具備性價比，在目前開封的在售項目裡，具備這一條件的有康橋九溪郡。項目位於復興大道中段，首期純洋房組團，佔地125畝，建築面積約116㎡-163㎡，24棟5-7層純洋房，配備自建幼兒園及商業。目前項目工程節點已具備取得預售證資格，認籌在即。
*康橋九溪郡景觀效果圖
除此之外，康橋有兩大法寶，也是當下開封市場相對缺乏的，即景觀+物業。成熟的景觀體系，入住即享怡然景觀，一環六院九巷景觀格局，配以新亞洲風格園林，全齡化活動空間等。
*品質康橋·首入開封 洋房效果圖
是否為品質房企，最好的答案在其已開發多年的小區。如果交付5-8年後的小區，比周邊的同類型小區賣的貴。那麼毫無疑問，它就是品質房企。抽個週末，不必跑遠，鄭州康橋已開發的小區看一看實景，會比景觀示範區和樣板間更有價值。
*鄭州康橋九溪郡項目實景圖
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