在上一篇《今年會不會有“金九銀十”》的文章中，談及開發商期待的“金九銀十”，以及國慶前政策不斷釋放出來的調控加碼的信號，我直接潑了一盆冷水：選擇在國慶黃金週之前調控政策加碼，用意其實再明顯不過，那就是，不要藉助“金九銀十”這個時間窗口，試圖在市場走勢、政策鬆動以及購房者的預期方面做出任何改變。
不過，在我看來，釋放這種信號其實意義已經不在，因為如何仔細梳理過去房地產調控的週期，不難發現，在調控嚴厲的情況下，熱點城市很少出現所謂的“金九銀十”的行情，也就是說，每一次調控週期下，很少存在什麼“金九銀十”的行情，期待季節性的反彈導致樓市逆轉只能停留在過去的記憶中。特別是，在今年各種環境因素都和過去完全不同的情況下，期待樓市本身藉助“金九銀十”出現大逆轉和反彈，本身就是小而又小的概率。
黃金週一結束，一些機構統計的樓市成績單很快就出來了，事實和我之前的判斷差不多，甚至比我之前的判斷還冷。以中原地產研究中心的數據為例。根據他們的統計，“十一”長假前6日，熱點30城網籤量同比平均跌幅約八成。一線城市簽約量極為慘淡：北京前7日合計簽約143套，同比下跌65%，是2009年來的歷史最低值；廣州總推貨量2090套，較去年同期下跌65%；上海網籤新建住宅178套，同比2016年同期的784套，跌幅高達78%；深圳網籤445套，同比2016年同期的508套下降13%。至於其他熱點城市，下降幅度普遍在40%以上。可以說，這是多年來最冷的一個“金九銀十”週期。
其實，樓市之所以經歷史上最冷的“金九銀十”，根本原因不外乎三點：
第一，從價格週期而言，熱點城市特別是一線城市的房價經歷2016年的暴漲之後，短期內上漲空間和動力極為有限；
第二，從供求關係而言，經歷2016年的去庫存和改善型性需求的釋放之後，中國樓市供求關係已經基本完成了逆轉，基本居住需求基本滿足，除了一些繼續改善的，單純的首套居住需求購房已經無法持續過去的量；
第三，當然是因為調控，這是中國人必須意識到的政策邏輯。對於政策，一個極大的誤區是有人一直說政策無用，我則一直強調政策有用，政策有用，意味著政策刺激房地產的時候，房價會上漲，政策打壓房地產的時候，房價也會下跌，今年熱點城市的市場表現已經證明了這一點。
特別是，這一輪政策是史上最為認真的，各種手段無所不用其極，通過限購抑制了投資需求，通過限售控制了交易，通過收緊房貸收緊了流動性，通過限價直接抑制了價格，通過限離為政策打補丁。
所以，要清醒認識政策的作用，記住，只要政策願意並且願意做，沒有什麼管不住的價格。這是理解在中國房價的真正邏輯。
當然，以上分析建立在短期的基礎上，短期而言，房地產走勢勢必會受到政策的影響，無論是熱點城市今年的降溫，還是今年五六線的上漲，都是政策導致的結果。但正如我之前的文章所言，思考房價，從週期的角度，除了短期，還有中期和長期走勢更應該考慮的因素；看清中國房地產的走勢，有三個基本的視角：分別是短期、中期和長期；也是三個基本的維度：分別是政策的維度、供需的維度和價格的維度；還有三個週期：一是宏觀經濟週期，二是金融週期，三是房地產自身的週期。在中國房地產和房價問題上，容易犯的錯誤，就是不能從這些視角、維度和週期全面的進行預判和考量，也無法從中國城鎮化真正的規律透視未來房價的走勢，因而結論要麼以偏概全，要麼錯得離譜，要麼一廂情願，要麼只是屬於宗教層面的祈禱或者情緒的宣洩。
因為目前的調控政策，無論多麼嚴格，都不可能長期堅持。而且，因為有些措施過於情緒化和過於嚴格，更沒有持續性。以本輪所謂加碼的“限售”為例，五年十年不準賣基本不可能，因為五年十年後中國房地產面臨什麼樣的情況，不是現在的政策可以說了算的。再比如，推行租賃房，在基本的權利問題沒有解決和租房市場的政策沒有完善的情況下，租賃市場不可能影響房地產的基本走勢。至於什麼“共有產權房”，有些地方對“共有產權房”吹捧的和花兒一樣，幾年以後，對這個政策的非議一定不會比現在的經濟適用房小。真正能夠穩定房地產市場預期的，仍然是任重道遠，只聽樓梯響，不見人下來的長效機制。
當然，政策再短，即使出於面子考慮，堅持到今年年底是沒有問題的，我們預計在明年年中，房地產政策會在各個城市以各種形式各種名義出現鬆動。在政策變動的情況下，勢必會對房價走勢產生影響。但考慮到市場最少有半年的滯後週期，這意味著，房價真正出現變化應該在2018年的年底。當然，對不同的城市，政策變化帶來的市場反應仍然不同：
首先，對於15個左右的熱點城市，包括一線城市而言，考慮到目前房價處於高位，消化高價格需要時間，加上政策鬆動會比較滯後，短期政策和市場變化都不會太大，市場整體仍然會處於穩定狀態，大漲的概率不大；
其次，被我列入安全行列的那些城市，一旦政策鬆動應該立即入市，中國還是有20個左右的城市，房價仍然處於低位，無需猶豫；
第三，對於今年上漲明顯的五六線城市，現在則是賣出的最好時機，這些城市出現暴漲，純屬政策擾亂，毫無支撐，賣出是最好的選擇。
但是，需要特別提醒，除了北上廣深廈門杭州的高端物業，全國其他城市的高端物業普遍價格並不高，我認為，這些城市的高端物業是值得高淨值人士關注的，無論是投資還是居住。對於高淨值人士而言，無需絞盡腦汁研判政策的走向，你只需要明白，好城市的高端物業在任何時候都是稀缺的，短期價格波動不應該成為高淨值人士重點考慮的因素。
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