5月17日，深圳市人民政府印發《深圳市人民政府關於加強棚戶區改造工作的實施意見》（以下簡稱“實施意見”）。對棚改的政策適用範圍、補償標準、實施模式、房屋徵收、土地使用權出讓等核心問題作出規定，奠定深圳棚改的基礎。

不到一個月，寶安區做出了響應。6月13日，寶安區住建局發佈了關於徵求《深圳市寶安區棚戶區改造實施細則(徵求意見稿)》（以下簡稱“實施細則”）的通告。

樂居提煉了五大關鍵信息：

1

將城中村、舊屋村划進棚改範圍。

2

棚戶區改造項目的搬遷安置補償方式和標準，按照《實施意見》的相關規定執行。

《實施意見》中顯示，項目按照套內建築面積1 :1或不超過建築面積1 : 1.2的比例，確定轄區內老舊住宅區棚戶區改 造項目的產權調換標準。貨幣補償標準應當按照《深圳市房屋徵 收與補償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第292號）的規 定確定。

各區政府可以根據項目實際情況，獎勵權利主體每套住房增購不超過10平方米的建築面積，增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似房地產的市場價格。

3

分階段徵集：第一次是初步改造意願徵集，僅需徵求是否有棚改意願，標準是“單85%”，即有改造意願的權利主體佔小區權利主體總人數達到85%。

第二次是正式徵集改造意願，根據項目概念規劃、補償原則等，標準是“雙95%”，即有改造意願的權利主體的人數和建築面積佔權利主體總人數及項目總建築面積均達到95%”。

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明確了退出機制，在每一個階段關於徵集意願比例作出了明確的要求。被搬遷人確權比例不足95%，項目終止，3年內不再納入棚改計劃；簽約人數比例不足95%，項目終止，5年內不再納入棚改計劃；

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在項目實施過程中，搬遷補償安置簽約率達不到本實施細則的要求，導致項目無法繼續推進的，可根據公共利益的需要依法實施房屋徵收。

@深圳新浪房產整理自寶安區住建局

官方解讀：七大創新點

擴大了棚戶區改造政策的適用範圍

《深圳市人民政府關於加強棚戶區改造工作的實施意見》（深府規〔2018〕8號，以下簡稱《實施意見》）將“老舊住宅區”納入棚戶區改造範圍，對於城中村和舊屋村則是“鼓勵納入”棚戶區改造範圍。而寶安區為原關外老區，存在大量的城中村和舊屋村需要拆除重建，故《實施細則》在不違反市級政策的前提下，規定符合條件的城中村、舊屋村也適用棚改政策，擴大了棚改適用的範圍。

賦予業主申請啟動棚戶區改造的權利

相比於《實施意見》，《實施細則》擴大了棚戶區改造的啟動方式，除由街道辦依職權申請外，賦予了業主申請啟動棚戶區改造的權利。

業主申請啟動棚戶區改造的，由業委會按照本《實施細則》規定的條件向街道辦申請開展前期工作；沒有成立業委會的，由社區工作站申請。

建立規劃領控制度

《實施細則》借鑑了城市更新的“規劃領控制度”，由區住建局根據全區既有建築質量排查情況，編制《寶安區棚戶區改造重點區域三年規劃》，

確定重點區域範圍及改造批次，屬於重點區域內重點批次的項目優先開展；未列入重點區域內項目原則上不能納入項目範圍及年度計劃範圍，確有必要納入實施的，須經區指揮部審議同意。《寶安區棚戶區改造重點區域三年規劃》作為棚戶區改造計劃審批的重要依據之一，以實現棚戶區改造的有序開展。

進行兩次意願徵集

權利人的改造意願是棚戶區改造啟動的先決條件。為最大程度地尊重權利人的意願，同時避免在權利人改造意願不強的情況下，政府部門單方面啟動概念規劃編制和摸底調查，造成資源浪費和社會不穩定因素。因此，《實施細則》規定需進行兩次意願徵集。

第一次是初步改造意願徵集，徵集主體是業委會或街道辦，僅需徵求是否有棚改意願，標準是“單85%”，即有改造意願的權利主體佔小區權利主體總人數達到85%；初步意願徵集達到要求後，經指揮部同意，各相關部門啟動前期工作。第二次是正式徵集改造意願，徵集主體是街道辦，根據項目概念規劃、補償原則等，標準是“雙95%”，即有改造意願的權利主體的人數和建築面積佔權利主體總人數及項目總建築面積均達到95%”。

建立了階梯式的退出機制

對於權力人改造意願不強的項目，為避免公共資源的浪費，《實施細則》為每一階段都設置了相應的退出機制，具體是：

準備階段：初步改造意願徵集不足85%不啟動棚改前期工作；

前期階段：正式意願徵集不足95%不納入棚改計劃；

確權階段：被搬遷人確權比例不足95%，項目終止，3年內不再納入棚改計劃；

簽約階段：簽約人數比例不足95%，項目終止，5年內不再納入棚改計劃；

搬遷階段：簽約率達到100%，或已完成行政徵收或行政處罰的，啟動搬遷。

建立實施主體預選庫制度

《實施意見》僅規定兩種實施主體確定方式，即直接委託人才公司，或通過招標。《實施細則》為確保公開、公平、公正選取實施主體，同時兼顧效率，採用建立實施主體預選庫的模式，即從預選庫中選擇非人才公司的實施主體，並通過制定《寶安區棚戶區改造項目實施主體預選庫管理暫行辦法》，規定了項目實施主體的准入條件、建庫原則、選取原則和監督工作，以實現對預選庫中的實施主體的管理。

建立了以市場手段與行政手段相結合的機制

《實施意見》第十七條規定：“簽約期內達不成補償協議，或房屋所有人不明確的，區政府可以根據公共利益的需要依法實施房屋徵收”。在此基礎上，《實施細則》採取了以簽約率為主要標準，兼顧效率的徵收模式，以市場化手段進行簽約，簽約率達95%以上的，經審查後，政府可依法啟動行政徵收；項目範圍內涉及違法行為的，執法部門依法啟動行政處罰程序。

官方拆解政策

（一）棚戶區改造的申請方式和主要流程

相比於《實施意見》，《實施細則》規定棚戶區改造的啟動方式有兩種，分別是業主申請啟動和街道辦依職權申請啟動；同時在《實施意見》的基礎上對棚戶區改造流程進行了細化和完善，四大主要流程包括：棚戶區改造前期工作，棚戶區改造計劃及專項規劃編制，權屬核查及協議簽訂，搬遷及後續工作。

（二）棚戶區改造前期工作（第十七至二十三條）

申請開展前期工作前，需依序完成相關準備工作，準備工作第一步：徵集初步改造意願，有改造意願的權利主體佔小區權利主體總人數需達到85%。第二步：委託有資質的機構開展地質災害危險性評估、消防安全評估、基礎設施和公共服務設施建設評估、危房鑑定，評估鑑定內容四選一即可。完成準備工作後，由街道辦向區住建局申請開展前期工作。

經區指揮部審議通過後，可開展前期工作。前期工作包括：區住建局編制概念規劃，街道辦根據概念規劃進行意願徵集，有改造意願的比例達到“雙95%”的，街道辦編制項目可行性研究報告和實施方案等。前期工作完成後，由街道辦向區住建局申請納入棚戶區改造計劃。

解讀：《實施細則》設置了“前期工作階段”，並要求在申請開展前期工作之前，首先要有業委會或街道辦進行初步意願徵集，這是因為權利人的改造意願是棚戶區改造啟動的先決條件，也是項目順利推進的保證，如果改造意願比例連“人數85%”也達不到，表明有相當一部分權利人不同意棚戶區改造。

概念規劃中會體現建成項目的核心指標，便於權利人參考核心指標正式表達改造意願。但需說明的是，概念規劃並非專項規劃，其比專項規劃粗糙，且不是棚戶區改造的規劃依據，不排除專項規劃與概念規劃不一致的情況，故相關指標僅供參考。

1. 權屬核查（第二十八至二十九條）

《實施細則》規定由實施主體進行土地、建築物的權屬核查，規土部門和不動產登記中心配合。

對被搬遷人比例不足項目範圍內權利主體的95%的，本項目停止，原則上三年內不再納入棚戶區改造年度計劃。

解讀：權利主體確定的核心原則為，以實際權利人而非證載權利人為搬遷補償的對象。雖然以證載權利人作為補償對象簡便易行，但對於支付對價而受讓的實際權利人不公平。具體的權利主體確定規則，將由區住建局另行制定辦法。

2. 協議簽訂（第三十至三十二條）

權屬確定後，街道辦完成相關工作，並取得住建局市住建局准予備案的意見後，街道辦將補償方案在現場公示15日，公示期滿後，正式啟動簽約工作，簽約期為六個月。

街道辦與實施主體與被搬遷人簽訂三方《搬遷補償協議》，並報區住建局備案。

3. 啟動房屋徵收和行政處罰

簽約期滿，簽約人數達到“雙95%”的，除可以申請終止外，還可啟動房屋徵收。對於範圍內涉及違法行為的，區土地規劃監察局依法啟動行政處罰程序。

解讀：對於強制徵收的啟動條件，《實施細則》採取了以簽約率為主要標準，兼顧效率的徵收模式。

（四）搬遷及後續工作（第三十四條至三十六條）

啟動搬遷的方式是由實施主體向住建局備案後，發佈限期搬遷通知，要求被搬遷人限期搬離。搬遷完成後，實施主體經相關程序開展建築物拆除工作，並依據相關規定開展權屬註銷、建設用地審批等相關工作。

解讀：搬遷程序啟動後，如果極少數業主拒絕搬遷而使項目陷入停滯，會嚴重侵害按時搬遷的業主的權利。因此，《實施細則》對於搬遷的啟動非常審慎，規定簽約率必須達到100%，或完成房屋徵收或行政處罰程序的，才能啟動搬遷。

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政策原文