01
杭州人搶的公寓有何亮點？
在一線城市，隨著住宅價格的上漲以及限購造成的房票短缺，商業公寓成了不少剛需族的救命稻草，投資客的新歡，價格也開始直線上升。
不說北上廣深，說說新一線城市的領頭羊杭州。杭州的城市紅利有目共睹，有媒體報道，從2016年開始，號稱“千年不漲”的杭州商業公寓，從個盤竄升到普漲。
以毗鄰阿里巴巴未來科技城的萬創國際為例，公寓均價從2015年開盤時的1萬2，到去年年底業主收房後，已經飆升到2萬6。兩年時間過去，價格上漲了約117%。
圖：萬創國際
在匯聚了阿里巴巴、網易、海康威視等高新企業的濱江區核心地帶，公寓單價更高，品質好的躍層和LOFT公寓，能達到三四萬。
去年9月開盤的海威新界，靠著強大的產業支撐和租賃需求，開盤幾近清盤。目前在售尾盤均價已經在4萬以上。
房租方面，以已經交房的星耀城為例，50平戶型租金為4800元/月，LOFT戶型更高，月租金能達到5000-5500元/月。
眾所周知，浙江省人民可是最會買房子的，他們選中的公寓項目又有什麼特別之處？
圖：浙江人整棟買樓房價被引爆，當地人:俺們生氣
從上述極受歡迎的幾個項目來看，它們都有一個共同點，那就是在地段、資源、產品等方面具有明顯優勢，尤其以地段最重要，全部佔據核心區位，並且周邊有大量產業和人口支撐。
核心的地段決定了物業的高租售比，這也是公寓投資的重要指標之一。
選對地段的公寓是不愁房客的。最重要的是，逐年看漲的租金，對區域發展的看好，才是大家搶購公寓的真正原因，也才真正能讓公寓成為一種優良的資產配置方式。
02
鄭州人又該買什麼樣的公寓？
過去5年，鄭州淨流入人口達到185萬，比深圳僅少1萬，在全國各大城市中排第七。10年間，鄭州“長大”70%，常住人口加流動人口已超千萬！鄭州國家中心城市潛力爆發，人越來越多，必將帶來消費力升級，主城財富迎來新一輪升級，西區成為消費紅利價值窪地。
如果問鄭州哪個區域和杭州的未來科技城、濱江區的定位最為相似，最有可能出現類似的公寓項目？那就只有高新區了。
畢竟，這裡有高校雲集、名校遍佈，也有大學科技園、企業孵化基地，有產業有人口也有大量客群租戶。
目前高新區40平左右的公寓，正弘高新數碼港和公園道一號的租金最高。平層戶型月租金大約在1500元/月，LOFT租金更高，能達到1800-2000元/月。
近期，一個項目的公寓開盤刷爆了鄭州的地產圈，百分百的公寓去化比例，這種現象已經很久沒有出現過了。這個引爆公寓市場的項目就是單價只有9210元起的保利文化廣場。
這個項目你肯定聽說過。去年夏天，保利文化廣場憑藉地鐵站屏蔽門上十幾條走心的段子文案，在社交網絡上大大露了一把臉，連人民日報和高曉松都等大v都進行了轉發。
圖：紅極一時的保利文案
作為高新區的重點項目，保利文化廣場的位置相當有優勢，位於科學大道和雪松路的東北方位，西邊不遠處是鄭州大學，1.5公里範圍內享地鐵便利出行，規劃中的地鐵8號線也近在咫尺。
項目總佔地約280畝，總建面約130萬方，定位為文化藝術綜合體。一期地塊佔地90畝，規劃了6棟精裝住宅和5棟精品公寓，以及2棟獨立商業。
精裝修的高層住宅已於去年12月開盤，單價1萬6左右。目前僅剩餘2棟，預計下個月開始推售，分別是6號樓、7號樓，位於項目樓王位置。
項目精品公寓，已於4月底開盤，當天推出了33平的3.6米精裝修躍層公寓162套，不到5分鐘，全部售罄。
圖：躍層公寓實拍圖
在目前高新區住宅均價基本破1萬5的大環境下，保利文化廣場這棟層高3.6米的精裝修躍層公寓均價只要9000多。對比周邊的loft產品，價格基本上都在12000-13000元/平左右。
正因為單價低、總價少，保利文化廣場的躍層公寓，投資回報率相當高。
我們以保利文化廣場33平的躍層公寓為例計算，單價1萬的話，總價33萬，首付16.5萬，按照10年貸款計算，月供不到1800，租金基本可以覆蓋掉月供。
這樣高的租售比，在鄭州，實屬罕見。
03
不只是簡單的綜合體
對於極度看重投資回報率的公寓客戶來說，為了後期容易出租，一定要選擇交通便利、周邊配套豐富的地段。而最值得投資的商業公寓，首選處於優越地段綜合體內的物業。
綜合體能夠產生相關產業，並廣泛吸納周邊人流，永遠不用發愁出租，而且將藉助綜合體的快速成熟，獲取更高的價值成長空間。國貿360的公寓就是一個典型案例，幾乎不會出現空租，並且租金一直穩步上升。
更何況，保利文化廣場的定位，還不是一個簡簡單單的綜合體。
保利文化廣場是高新區管委會與保利地產共同推進的一個河南省A類重點項目，定位為文化重建生活，建成後將是一個充滿人文氣質的城市綜合體。
圖：保利文化廣場效果規劃圖
這當然不是吹出來的，畢竟，代表著鄭州最高格調的河南藝術中心就是保利集團下屬文化公司運營的。
據媒體報道，在高新區重點項目總投資的88.6億元中，保利文化廣場投資佔60億。無論是從投資規模還是開發商實力，保利文化廣場都是重點項目中的核心項目。
保利文化廣場將引進保利拍賣、保利影城、保利書城等業態。值得關注的是，保利拍賣是與佳士得、蘇富比並列的世界三大拍賣行之一，未來在項目落成以後，將每年舉辦一次大型拍賣會，定期也會有中國近現代藝術品展覽，絕對是未來高新區文化的提升引擎。
作為年輕人聚集地的高新區，有品位的高端項目是極其缺乏的。保利文化廣場建成的話，就恰好彌補了這個空缺。
從這一點來說，保利文化廣場的公寓就能脫穎而出。居住在這裡，或者在這裡創業SOHO，才符合年輕人的格調嘛。
在保利的公寓樣板間裡，也可以看出，其空間佈局也非常符合年輕人的特點，幾乎所有空間都得到了有效的利用。
圖：保利公寓樣板間實拍圖
正因為層高足夠，整個一層的空間相當充足，不僅衛生間足夠大，樓梯下方還能設置一個小餐廳。當然，如果你願意的話，把這裡打造成一個工作臺也是可以的。
圖：保利公寓樣板間實拍圖
除了擁有獨立的客廳和飄窗外，在廚房和客廳的連接處，還能放置一個整面的置物櫃，也可以做成書架和書桌。
圖：保利公寓樣板間實拍圖
在二層的居住空間裡，也預留了不少收納位。
圖：保利公寓樣板間實拍圖
最重要的是，9210元/平起的單價真不算高。
躍層層高3.6米的精裝修均價只有1萬左右，總價也就30多萬。無論是居住還是投資的年輕人，也都能夠得著這個門檻。
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