2019還剩5天就要翻篇，我們也即將
告別整個2010年代。對於嶄新而又陌生的2020，國外商業地產業界專家們已摩拳擦掌，開始了市場展望。
據專家預測，商業地產發展將呈現以下5個趨勢。
雖主要針對美國市場，但相信對國內行業發展也有啟發。
一、利率將保持在低位，可能還會進一步下降
美聯儲在2019年實施了三次降息，並通過回購和永久性公開市場操作向市場提供了大量流動性，以促使經濟回暖。經濟學家預計明年消費者支出將下降，GDP增速將放緩。
美聯儲在2019年的行動釋放了一個信號，利率可能會繼續保持在較低水平，可能還會進一步下降。未來或將成為商業地產融資的黃金時期。
二、資本化率(CAPRATE)將面臨下行壓力
降低利率的目的是刺激經濟活動。融資成本越低，人們借錢的可能性就越大。商業融資亦是如此。隨著商業地產融資成本的降低，將會有越來越多的人進行再融資或購買新的商業地產，從而推高商業地產的價格，降低了投資回報率。
一些供應過剩的商業地產類型，如甲級寫字樓，預計CAP RATE將提高。而B、C類寫字樓，CAP RATE將面臨下行壓力。這部分類型的商業地產需求較為旺盛，投資者將繼續尋求收益。CAP RATE處於下行階段時,意味著市場對項目的資本化率要求下降,項目估值上漲。則價格可能出現上漲，回報率下降。
三、工業地產將繼續成為商業地產的領頭羊
截至2019年第三季度，工業地產的年總回報率為13.64%，比其他所有商業地產高出一倍以上。世邦魏理仕集團(CBRE Group)預計，到2020年，儘管預計的供應將超過需求，香港工業地產的租金仍將上漲5%。工業地產將繼續成為商業地產領域表現最好的行業。
雖然貿易戰可能會影響工業地產，但新興的和第二產業的強勁表現仍將繼續。工業地產將繼續引領商業地產行業。
四、mREITs將表現良好
根據Mortgage Bankers Association的數據顯示，低利率正在推動貸款發放。隨著貸款的增加，mREITs的表現將尤其出色。
在地產行業，mREITs 主要扮演的是金融中介角色。它將所募集的資金用於發放各種按揭貸款。其主要收入來源是發放按揭貸款所賺取的手續費和在槓桿運用下的貸款利息，收益性質類似一般債券，與市場利率水平呈反向變動關係。
不過，如果美國經濟在不久的將來真的經歷衰退，mREITs可能會受到沉重打擊。
五、另類投資行業將會增長
數據中心、自存儲設施和醫療設施等CRE的另類投資領域自2007年以來增長了一倍，約佔CRE總投資的12%。雖然另類投資將繼續增長，但一種新的替代商業地產的投資——適應性再利用，明年將越來越受歡迎。
適應性再利用，即利用舊建築全生命週期中物質壽命與機能壽命之間的差距，在機能壽命已經消失、物質壽命仍然存在的情況下，為舊建築注入新的機能，滿足世代的需要，從而使其整個生命週期達到動態平衡。如將舊學校、磨坊、工廠、圖書館等改造成彈性空間或住宅。
適應性再利用可能是一個新趨勢的開始，且一些低收入住房稅收抵免等措施，為投資者提供了進入這個新領域的機會。
美國正在經歷歷史上最長的擴張時期，當前的貿易戰和即將到來的選舉都會對未來的經濟走勢產生巨大的影響。業內專家預計，2020年將是商業地產又一個繁榮的一年，增速將繼續小幅放緩。
本文作者：Liz Brumer-Smith
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