如標題所言，亦莊混戰再加入一個新成員，它就是雅居樂在京城的首秀項目——京華雅郡。至此，亦莊河西區目前在售的限競房項目達到了5個。作為亦莊即將入市的新盤，京華雅郡受到的關注度很高，為此，幫主上週去項目踩了盤，先說幾點踩盤期間的感受：

1、亦莊的廝殺已經進入了白熱化階段。去京華雅郡踩盤當天，幫主也順帶摸了一遍目前亦莊在售的其他幾個限競房項目的情況，發現另外4個項目（金隅學府、金隅金麟府、和悅華錦、國際公館）都有不同程度的折扣，或94折，或直減十幾萬等等，可見這個片區的去化戰已經相當激烈了。想上車的朋友不妨多去看一看，沒準就能找到一套適合自己的。

2、京華雅郡是亦莊目前在售的5個限競房中價格最高的。京華雅郡限定銷售均價是54160元/㎡，而另外4個項目的限定銷售均價為52695元/㎡，折扣期間均價更是低至4.9-5.1萬/㎡。

雖然項目最終開盤是否會有優惠尚不確定，但是幫主可以肯定的一點是，如果亦莊項目要打價格戰，那麼京華雅郡一定是最不具優勢的一個。因為它的溢價率（41.3%）及樓面價（3.96萬/㎡）是這5個項目中最高的。

3、項目戶型不錯，但首開套數不多。無論是80㎡左右的普宅還是135㎡左右大戶型，都非常方正，首開的89㎡三居三面寬朝南。不過項目首期開盤總計只有324套房，加之幫主瞭解到項目目前排卡情況還算不錯，所以想買這個項目的要抓緊了。

一、按照慣例，先給大家介紹下項目的最新動態：

1、該項目預計在1月初開盤，當然具體還要看拿證時間。根據銷售介紹，項目開盤會按照排卡順序選房。

2、京華雅郡一共11棟樓，但是一期開盤只開5#、8#、9#、10#、11#共計5棟樓324套房源。其中89㎡左右三居是主力戶型，166套，分佈在8#、11#號樓的2單元，9#、10#樓的全部；80㎡左右兩居，60來套；其餘為135㎡左右四居戶型。

3、價格方面，80㎡兩居是普宅，總價控制在374萬以內，首套首付約130萬；89㎡三居及135㎡四居總價尚不確定，按照項目5.4萬/㎡的限價，89㎡三居總價大概會在480萬上下；135㎡四居總價在720萬上下。

4、剩餘6棟樓預計年後開盤，共計490套。

二、重點和大家說一下即將開盤的這5棟樓的產品信息：

社區規劃方面

京華雅郡11棟住宅樓層高為5-10層，容積率2.2，樓間距30-55米。9號樓與10號樓有近1200㎡的底商，這兩棟樓臨街，不過南側街道是京華雅郡與港中旅地塊的小區內部道路，噪音干擾較小。8號樓西側單元與11號樓東側單元臨的是亦莊區域的大路，噪音干擾稍大一些。

戶型方面

前面已經提到，項目戶型共計三種，分別是80㎡兩居、89㎡三居以及135㎡四居，此外，這個項目是毛坯交付。

先看主力戶型89㎡三居

該戶型是時下最受歡迎的三面寬朝南戶型，三室兩衛全部都是全明的，南側客廳及兩個臥室的飄窗都不算面積，整體得房率78%左右。這個戶型的一個亮點是為洗衣機專門預留了一個位置，就是下圖紅線圈出部分。不過三面寬朝南一個不可避免的問題是，主臥及客廳的面寬尺度不是很大。

135㎡四居戶型

這個戶型設計也不錯，南北通透，衛生間乾溼分離，且有洗衣機專屬機位，主臥還有一個小的衣帽間，功能空間齊備。

80㎡兩居

一共有兩種戶型，一個較為方正的東西向戶型，一個是純東向戶型。

亦莊河西區是2019年限競房主戰場之一，學校的優勢加上高端居住區面貌，使得很多購房者青睞於此。不可否認，亦莊確實有其獨有的優勢：

首先，學校確實很多。十一實驗中學、十一實驗小學已經投入使用。目前正在建設12年制的人大附中，規劃為96個班，包括48個班的小學和48個班的中學（初中24個班，高中24個班），計劃2020年9月投入使用。此外，北京二中也選址亦莊河西區。

其次，區域內的短板也正在被補齊。短板之一，商業。亦莊項目很多，無論是商品房還是限競房或者回遷房等，都在這個方寸之地扎堆，但是房子多商業卻幾乎為0。亦莊先後入駐的力寶廣場、亦莊創意生活廣場、城鄉世紀廣場、大族廣場等大多位於河東區或路東區，距離河西區最近的大族廣場也在6公里左右。

不過，8月29日，該區域出讓了一宗商業地塊，被龍湖摘下，據悉將建設成為龍湖天街商業，多少彌補了商業上的不足。

短板二，軌道交通。年底T1有軌電車將開通，其中興海一街站距離這幾個項目都不算太遠。乘坐T1有軌電車可直接換乘亦莊線。

雖然整體區域向好，但是幫主覺得有兩點還是值得一提：

1、買這裡的項目未必能上人大附。很多朋友買這裡是衝著人大附的金字招牌去的，但是隨著限競房房源不斷增多，生源也將隨之增加。學校可接收的學生數量是一定的，這也意味著即使為了學校來買房，將來也會有不少孩子是沒辦法進入人大附的。更何況，依照北京中小學“多校劃片”的趨勢，未來這6個限競房能不能被劃到人大附的學區範圍裡，都還是一個未知數。

2、項目扎堆，優惠多多。幫主開頭已經提到，這個區域目前已經入市的幾個限競房全部都在搞年底促銷，各種折扣層出不窮，具體優惠信息幫主稍後會專門寫一篇文章說明。所以，如果你認準了亦莊，一定要將這些項目都瞭解瞭解，這樣才能選出自己最合適的。

閱讀更多 買房大家幫 的文章

關鍵字: 美好，一直在身邊 京華 設計