百年江漢路，一直是武漢市最久負盛名的核心商圈，“車馬如梭人似織布，夜深歌吹夜未休。”
2005年，香港富商李嘉誠旗下的和記黃埔進軍武漢，斥資16.23億元拿下花樓街兩塊商業地塊，歷經近十年醞釀設計施工，由此，地處江漢路核心的大型濱江綜合體——世紀江尚誕生了，其中商業部分—外灘1861商街項目於2014年正式面世。
步行至江漢路地鐵站僅需3分鐘，2條地鐵在此交匯；
坐擁江漢路百萬年輕客流，自帶豪宅小區千萬人群；
地理位置卓越，擁有商業體最天然的地理和人流優勢，
本以為會人氣爆棚，沒想到，在這個繁華地帶，這個商業體竟然會顯得如此淒涼落魄，大量商鋪空置！
江漢路武漢關
01
大多數的武漢人，都曾逛過江漢路，江漢路作為武漢的商業重鎮，人氣持續高漲！
日均客流量是10萬人，最高峰時曾突破百萬人次，節假日裡，人擠人擁擠的場面很是常見。
可能你逛過了happy站臺、大洋百貨、王府井，萬達廣場；遊過了漢口江灘、沿江輪渡碼頭、武漢科技館，武漢關；去過了黎黃陂黃路、民眾樂園，沿著中山大道一條街不知道來回逛了多少回，
但，大多數的你可能和我一樣，真的就是從沒逛到過這個商業體！或者說，你根本不知道，江漢路上還有這樣一個商業體的存在，
這樣的處境有些尷尬！
外灘1861商街緊鄰江漢路地鐵站C出口，就在武漢關的後面，沿江碼頭的對面，穿過寶利金商業街就是，正是武漢豪宅小區—世紀江尚所在區域。
一邊是江漢路最繁華的商業中心，萬達廣場、寶利金商業中心，標誌性的蝦皇、肯德基門店都還在，然而，一街之隔的外灘1861卻陷入人氣慘淡，商鋪大量空置的尷尬境地，從地下1層到地上三層，一條條長長的商業走廊，卻幾乎卻不到幾個商家。大量門店空置，儼然一座空城。
更讓人難以想象的是，這些商鋪曾經的銷售價最高達10萬/㎡！堪稱武漢最貴商鋪！
外灘1861沙盤位置所在
以下來自現場實探：
穿過江漢路寶利金商業，過個馬路，你會看到2個玻璃柱狀的房子格外的搶眼。走進這裡，就是外灘1861商業街所在了。
外灘1861商業街露天電梯
一個呈現環形的商業步行街出現在左側。商業街廣場上，有2處露天樓梯可直接上2樓。但走進的景象，卻不免讓人有些意外。
整個商業街有4層，其中地上3層，地下一層。商業街長度將近200米，而大大小小的商鋪基本處於空置狀態。
外灘1861商業街入口處
長約200米的商業街內部
大片商鋪空置中
商鋪空置中
商鋪空置中
1/2/3層大片商鋪空置中
外灘1861商業街廣場
2/3樓分別從兩側的露天樓梯上去，總共設有4條這樣約200米長的步行街。
從平面分佈上可看到，地下一層有20個鋪面，1層22個，2層26個，3層7個，總共將近77個鋪子，且商鋪面積大多在100-300㎡之間。
而現場看到，有商家經營入駐的鋪面，僅有不到20家。
1/2/3層樓入駐的商家甚少，負一樓倒進駐有少量商戶，如健身館、婚紗體驗館、二次元體驗館等。
夜幕下的外灘1861
夜幕下的外灘1861，商鋪空置區域，一片漆黑，顯得格外的突兀。
而不僅如此，整個和記黃埔世紀江尚小區還規劃有大量的社區沿街底商，同樣出現大量商鋪空置。
如沿江大道沿線鋪，近20間鋪面，目前僅有一家做珠寶首飾的在營業中。由於進店客流少，這裡的店員不得不在店面周邊邀約路人進店參觀。
整個小區內部，以圓形的大轉盤為中心，向四周分佈有大量沿街社區底商，從內環到外圍，從小區內部，到沿江大道，到民生路，到小區靠近商業街中心的外圍部分。
貼有出租信息的空置商鋪
外灘1861商業街廣場
外灘1861靠近沿江大道一側的商業街
靠近沿江大道一側的商業街，商鋪大量空置中
靠近沿江大道一側的商業街，商鋪大量空置中
社區內側商業街
實地走訪一圈下來，不得不感嘆，僅僅是社區底商，真的是有點太多了！
而僅有靠近小區2個主出口的兩邊的沿街商鋪，仍在穩定經營中。大大小小的商鋪基本處於空置狀態中。
社區入口處商業街
（二）
項目過往回顧：
商鋪熱銷一時 售價最高達10萬/平米
世紀江尚為和記黃埔地產集團開發的武漢花樓街濱江大型綜合項目，由全球最大建築設計事務所之一 — Aedas，以國際大都會生活概念設計。
整個項目的總面積約60萬方，含9萬方主題商商業街。包括江景高層豪華住宅—“世紀.江尚”、大型主題商業街區—“外灘1861”及濱江高檔寫字樓—“世紀中心”。
外灘1861商業區沙盤圖
其中，住宅部分，總共10棟高層和超高層住宅，總共約2800多戶。當前住宅均價25000元/㎡，大多以100平以上的大戶型為主，住宅推出後，基本很快就售罄了。
大概計算一下，這裡的一套住宅基本在300萬以上。可見，這裡的小區人群均為武漢的富裕階層，擁有超高的消費力！
項目還規劃有8萬方寫字樓—世紀中心，目前已投入使用中。
2014年，商鋪與住宅同時啟動了銷售。
打著“地段論”、“中心論”的商鋪，在啟動首批認購活動時，以閃電式速度幾近售罄。其後循眾加推了全新批次的臨街商鋪，獲眾多買家熱烈追捧，一度成為了2014年江城商業成交的雙料冠軍 (銷售面積及金額)
此鋪已售的標誌還在
隨後，外灘1861又推出了面向沿江大道的商鋪近50間，其中，有14間面向沿江大道一線鋪。
這些商鋪面積在200-500㎡，均為上下兩層結構，其中店鋪首層層高約4.5-4.8米。
在“物依稀為貴”的鼓吹炒作之下，外灘1861江漢路段店鋪，首層鋪售價則在每平米6萬至8萬左右，最高的售價達10萬/平米，堪稱武漢市最貴的“天價商鋪”
現在網上查閱，依然可見當時有關項目的諸多報道，“總共260套商鋪，目前頂層和地下一層的商鋪都已經買完了，只剩下中間兩層少量商鋪。”
沿線大道一線臨街鋪效果圖
沿線大道一線臨街鋪效果圖
沿線大道一線臨街鋪效果圖
沿線大道臨街鋪如今的實景現狀:
沿線大道臨街鋪現狀實景
在商鋪戶型設計上，外灘1861採取雙首層設計，層高在5.1米。二三層商鋪為退臺設計，保證了空間的充足；且8成以上商鋪符合餐飲功能。
這就是當年紅極一時的和記黃埔項目，而當時的商業部分—外灘1861，曾被寄予了這樣的期望：
2、將江漢路商圈與黃金走廊徹底打通，江漢路商圈由“線”變成“片”狀，其意義自不待言。
1、將打造武漢沿江新地標，提升老漢口的輻射力和影響力，更有力地推動老漢口的舊城改造。
如今5年時間過去了，世紀江尚的小區業主早已入駐。而外灘1861商業街，卻至今遲遲沒有開業！
（三）
商業只售不租？業主自行招商！
為何外灘1861商街遲遲不見開業？從項目售樓處，我們瞭解到，這裡的商業街只售不租，
這意味著什麼，商鋪只負責出售，不負責後期整體的運營和招商。由業主自行進行招商或自主經營。
這也似乎就不難理解，為何這裡的商業街遲遲沒有開業，商鋪出現大量空置的現象了。
在當今商業體量遍地開花的發展趨勢下，並不是所有的“地段中心論”定律，都能盤活商業！
若是小體量的社區商業，在市場上這樣的現象倒可以理解！
面對9萬方的商業體量，多達上百間的鋪子，沒有統一的運營和管理，沒有統一的招商，由業主自行進行招商。通過這樣的模式，想把商業街盤起來，在筆者看來，這是何其難！
據這裡的一名投資者回顧，曾有這樣一段宣傳對話，關於為何“只售不租”的理由：
“很多來買鋪子的客戶都是自己帶著產業項目來的，換句話說他們買了之後，很快就能讓商鋪投入實際使用。如發源地美容美髮、健身房等。”
“外灘1861售出的多數鋪子都在300-700平米之間，而且多數客戶買鋪都是自用。投資者反而不多。“很多買鋪的客戶都不需要我們幫他們介紹租戶，往往他們自己可以找到合適的租戶，租出更高的租金。”
這個理由，現今看來，不免覺得有些荒唐之感！
據瞭解，購買外灘1861商鋪的，其中有很大一部分是這裡的業主。
期間，近20多家業主曾聯合向小區業主委員會提出訴求，委託其找專業的招商公司幫忙他們，進行統一的招商。
但，商鋪面積大，分佈零散，商鋪產權各持一家，另外租金高，
種種原因下，統一的招商訴求，也被專業的招商公司所拒絕了。
如今，商鋪大量空置，人氣差，招商難，成為了外灘1861最大的困境！
為何佔據江漢路核心地段的商業街，會出現如此尷尬的現狀？在實地走訪一圈後，筆者總結了如下幾點原因：
1、商鋪面積大。
商鋪面積普遍在100—300㎡之間，小面積的商鋪幾乎很少；動則200~300㎡的大鋪子，相應的業態也就限制了，入駐的門檻也就提高了！外灘1861商街租金普遍在120㎡以上，稍好點位置在150元/㎡以上，可計算出，一個150㎡的鋪子按照120元/月的租金來算，一個月也需要將近2萬的租金成本。
2、商業街動線設計不合理。
商業街呈條狀設計，長達約200米，昭示性和展示性較差，很難將外部人流引入。
3、業態缺乏整體定位和明確規劃
外灘1861整體9萬方的商業街，在主題和業態上始終沒有明確的業態規劃，沒有自己的主題特色，對外吸引能力差，同時對商戶本身也缺乏吸引和號召力。
4、無統一招商、運營、管理。
沒有統一的招商運營管理，
依靠商戶個體進行招商難，且產權歸個體所有，無法進行統一的招商，無法引進大型的品牌主力店，這也是當前外灘1861存在的根本問題。散亂的個體招商，只會導致業態混亂，定位不明晰，且租金定價的不統一，很容易導致糾紛不斷。5、位置尷尬，入口不明顯。
位於寶利金商業街的後面，與寶利金商業一街之隔，但江漢路人流往往集中在寶利金、萬達廣場一塊，消費者很少有往後面走的習慣；同時位於沿江大道一側的入口，人流冷清，缺乏主力店和商業氛圍的吸引。
同為和記黃埔旗下在武漢江漢路商圈的兩個商業體，一個大型購物中心"M+"，在2016年開業後成為江漢路的新地標！而外灘1861，卻成為重塑江漢路商圈上的“空殼建築”。不同的定位，不同的銷售模式，帶來天壤之別的結局，值得思考。
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