燕郊，一個距離北京最近的河北小鎮，一個像北京又不是北京的地方。
炒房客見證了2017年3月環京樓市最後的瘋狂，一夜入冬後，著名的“售樓一條街”陷入長達一年多的蕭條，開發商和中介還在掙扎著找尋機會。
房子砸手裡了
每到月度還貸款的那一天，45歲的孫梅就會覺得胸悶。
孫梅是東北小縣城的普通職員，每月大概三四千塊的工資，卻揹負著一萬多的房貸。去年3月花300多萬買的房子今年10月竟然跌到了200萬。
孫梅買的房子在燕郊。2015年通州成為北京城市副中心的消息和2016年北京樓市的大幅升溫，帶動了燕郊房價的急速上漲。
17年3月初，在無數投資客湧入早已熾熱的燕郊樓市時，孫梅專程從黑龍江趕赴燕郊。中介人員當時稱“先買房再吃飯，時間就是金錢”，果不其然，在她吃午飯的時候，之前看上的一套房子又漲了5萬。
孫梅回憶，她看房的那天，首爾甜城小區人流不斷，甚至有看房者主動漲價搶房。擠在四五撥看同一套房的人群中，孫梅匆匆以35000元/㎡的價格簽下了一套90多㎡的房子。
但是那個時候很多投資都沒有意識到“限購”已在路上，她搭上了限購前的末班車，幾乎買在房價的最高點上，見證了這波環京樓市最後的瘋狂。
2017年3月22日，廊坊市限購政策出臺，6月3日，廊坊市限購升級，對眾投資者來說彷彿“晴天霹靂”。
限購政策一出，很多手持大把現金的投資客們一夜間失去了購房資格。購房需求的減少和對調控加碼的預期讓燕郊樓市的成交量迅速萎縮，房價也進入下行通道。
根據數據顯示，燕郊二手房的平均掛牌價格從17年4月的28611元/㎡降至低點，18年10月15日，平均掛牌價格僅為20002元/㎡，相比去年4月降幅達到了30％。
部分樓盤價格“腰斬”。以燕郊天洋城為例，同樣是一室一廳西北朝向的房子，17年3月某中介平臺成交價曾達到3.1萬/㎡，今年9月成交價只有1.5萬/㎡，跌幅達到50％。
現在，孫梅的房子每平米已經跌破了2萬，相比買入時跌了40％多。此前，當房子從每平米3.5萬跌到2.5萬的時候，原本密切關注燕郊房價的孫梅就已刪掉了所有的看房APP。
冷清的售樓一條街
其實，想了解燕郊樓市的冷熱，不用看數據，去著名的“售樓一條街”走一遭就知道了。
有人說燕郊像個大葫蘆，通往北京市中心的出口只有一個，售樓一條街就在葫蘆口，是北京進入燕郊的第一站。過了連接通州與燕郊的通燕高速，一下潮白河大橋，就能見到一扇彩虹門，這是售樓一條街的標誌。以彩虹門為起點，沿街一直往東大約一公里，彙集了燕郊絕大多數的售樓處和房地產中介。
60多歲的李成富站在街邊一個售樓處前，他緊盯著來往的路人，不時從斜跨的舊包裡掏出幾張推銷樓盤的傳單，試圖塞到路人手裡。
只要把看房客拉進售樓處裡，李成富就算完成了一個指標，但如今生意難做。“前兩年，滿大街都是客戶，一天拉二三十個客，一個月掙四五千不成問題。現在半個月能拉到一個人就不錯了，一個月勉強掙1000多。”他說。
街邊是清一色的本土開發商和中介機構。正在營業的幾家售樓處門口，幾名一身黑衣的銷售們站著閒聊，店裡店外不見一個看房客。不少售樓處大門緊鎖，甚至拉下了防盜鐵門，只剩下門店招牌。
一家鏈家門店綠色的牆面已經褪色，玻璃門上貼著出租標語。店內已空，牆上掛著二三十幅房屋出售的廣告標牌，房源有潮白星光公館、東貿國際、夏威夷南岸一期、首爾甜城。
從廣告上的房價看，牌子是去年下半年掛的。其中，首爾甜城的2室1廳掛牌價是232萬元，而從最近的鏈家成交記錄看，今年8月底，一套2室1廳的房子成交價只有169.5萬元。
“這些售樓處關門已經有一兩年了。”李成富說。
他是山西臨汾的農民，08年踩著北京奧運會的節奏來到燕郊找活兒幹。10年裡，李成富一直在售樓一條街發傳單，親眼看著街上的售樓處越建越多，目睹了這條街從2016年到2017年初的極度繁華到隨後的沒落，見過了太多購房者臉上的悲喜表情。
“有些投資的人，壓在手裡的房子賣不出去，現在一個月還著幾萬的貸款，去哪弄這麼多錢？有的乾脆把房子便宜賣了，填補一段時間的月供，這也是沒辦法的事。”他說。
開發商仍有投機門路
市場冷淡，燕郊售樓一條街上的銷售、中介和發傳單的李成富們還在掙扎著找機會。
街道公交站牌旁邊的綜合宣傳欄裡貼著雄安新區的廣告，“五證齊全，首付十幾萬起，均價7000－9000，免費專車接送”。
李成富說，他自己也在推銷雄安新區的小產權房。現在雄安新區邊上的白溝商住兩用賣得非常火，有的人一次性購買二十幾套。
嚴格的限購政策下依然存在投機的門路。多名房地產銷售透露，燕郊市面上的新房只有40年的商住房，而在緊鄰燕郊的大廠，即便“沒有購房資格，也有可能買到70年的普通住宅。”
“外地戶口的人買大廠的住宅要有3年社保或納稅證明，但很多人都面臨一個問題，就是年限不夠3年。”孔雀城銷售張文說，“這種情況下，購房者需要全款交錢，開發商提供收據，之後交房和使用。等到購房者社保納稅證明的年限夠了，再過戶。”
“當然了，正常是購房者走完流程才交錢，但現在不是特殊情況嗎？”被問及購房時面臨的風險，張文反問。
對於這種模式，有位不願具名的二手房中介坦言，開發商現在資金緊張，其目的是為了回籠資金。由於是違規操作，購房者交了全款卻沒拿到房子的產權，有打水漂的風險，另外，政策隨時在變，萬一後面改成五年社保和納稅，到時候購房的資質又不夠了。
“燕郊好在還有近百萬人，有換購的需求，大廠一共就十幾萬人，外地人更少了，限購到這種程度，能有多少人接盤啊？”這位二手房中介說。
幾十萬北漂支撐燕郊房價
正如中介所言，燕郊確實有換購的需求，幾十萬北漂是購房的主力。
作為北京人口外溢據點，近年來，燕郊積聚了大量人口。一份關於中國特大鎮的人口榜單顯示，2015年，燕郊以75萬人位列全國人口特大鎮第一名。而在2007年前，燕郊只有10餘萬人。
外來人口的流入推動燕郊房地產市場持續增長，過去10年間，燕郊房子的均價從每平米4000元增長到2.5萬元以上，樓房也越建越密。
與北京相關的任何消息都會讓燕郊的房價有所波動，比如北三縣即將併入北京的傳聞。北三縣是指三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，雖然隸屬於河北廊坊，卻與廊坊之間被北京和天津隔開，成為河北的一塊飛地，也是北京的後花園。
這種傳聞出現過多次，哪怕只是小道消息，燕郊的房價也總像被打了一陣雞血，要向上衝一下。在很多人看來，且不管傳聞是否靠譜，在某些方面，燕郊與北京確實越來越像了。
比如房價，比如堵車。北漂把燕郊當作“睡城”，白天去北京上班，晚上回燕郊睡覺。每天早晚高峰，通燕高速（102國道）車流交織，人群浩蕩，有人說開發商所謂的“30分鐘直達北京國貿”就是個笑話，因為光堵車就要一個半小時。
再比如政策。去年，北京開展安全隱患大排查大清理大整治專項行動，燕郊也對一些違規建築進行了整治。但是，燕郊又不是北京。
有人說：“隔著一條潮白河，行政劃分卡在那裡，北京的政策就是北京的政策，河北的政策就是河北的政策，不存在任何交集，燕郊人也享受不到任何北京人的福利。”兩邊的就業崗位、工資待遇相差太多，目前北京能輻射到燕郊的，似乎只有房地產。
2018年10月，進京檢查站外掛著房地產開發商的廣告橫幅，寫著“房子迴歸居住，日子過成生活”。
而遠在東北小縣城的孫梅則盼著北京市政府抓緊建設通州，這樣也許能帶動她在燕郊投資的房子漲一漲。
還在燕郊售樓一條街發傳單的李成富早就給自己想好了退路，“現在就是混個飯錢，走哪算哪，不行就回老家。”
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