案情簡介

李先生按通知時間前往開發商處，被告知必須簽署一份《承諾書》方可領取手續，否則不予辦理。該《承諾書》寫明：李先生自願放棄主張違約金並同意以兩年的物業費（不足10000元）。且開發商明確告知：若李先生去起訴，開發商將盡可能拖延配合辦理手續的時間。李先生考慮到馬上孩子要入學讀書，需要儘快落實房產證和戶口事宜，便籤署上述承諾，並辦理房產登記手續。

李先生細想就很煩心，用32000餘元的違約金換取不足10000元的物業費，真是划不來，可是他認為，因為已經簽署了《承諾書》便要履行，去法院也沒有勝訴機會，偶然機會，便諮詢到我們。

法律分析

李先生被“算計”，吃了“啞巴”虧，如何採取法律途徑救濟呢？

來看法條規定：

《民法總則》第一百四十三條規定：“具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”

因此，法律行為的有效必須要滿足以上三個條件，缺一不可。

《民法總則》第一百四十六條規定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。”

那麼李先生在違背自己真實意願且顯失公平的情形下籤署的《承諾書》是否有效呢？答案當然是否定的。

既然如此，李先生是否可以直接起訴主張違約金呢？不可以。作為完全民事行為能力人，作出的意思表示，若想收回，應當遵循法定程序。

《合同法》第五十四條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：

(一)因重大誤解訂立的;

(二)在訂立合同時顯失公平的。”

李先生簽署的以不足10000元的物業費抵扣32000餘元的違約金的承諾書，明顯是顯失公平的。因此，李先生可以向法院或者仲裁機構申請撤銷《承諾書》。但是，法律以保護交易為原則的，在符合撤銷的情形下，法律給權利人約定了除斥期間，在上述期間內若不積極行使，那麼權利歸於消滅，雙方簽署的合同發生法律效力。

再看《合同法》第五十五條規定：

“有下列情形之一的，撤銷權消滅：

(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權;

(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。”

因此，李先生在知道撤銷事由後未明確向開發商明示放棄撤銷權的情形下，應於簽署《承諾書》之日起一年內向法院或者仲裁機構行使撤銷權，撤銷簽署的《承諾書》。

經驗提醒

1、在一年的撤銷權期限內，李先生可以先向法院或者仲裁機構申請撤銷《承諾書》。

2、依照《商品房買賣合同》約定的管轄條款，向有管轄權的法院起訴，主張違約金損失。

3、李先生的物業費繳納事宜與其訴開發商的逾期辦證違約金損失屬於兩個不同的法律關係，物業公司依法應另行向李先生主張物業費。

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