04.21 合肥濱湖區什麼類型的房產最值得投資？

合肥濱湖區目前是房產投資最受關注的區域，由於房齡相對年輕，資源投入比較大，深受購房者喜愛。不斷有

小密圈成員問我如何投資濱湖的房子，比如選擇什麼樣的戶型，選擇什麼樣的樓層，哪些小區適合改善，投資多大面積收益更高等等。

基於這些問題，本篇我將對濱湖區已成交的二手房數據做一個系統分析，看看到底哪些小區二手房適合改善，哪些小區投資性價比相對較高，哪種類型的房產最適合投資。

數據採自合肥鏈家網，這是鏈家對外公佈的實際成交數據，極具參考價值。時間跨度為2016年9月-2108年2月，樣本總數為586個，鑑於樣本數量有限，本篇部分結論可能還不夠嚴謹，僅供參考。

1、總價

濱湖總價成交的主體在130w-190w這個範圍，成交量佔總成交的2/3。從投資角度來看，總價在150w-180w之間的房產受眾面最大，流動性最好，是投資的最佳總價區間。

其中總價超過200w的成交量共有91個，佔比15.5%。超過200w，會超出絕大部分接盤者的承受能力，投資收益相比150w-180w之間的標的要差一些。但是，一般濱湖的改善性住房，基本都會超過200w。

我對成交總價超過200w的小區做了一個統計，發現4個小區成交量相對大一些，分別是保利拉菲公館，藍鼎濱湖假日楓丹園，濱湖世紀城徽傑苑，高速濱湖時代廣場。整體上來看，濱湖適合改善的小區真的非常有限。

保利拉菲公館總價超過200w的成交量最大，平均成交面積為125平米，以136平米和110多平米的戶型為主，我看了一下，戶型還不錯，品牌小區，房齡年輕，在二手改善小區裡面應該是首選了。

藍鼎濱湖假日楓丹園成交僅次於保利拉菲公館，但成交單價要比它高得多，是46中學區的原因。我們還看到它的成交週期最短，成交總價最高，溢價空間也最小，既滿足學區需求，又滿足居住要求，應該屬於比較優質的改善性標的了。

濱湖世紀城徽傑苑成交的戶型偏大，單價是最低的，主要是房齡有些老，物業也差一些。我們看到成交週期和議價空間都是最大的，在我看來比較劣質了。高速濱湖時代廣場也有一定的房齡了，定位和表現跟保利拉菲公館很接近。

2、面積

濱湖面積成交主要在80-100平米這個區間，共成交343套，佔總成交量的近60%，85-95平米區間佔比超過40%

。80-100平米這個範圍的戶型，無疑最受購房者歡迎，是最佳投資標的。

兩房戶型共成交194套，佔總成交的1/3。主要集中在80-95平米這個區間，成交量為132套，佔比超過2/3

，其中85-90平米這個區間成交量最大，佔比接近總成交的1/3。

三房及以上戶型共成交350套，佔總成交的近60%。主要集中在85-100平米這個區間，成交量為192套，佔比超過

55%，其中90-95平米這個區間成交量最大，佔比接近30%。

100平米以上的兩房戶型幾乎是絕跡的，不要投資這樣的房產。目前看來，三房及以上戶型已經成為濱湖二手房成交的主體，兩房戶型市場在不斷萎縮，投資儘量選擇85-100平米左右的小三房；140平米以上的成交也非常少，投資儘量避免。

3、學區房

這裡的學區房僅指46中本部學區，具體學區劃分可參考我的這篇文章《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》（公號“小易論樓市”）。46中學區房成交量佔所有成交的1/4，均價是高於濱湖平均值的，比非學區房高出11.8%，但是我們看到戶均總價都差不多，都在167w左右，說明市場對總價還是比較敏感的。

46中學區房平均房齡要比非學區房長3年左右，但成交週期要短一些。46中學區房中的1室和2室佔比，也比非學區房的要高，學區房更傾向於小戶型。

從學區房各面積區間成交量分佈圖上來看，85-90平米這個區間成交量最大，其次是60-70平米，兩個區間佔了一半以上。

從學區房各總價區間成交量分佈圖上來看，150w-190w這個區間成交量最大，其次是110w-130w，兩個區間佔比達到

2/3以上。

4、樓層

根據鏈家的數據，把濱湖二手房樓層分為：低樓層（1-10層），中樓層（11-20

層）和高樓層（20層以上）。在成交上我們可以看出，高樓層成交均價最高，其次是中樓層，最後是低樓層。

低樓層成交均價比平均值低了310元/平米，偏離度-1.75%，戶均總價最低，但是議價空間也是最低的，成交週期也最短。濱湖成交數據跟全市總的成交數據略有不同（公號“小易論樓市”《合肥二手房哪些樓層最受歡迎，房價每年貶值多少？》）。

我們以濱湖在售小區時光印象和公園裡為例。時光印象的A21棟分兩種戶型，分別是105.99平米和98.97平米，其中105.99平米為南北通透的邊戶，98.97平米為南北半通透的中間戶。從價格上來看，東戶型要高於西戶型，邊戶型要高於中間戶，但是相差都不大，最高不超過2.5%。

公園裡的34#有三種戶型，分別是118.67平米，105.04平米和141.7平米。其中118.67平米和141.7平米為南北通透的邊戶，105.04平米為南北半通透的中間戶。從價格上來看，東戶型要高於西戶型，但是相差不大；邊戶型要高於中間戶，價差達到7.5%。

我們看時光印象A21棟的2號戶型，A21棟共有27層，1樓是架空的。2號戶型定價明顯高於平均值的樓層在15-27層，其中20-27層的高樓層定價最高，定價最低的樓層主要集中在10層以下。

我們看到低樓層的平均偏離度為-3.71%，而濱湖低樓層二手房成交價格平均偏離度為-1.75%，也就是說低樓層定價比市場價低了接近2個百分點，而中樓層定價比市場價高出1個百分點，高樓層高出1.33個百分點。低樓層明顯性價比更高。

我們再來看公園裡34#的2號戶型，A21棟共有32層，1樓也是架空的。34#的2號戶型定價最高的樓層在15-27層之間，最高段在19-22層，定價最低的樓層也主要集中在10層以下和30層以上，定價基本跟時光印象不謀而合。

我們看到低樓層的平均偏離度為-2.94%，濱湖低樓層二手房成交價格平均偏離度為-1.75%，也就是說低樓層定價比市場價低了近1.2個百分點，高樓層低了近1個百分點，而中樓層定價比市場價高出1.9個百分點，低樓層和高樓層性價比更高。

其實不論是時光印象還是公園裡，我們都能多少看出點規律。時光印象高樓層和公園裡中樓層之所以性價比最差，是由於其定價明顯高過其他樓層，而定價最低的低樓層，都成了性價比最高的樓層（公號“小易論樓市”《在合肥沒有不能買的房子，只有不能買的價格》）。

合肥濱湖房產投資者建議

濱湖房地產市場跟全市其他區域不大一樣，新房和次新房的比例比較高，基本都是30層左右的高層，樣本比較單純。從投資角度來看，總價在

150w-180w這個範圍的標的流動性最好，最值得投資。超過200w總價的房子，流動性要差好多（公號“小易論樓市”《在合肥200萬你可以買到哪些房子？》）。

濱湖缺乏比較好的改善性住宅，絕大部分成交都集中在80-100平米這個面積區間，剛需和剛改特點非常明顯。儘量不要買100平米以上的兩房戶型，投資最好選擇90-95平米左右的小三房，140平米以上的大戶型流動性差，投資儘量避免（公號“小易論樓市”《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》）。

學區房比較保值，如果作為投資用，最好不要買太大的戶型。如果投資和自住兼顧，可以考慮藍鼎濱湖假日楓丹苑。如果考慮回遷小區，則儘量購買比較小的戶型（公號“小易論樓市”《2017年合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》）。

從投資上來看，中低樓層的性價比顯然要高於中高樓層，儘量選擇4-14樓或者30層以上，但不要選擇頂底樓。儘管新房底樓和頂樓定價一般比均價低5-10%左右，但在二手房市場，這個價格可能會低10%以上，議價空間大，成交週期長，流動性非常差，這也是為什麼頂底樓不招人待見的原因。

總的來說，濱湖最佳投資標的類型是：總價在150w-180w左右，面積85-100平米左右，單價1.6w-1.7w左右，樓層在4-14層的小三房或者小四房。