2018年轉眼間已經到了二季度。從開發商推盤的節奏來看，鄭州樓市一片春意盎然。尤其是3月的第三個週末，12盤集中爆發，將樓市推向熱潮。
如今在房價穩定的前提下，還沒有選到房子的你，可以不用將就，盡情去關注你喜歡的片區，喜歡的位置，喜歡的樓盤。
未來3個月，鄭州會有一批樓盤集中開盤，今天我們一一分析，說說其中的“漏”與“坑”。
注：具體開盤節點以售樓部為準。
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哪些樓盤即將開盤？
先看一張圖片，這是米宅按照全市房地產發展狀況，制定的鄭州43片區地圖。有些粉絲反映道路分界不明顯，我特地給大家做了標註。
鄭州43片區地圖如下，歡迎收藏▼
需要說明的是，上圖僅是按照一般房地產研究習慣，根據居住感覺來劃分的小片區，無關行政區。
而且只標註了鄭州核心區、主城區的片區（36個）。對於一些較遠的房地產發展片區，地圖中還沒有註明，比如平原新區、港區（又分為港南和港北）、南龍湖、滎陽東、洞林湖、綠博7個片區。
未來3個月，有開盤計劃的樓盤，我們初步在鄭州36個核心片區範圍內進行篩選。
未來3個月計劃開盤的樓盤如下▼
注：
1、以上均為4、5、6三個月計劃開盤的住宅，不包含商業性質的公寓。
2、上表中的信息均為調研獲取，僅供參考，具體以開發商最終釋放為準。
3、想了解樓盤的詳細信息、規劃、評論等，請登錄米宅網站查閱。
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以上樓盤怎麼選？
未來3個月，哪些才是值得我們關注的樓盤？
1、一定優先關注新房。目前新房依然在政府限價之下，二手房沒有限制。
2、一定優先關注大開發商、上市企業和央企。
小開發商違規成本低，要關注那些珍視品牌、違規成本高、不介意單盤得失的開發商，特別是他們全資主導的樓盤，因為他們往往是從全國視野來考慮問題，算的是總賬。而對於他們合作的樓盤，不能抱有太高期待，因為會受合作商牽制。
基於以上原則，我們在上述樓盤中篩選出幾個值得重點關注的樓盤。買房一定要結合自身情況，以下總結幾種購房情況供大家參考。
我們將首付款分成30-50萬、50-70萬這兩檔（均按首套房），分別對應剛需和改善型購房者，然後一一給予建議。
1、首付30-50萬
推薦關注名門翠園和華潤悅璽這兩個樓盤。
北三環片區已經發展得很成熟。從區位來看，比連霍北更靠近市區，生活成本和通勤成本也相對更低一些。但這裡可選的新房實在不多，名門翠園無疑成為近期置業的熱門選擇。
翠園地段不錯，有地鐵4號線，有學校，有商業，關鍵是價格低於片區均價，甚至與更遠的連霍北一些樓盤價格接近。同樣位於北三環片區的新盤美景美境和泰山譽景釋放的價格都要高於翠園。
華潤悅璽位於北三環以南，屬於三環內為數不多的，剛需值得考慮的項目。
首先，價格是最大的優勢。對面只有一棟樓的中海錦城，帶裝修賣到16500，附近旭瑞和昌花漾裡毛坯預計15500，謙祥興隆城毛坯賣到15000。悅璽14500的均價與片區均價16000相比，有將近1500的價差。
其次，華潤也算說的過去的房企，國企背景，還是比較靠譜的。另外，地鐵口，交通也算方便，周邊配套不能說多高端，但也能滿足基本的生活需求。
劣勢就是地塊太小，沒有社區感，學校要靠劃片。
以上兩個盤，有將近1000元的差價。如果預算更緊張，可以考慮華潤悅璽。如果更注重社區感，對教育有需求，可以考慮翠園。
此外，連霍北的幾個樓盤，錦藝金水灣，正弘瀾庭敘，碧源月湖，萬科雲舒苑，也可以關注。
目前，惠濟核心區的均價是高層毛坯15000，錦藝金水灣三期和正弘瀾庭敘三期關鍵看價格，而碧源月湖關鍵看預售證。
萬科雲舒苑是民安北郡的後續地塊，規劃已出爐，依然是萬科經典的高低配。
預測裝修會在紫臺的基礎上略有提高，整體差別不大。目前萬科紫臺二期準現房15500，雲舒苑首開價格可以參考。
而剩下的旭瑞和昌花漾裡，31畝的小地塊還做了高低配。導致洋房剛需化，高層投資化，居住舒適度都受到影響。
保利心語一期的交房效果還不錯，但從各項指標來看，二期不如一期。二期主打小戶型，更偏投資。
泰宏建業國際城13000多的價格相比南側的幾個樓盤，說貴也不算貴，畢竟它更靠近南三環，周邊相對成熟一些。但無奈所在的二七運河新區發展太緩慢。
再看看
永恆理想世界，放眼航海路沿線，樓盤位置都不錯，但品質普遍上不去。永恆理想世界品質也很一般，開發商也沒有裝修經驗，所以對品質和裝修不要報太大期望。以上樓盤大致分佈如下▼
2、首付50-70萬
推薦關注
泰禾金尊府。鄭州主城區的改善盤實在不多。作為泰禾府系產品，金尊府位於三環內，雙地鐵，有學校。關鍵是目前釋放的價格，高層毛坯預計18000-20000，高層精裝預計21000-23000，對比旁邊老經開的價格，優勢就出來了。
比如老經開的陽光城檀悅，目前釋放的價格也是高層毛坯18000-20000，相比之下，顯然泰禾金尊府的性價比更高。
再與四環外的濱河國際新城做個對比，亞新海棠公館價格預計在20000以上，想想主城區萬科美景世玠的精裝高層，想想泰禾金尊府的高層，想想老經開的華潤紫雲府，甚至是陽光城檀悅，這些樓盤的性價比會不會更高一些？
再說說泰山譽景，位置還不錯，容積率還能接受，但戶型實在太糟心，南北狹長，而且某些樓棟梯戶比達到2T5、2T6，這些都是城改模式下為了多出面積無奈的選擇。整體來看，二期優於一期，除非一期價格很有優勢，否則不建議。
碧桂園天譽所在的楊金片區是一塊很難看透的區域。畢竟跟天之驕子北龍湖咫尺之隔，一定程度上也能受到一些輻射。以前這裡最大的問題在於不靠譜的開發商玩命搞內購，現在的利好在於康橋、藍城、碧桂園逐步進場，地塊還都不算小，在這樣的綜合開發下，希望未來情況能有所好轉。
英地金臺府邸還有兩棟樓沒開盤，準現房，關鍵是能不能買到的問題。
而美景美境，融創金林金水府位置都不錯，關鍵看價格。
以上樓盤大致分佈如下▼
3、終極改善
最後我們發現，鄭州房價最高的北龍湖片區，以上並沒有提及。這裡的樓盤，首付至少百萬，終極改善，可以關注該片區。這裡在鄭州是稀缺的，現在稀缺，未來更稀缺！
北龍湖片區樓盤分佈大致如下▼
可以關注那幾個即將入市的新盤，從目前的情況來看，價格應該不會相差太多。比如
康橋諸子廬、碧桂園豫府、中建柒號院、正弘龍湖玖號、保利壟上院、海馬青風公館、碧源榮府、正商瓏瑜上境。其中，康橋、碧桂園、中建、正弘、保利、海馬、碧源等地塊的樓面價在24000左右，正商的樓面價18000左右。
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寫在最後的話
鄭州的樓盤，一眼望過去，值得你關注的，也許，還有其他。
但不管怎樣，希望你一定記得堅持看房，時刻留意市場動態，就能看清那些“漏”與“坑”。
比如現在一個很明顯的現象，鄭州南北的價格差距較之前有了明顯的緩和，北區部分樓盤的價格已經有了一些回落。之前鄭州南北價差2000是很普遍的現象，但是現在，也能在北區找到比南區價格高1000的新盤。
一定要學會甄別，哪些是真正值得入手的房子，可以買就不要等。
1、如果你是剛需，還是儘可能選擇四環範圍。在目前政府限價的保護下，有合適的新盤就入手。
2、如果你是改善，儘量多看多對比，當前哪些樓盤更實在？哪些樓盤空有噱頭？
3、如果你不缺資金，可以重點關注限價力度比較大的區域，品牌開發商全款低價項目。
最後的最後，希望大家都能早日買到適合自己的房子！
鄭州樓市（zzloushi),擁有50萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
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