薛義華等
根據新交所數據截至2019年底，在新交所上市的共有35只REITs、6只合訂信託以及2只財產信託，貢獻了2019年新加坡股市日成交額的24%。
2019年的這43只信託平均總回報率為23%，其中39只信託（全年處於上市狀態）的平均總回報率為26%。
跨境REITs
研究表明，亞洲跨境REITs的風險溢價高於只專注於國內房地產市場的REITs，REITs更有可能通過專注於單一市場實現內部規模經濟。
REIT管理公司需要具有廣泛的知識和專業技能才能管理好地域多元化的投資組合，因為缺乏經營效率可能會導致規模不經濟，投資組合呈現地域多元化的REITs會產生更高的信息與營運開支。
專注於單一領域是新加坡REITs主要採取的戰略。大多數商業和工業REITs都通過將其收購活動集中於本地市場來發揮主場優勢。
然而，對於一些物流和酒店(服務式公寓)REITs來說，至關重要的是，採取地域多元化的投資組合策略，才能為潛在的租戶和客戶提供高效的物流和網絡解決方案。
豐樹物流信託在2005年初創的時候擁有15處位於新加坡的倉庫和工業地產，此後逐漸發展成為一隻泛亞物流REIT，在7個不同的地區市場(新加坡、馬來西亞、中國香港、中國內地、日本、韓國、越南)共擁有111處房地產。
截至2014年3月31日，其資產總值增長了10倍，從最初IPO時的4.22億新元上升到42億新元。
雅詩閣公寓信託是一隻服務式公寓REIT，投資組合分佈廣泛，資產總值為40億新元的86處房地產，遍佈亞太地區和歐洲地區13個國家的36座城市，包括服務式公寓、租賃物業及住宿類資產。
根據17只新加坡REITs投資組合中的245個房地產樣本統計，這些樣本在2006年和2007年時的市值約為201.7億美元，其中有55處房地產位於新加坡境外，約佔以美元計算的資產淨值的21.14%。
截至2015年，共有24只新加坡REITs持有海外房地產，可大致分為兩類。
第一類是那些總部位於新加坡但投資組合呈現地域多元化的REITs，新加坡本地房地產市場的規模有限，促使這些本地REITs不得不向其他國家進行多元化擴展。
在這類REITs中，投資工業和商業地產的REITs有騰飛房產投資信託和升禧環球房地產信託，投資醫療護理地產的REITs有百匯生命房地產投資信託和先鋒醫療產業信託，它們都積極地在海外進行新的收購，尤其是在2008年的全球金融危機以後。
第二類REITs，也被稱為跨境REITs，其投資組合主要是由境外房地產構成的。
自2005年起，新加坡政府就創造了一個有利的稅收環境，積極引進境外REITs到新加坡上市。
這些REITs把多元化的外國商業地產帶入本地市場，其中包括:工業園區，如印度的騰飛印度信託;零售商場，如中國的凱德商用中國信託、中國香港的置富產業信託、印度尼西亞的力寶商場印尼零售信託和日本的浩正零售信託的購物商場。
2013年3月，淡馬錫控股的關聯企業豐樹產業發行了一隻跨境REIT———豐樹大中華商業信託，這是當時新加坡規模最大的IPO。
案例：豐樹大中華商業信託
豐樹大中華商業信託是在新加坡上市的跨境REIT，它直接或間接投資那些位於大中華地區的收益型商業地產。
在2013年3月7日上市的時候，豐樹大中華商業信託是當時IPO規模最大的新加坡REIT，每股0.93新元，豐樹大中華商業信託通過IPO成功募集到16.8億新元的資金。
儘管在2013年IPO時的環境不佳，但作為一個在中國香港和北京都擁有商業地產的跨境REIT，豐樹大中華商業信託的IPO依然獲得市場的熱烈響應，共吸引了來自機構投資者和散戶投資者總值為199億新元的認購，而其超額認購分別是38.1倍和8.9倍。
2013年3月7日，豐樹大中華商業信託在新加坡交易所上市，交易首日就取得了10.8%的收益率。
當時預計在發行第一年(2013/2014財年)和發行第二年(2014/2015財年)取得的收益率將分別是5.6%和6.1%。
豐樹大中華商業信託的管理方是豐樹大中華商業信託管理公司(Mapletree Greater China Commercial Trust Management Ltd.)，它是豐樹產業的全資子公司。
豐樹大中華商業信託最初的投資組合包括兩處優質的零售及辦公物業，一處是位於中國香港的又一城(Festival Walk)，而另一處是位於北京的佳程廣場(Gateway Plaza)。
這兩處物業的總建築面積約為22萬平方米，可租用總面積約為17萬平方米。
▎收購又一城
又一城是一家高檔的零售和生活時尚購物中心，包括一座7層樓的零售商場、一棟4層的辦公樓和3層地下停車場。
它坐落於九龍塘區域中心地帶，在銜接中國香港各區域及中國內地方面盡顯交通便利。
又一城商場內設公共交通中心，並直接與港鐵觀塘線的換乘站九龍塘地鐵站相連，這裡有巴士換乘站和出租車站點，另外也可通過東鐵線(East Rail Line)由中國香港直達深圳。
2011年8月，豐樹大中華商業信託的發起人豐樹產業以188億港元(約29億新元)的價格從太古地產有限公司(Swire Properties Limited)手中購得又一城，這也是豐樹產業在中國香港的第一宗商業地產收購交易。
隨後，又一城於2013年2月被剛剛成立的豐樹大中華商業信託以32.96億新元的收購價納入其初始投資組合，豐樹產業從這宗交易中賺取的淨資本收益率約為13.66%。
投資新加坡REITs
REITs是一種能把房地產資產轉換成具有流動性的可交易證券的證券化工具。
作為一道橋樑，REITs促使資金從供給過剩的地區高效流轉至具有充足的房地產投資機會的地區。
自21世紀初以來，亞洲和歐洲的房地產所有者紛紛運用美國的REITs模式將自身的實體房地產資產進行貨幣化。
REITs屬於防禦性股票，它將90%或以上的收益作為股息定期分配給投資者。
在企業層面，REITs享有稅收優惠。除此之外，REITs派發給個人投資者及合格的非個人投資者的股息也可享有免稅待遇。
REITs為投資者提供了一個間接獲得房地產收益的投資渠道，這些產生收益的房地產包括購物商場、辦公樓、工業地產和倉儲地產等。
由於REITs是集體投資計劃，投資者可購買少量的REITs單位以作小額投資，而無須為此預先投入大量資金。
像股票一樣，REITs是具有較強流動性的投資工具，它能在股票市場上以很低的交易成本自由交易。當然，REITs的價格也會受到股市波動的影響。
根據以上特點，REITs可以被看成是一種集合了房地產、股票和債券特點的混合型投資工具。摩根士丹利REITs研究部門的負責人格雷格·懷特(GregWhyte)曾說，“REITs聞起來像房地產，看起來像債券，動起來像股票。”
作為一個間接投資房地產的渠道，REITs對散戶投資者和機構投資者都具有較大吸引力。
根據2002—2015年期間40只新加坡REITs(包括商業信託)的歷史價格，可計算得出REITs每季度的加權價格收益序列。
《海峽時報》指數的季度收益序列用於替代股票收益率，而市區重建局的價格收益率則是針對工業地產、辦公樓和零售業地產計算的。
在新加坡，REITs收益率和股票收益率密切相關。股票和REITs的收益率遠比商業地產的收益率更具波動性。
在2007—2008年的次貸危機期間，REITs的季度收益率跌幅一度超過60%，而隨後在2009—2010年期間，REITs的季度收益率又取得超過40%的增幅。
薛義華、程天富、餘熙明 著/中信出版集團
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