互金行業稍有消停不過月餘，一顆驚雷又在租房分期市場炸響。
8月中旬，原我愛我家副總裁胡景暉指出一些長租公寓企業高價搶奪房源、推高房租的問題引發社會熱議，而資本的介入被質疑為幕後推手。
在這場輿論對資本的聲討中，越來越多房屋租賃企業被指利用租房貸款進行“滾雪球”式的加槓桿融資，一邊埋下企業經營隱患，一邊隨著瘋狂擴張暴露了粗放管理和服務質量問題。
接著，杭州鼎家長租公寓因資金鍊斷裂宣佈停止運營的事件再將氣氛推向高潮。“房產中介無本萬利“，”販毒都沒它來錢快”、“長租公寓死亡年”等說辭頻頻見諸媒體報道。
8月23日，就在北京住建委聯合市公安局、市工商局等多部門開通“黑中介”投訴舉報熱線的第二天，23家違規中介機構被查處。同日，北京市住建委相關負責人重申，市住建委已經會同市銀監局、市金融局等調查“租房貸”，將嚴查租賃機構的資金來源和流向。
租房分期市場還未蓬勃發展，卻已深陷流言。難道租房市場之亂的罪名，真該由租房分期來背嗎？
真假罪名
一般情況下，租房貸款通常由金融機構將全年房租一次性付給房產中介或運營商，然後由他們支付給房東，實際上則常按季度或者半年的方式向房東付款來獲得現金流，用於採購更多房源擴張規模。
比起發行ABS這種融資方式，通過租房貸款獲得現金流無論成本還是門檻都更低，尤其對一些急於擴張的中小房屋租賃企業來說更容易操作。
因此，在這場租房市場的輿論紛爭中，租房分期被指罪名有二：一是成為運營商的融資渠道，助推了租金上漲；二是讓租客莫名“被貸款”。
對此，業內人士認為這些罪名有些牽強。整個租房市場的價格上漲，應客觀考慮市場供需關係、季節、政策調控等多方面因素。目前租房分期的規模在整個租房市場規模中的佔比，租房分期的助推作用有限，也尚且不足以對整個市場價格波動產生決定性影響。
從產品設計上來看，租房貸款需要有貸款租房需求的人群，本質是為了緩解其資金壓力。若房屋租賃企業靠欺騙或誘導讓無需求的客戶貸款，與金融機構設計產品的目的相悖，那麼問題是出在房屋租賃企業用意不當，而非租房分期產品本身。
不能因為其被部分房屋租賃企業不合理利用，就徹底將租房分期妖魔化。
租房分期可行，掙快錢不行
民間關於租房貸款的負面輿論四起，但也有看法不同的觀點肯定其價值。
“大的市場環境決定了房租未必會因為消費金融的退出而回落多少，”某消金風控人士表示。但若沒有租房分期產品，無法一次性支付首筆房租的人群，卻可能因此被迫離開現在生活的城市。
實際上，國內許多城市還沒有實現租房“押一付一”，大量年輕人揹負著不小的租房資金壓力。另外，租客通過分期貸款年付租金，有可能實現比月付租金更低的綜合租房成本。
這些客觀存在的市場需求，讓從業者看到了租房分期萬億藍海的雛型。早在幾年前，租房分期市場就引得大量參與者湧入，其中不乏螞蟻金服、京東金融、百度金融等巨頭系金融平臺的參與，近幾年，還逐漸有持牌消金機構、傳統銀行紛紛加入。
但與其他消費場景不同的是，房屋租賃行業的回本週期較長，房屋租賃企業要實現對房源的裝修、家居定製、集中式管理等，前期投入較大，有著依賴現金流生存的天然特性。
這不但需要金融機構在設置合作企業准入條件時全面考慮房租租賃企業的抗風險能力、持續盈利能力、管理能力、服務能力等等，也要根據行業特徵從業務流程的設計上規避可能發生的風險。
上述種種難題，攔下了衝向租房分期的千軍萬馬。至今為止，租房分期領域能以足夠低的風險實現迅速擴張的模式還未出現。
一些忽視隱患企圖快馬加鞭的金融機構，就遇到了今天文章開頭租客投訴、公寓運營商倒閉的局面。這也再次提醒入局玩家，租房分期可行，但想在這樣一個需要精細運營場景中掙快錢，是不可能的事情。
必須正視的兩大風險
當下，對從事租房分期業務的金融機構來說，最重要也最迫切的問題，必須正視已經顯現的兩大風險。
第一，需要正視租房分期傳統模式中存在的貸款資金流向不確定的問題。現在相關部門已申明將嚴查，金融機構更應該重視。
按照傳統租房分期模式，貸款資金都是經中介或營運商向房東支付。行業現狀是，中介或運營商挪用貸款資金的事實被金融機構長期選擇性忽略，或金融機構對資金流向的監控措施效果不佳，對資金池問題不夠重視，是導致公寓運營商過度擴張、房源積壓、甚至資金鍊斷裂倒閉的主要原因之一。
要改變這種情況，多位受訪金融從業者建議從幾個方向進行嘗試：利用資金存管等方式防止資金被挪用，或完全避開合作商和中介，將貸款直接發放到租客個人賬戶或定向支付給房東個人賬戶。
但是這些方向又都存在一定的問題需要解決。例如資金存管的問題在於成本較高；如果將租房貸款發放給租客，將中介或運營商的角色變成導流平臺，合作動力可能大大降低；若將貸款直接支付給房東個人賬戶，不但要解決銀行賬戶向多個個人賬戶支付的合規性，也要考慮實際結算難度。
第二項風險存在於對合作房產中介或運營商的管理上。金融機構除監控運營商是否存在挪用資金行為和日常運營情況，還應對其具體服務過程中可能產生的服務糾紛予以重視。
例如，哄抬房租、不退押金、打隔斷群租、強制貸款付租金等問題，若租房過程中產生投訴糾紛，租客退租，也可能因剩餘合同期限內的租金退還問題給金融機構帶來損失。
現在處境兩難的，是一些發現合作租房平臺有問題，但其合作的租房分期業務規模已經形成一定體量的金融機構。如果此時金融機構主動將資金撤出問題平臺，造成中介或運營商資金鍊斷裂，就無法償還金融機構的在貸餘額；如果不撤出，結局可能是風險持續擴大或合作企業被相關部門吊銷營業執照，造成的後果都一樣——放款金融機構都會承受直接損失。
據新流財經瞭解，一些安全運營租房分期業務的金融機構，僅與少數幾家安全係數高、背景較強的房屋租賃企業在開展租房分期，雖然業務規模有限，但風險相對可控。
毋庸置疑，隨著房價水漲船高，年輕人群的租房需求和資金壓力確實需要解決，租房分期也是值得消金機構細心培育的場景。
需要提醒的是，更適合租房場景的消金業務模式尚在摸索之中，社會輿論的出現，運營商爆倉事件的發生，都是風險警示的信號。從金融機構的角度來說，租房分期業務的合規整改刻不容緩；從監管層面來說，過於緊迫的監管風暴反而可能導致行業風險集中爆發，租房市場的規範之路，當然也需要時間。
閱讀更多 新流財經 的文章
