2018年，港股上市內房股的關鍵詞是“高週轉”，通過各種方式提升項目去化速度，加快資金回籠節奏。
目前市場上有各種統計數據用於衡量房企的銷售情況和行業排名，其中一個更為精確可信的數據是上市房企公佈的月度簽約銷售額和銷售面積。
截止當前，在港股上市的主要內房股2018年上半年的銷售數據已經基本披露完畢。從這些一手數據中可以觀察上半年整體市場的走勢和變動情況。
儘管房地產調整政策仍在深化，但麵包財經梳理港股內房股的銷售數據發現：銷售額排名前20的房企銷售仍然維持較高的增速，合計突破2萬億大關，創下歷史新高，同比增速超過30%。
碧桂園、萬科和恆大仍高居銷售金額榜前三強，銷售額均突破3000億大關。但增速出現分化，碧桂園繼續高速增長，萬科和恆大增速相對較低。
由於在上海、杭州和福州擁有眾多優質項目，並且平均銷售均價位居前列，融信中國在20強榜單上的升幅最快，成為新晉半年銷售額首次突破500億元的內房股。
在宏觀調控深化的大背景下，內房股整體實現合同銷售額高增長，這一方面是由於上市房企加快週轉速度，另一方面也與行業整合、大中型房企持續收購併表更多項目有關。
先來看內房股的銷售排行榜。
內房股20強：上半年銷售突破2萬億，增幅仍在高位
根據相關公司披露的銷售數據，麵包財經制作了港股內房股2018年上半年合同（或合約）銷售金額TOP20榜單：
2018年上半年，在港上市內房股TOP20實現合約銷售金額總計2.24萬億，比上年同期的1.64萬億增加了0.6萬億元，增幅達到37.23%，總體增速仍比較快。
碧桂園、萬科與恆大仍然是銷售額排行榜上的前三強，銷售額均超過3000億元。但三巨頭的銷售增速出現分化，碧桂園的半年銷售額達到4124.9億元，同比增長42.77%；而恆大和萬科的增速，分別為24.62%和9.91%，均低於TOP20的平均增速。
銷售排名上升最快的是融信中國，上半年合約銷售金額達到545.31億元，首次突破500億大關，超過2017年全年的銷售額。融信在內房股中的排名也快速上升至第13名，較2017年上半年提升了15個名次。
按照往常的數據，上市房企的銷售高峰在下半年，通常四季度銷售額在全年佔比更高。上半年迅速增長的整體合約銷售額顯示出主要房企加快週轉速度的策略已經取得成效，如果下半年維持溫和增長，則全年20強房企銷售額創下歷史新記錄是大概率事件。
以上半年銷售額增速奪冠的融信為例。根據融信官微披露，其在今年上半年完成了全年1200億目標的45.44%，超出原計劃的40%。半年完成度不到50%，主要是由於公司很多項目將集中在下半年進入銷售週期。
對內房股的月度銷售公告數據進行統計，更能反映行業頭部公司的整體變動情況，也可以觀察出不同房企的排名變動，但這一數據仍然需要適當的補充和挖掘。
近年來，隨著行業整合，頭部房企通過併購擴大市場份額已經成為常見的經營策略。併購後的項目在當期開始並表，如果該項目在併購之前已經開始對外銷售，根據港交所的信披規則，上市房企一般是不會向前追溯調整此前的公告銷售數據的。
但是一些信披質量較高的房企，在自己做同口徑對比時，會根據實際情況對前期數據進行相應的調整，以更客觀的反應可比項目的銷售對比情況。因此，按照公告披露算出的增幅可能會與房企自己按同口徑計算出的增幅不同。
兩個數據都具有合理性，但一個反應整體銷售增速，另一個反應可比項目同口徑的增長情況，差別在於統計口徑。
以融信中國為例。按照公告數據統計，今年上半年合約銷售額增幅達到251.50%。
但為了更準確反映銷售的真實情況，避免投資者誤解，融信官微披露的2018年上半年銷售金額與公告數據一致，但按同口徑計算的同比銷售金額漲幅為75.73%。這源於融信對於披露口徑進行了較為嚴謹的追溯。
融信中國樣本：併購擴充土地資源，量價齊升邁入千億陣營
以融信為例，排名變化和統計口徑的調整也顯示出內房股頭部公司併購整合趨勢的加強。
2017年下半年和2018年上半年，融信進行了一系列併購，土地和項目儲備同步增加，這推動了公告銷售額的快速增長。截至2017年末，融信的土地儲備共2315萬平米，較2015年末的517萬平米增長了3.47倍。
即便是按融信自己在同口徑計算下得出的75.73%同比增幅，這一增長速度也不算小，考慮到其他內房股如果同樣按照融信的口徑進行調整，剔除並表因素，大部分增速也將出現一定程度的下滑，融信在一眾內房股中仍能排在前列。
除了併購提升市場份額外，融信快速增長的銷售額還源於項目主要位於一線和強二線城市的核心地段，銷售單價較高。下表為2018年上半年銷售額500億以上的港股內房股銷售均價排名情況：
統計數據顯示：2018年上半年，中國金茂和融信中國的單位銷售均價分別為3.42萬元每平米和2.15萬元每平米，在今年上半年銷售規模500億以上內房股中分別排名前兩位。中國金茂銷售單價遠超其他上市房企有一定的特殊性，主要由於一線城市高端項目集中銷售所造成。金茂本身也擁有佔比較高的商業地產和一級土地開發業務。
融信更具有代表性。融信此前提出2018年的銷售目標為1200億，要進入千億房企的陣營。支撐這一目標的核心要素是量價齊升的銷售數據和在核心城市較為充足的土地儲備。
截至2017年底，融信的土地儲備中在一、二線城市佔比超過60%，新增土儲都側重於淨人口流入及新興產業規劃的衛星城市。
融信上半年銷售額的快速增長，顯示出聚焦核心城市仍然是當前房企發展的有效策略。儘管三四線城市此前房地產市場增速較快，但在一線市場與核心二線城市擁有優質項目，在房地產宏觀調整日益深化的大背景下，仍然是一個有效的護城河。
融信的銷售增長，主要來源於上海、杭州和福州等核心市場的貢獻。
滬杭市場發力：核心市場優質資產價值凸顯
據克而瑞統計數據顯示，2018上半年融信在杭州的權益銷售金額達100.85億元人民幣，位列杭州房企第2位。
同時，融信在福州和上海兩個城市的銷售額在地區排行榜中分別位列第1位和第4位。融信目前主戰場上的成功都得益於戰略性收購地塊與優秀產品質量帶來的消費者口碑。
根據公開資料，2018年上半年，包括杭州永興首府、融信瀾天、融信創世紀等在內的5個項目均超額完成半年度銷售目標，並且多個項目“開盤即售罄”，在杭州地產業堪稱現象級事件。融信也成為杭州市場上最快實現半年銷售破百億的房企。
福州是融信的傳統強勢市場，銷售奪冠主要體現了前期充足的資源儲備和傳統市場地位。而在滬杭兩個城市的強勢銷售表現，則與此前的佈局策略密切相關。
融信於2013年開始探索全國性經營，並首選進入上海和杭州這兩個位於長三角區域的核心城市，隨後不斷加碼在兩個城市拿地。
2016年初在港股IPO後不久，融信就在杭州拿下兩塊地。2016年全年，融信中國在杭州拍下居住與綜合含居住地塊7塊，平均成交樓面價12697.4元/平方米，平均溢價率僅19.31%。土地主要分佈為6塊蕭山，1塊餘杭，且地塊位置大部分都處於區域較好地段。
2017年，融信繼續加碼在包括杭州在內的強二線城市的拿地節奏，綜合使用併購和招拍掛等方式獲取土地與項目資源。2017年全年新收購地塊78塊，其中杭州通過招拍掛方式獲得5塊地塊。下圖為截自融信2017年年報的杭州土地儲備情況：
事實證明，融信當時在杭州大手筆拿地也是非常划算的。2018年上半年，眾多其他地產公司在杭州蕭山與餘杭拿到地塊平均成交樓面價格已經突破20000元每平米，溢價率總體在30%到50%。
由於在地價大幅上漲之前拿到了較為充足的土地儲備，這為融信在杭州贏得了較為明顯的競爭優勢。在保證產品質量、價格公允的前提下，項目利潤仍能維持在20%以上。公開資料顯示：目前融信中國在杭州的項目兩年間已經由2016年初的3個增加至2018年5月的28個。
融信在杭州的銷售增長，不僅基於自身的項目品質和競爭優勢，這與杭州近幾年經濟發展速度較快、人口持續淨流入等外部環境密切相關。
杭州房地產市場近幾年的狀況，充分顯示出經濟發展良好的核心城市，仍然是房企的兵家必爭之地。核心城市、優質地段和高品質項目，仍然是房地產市場的護城河。無獨有偶，就連拿地一向謹慎的恆隆地產，前期重金高溢價在杭州拿下新地王，再次展現了這一邏輯。
杭州房事：人口流入地、經濟強勁，保守的恆隆也“激進”拿地
近年來，杭州等幾座強二線城市也被稱為新一線城市，直逼北上廣深四大一線城市。
在宏觀調整的大背景下，杭州房價依舊保持堅挺的原因有很多，其中經濟增長和人口淨流入是最基本的支撐邏輯。
統計數據顯示：2017年杭州GDP為1.2556萬億，同比增長11%，遠高於全國整體增速；人均GDP達到13.46萬元，同比上升8%。
從人口變化情況來看，過去十多年杭州的人口持續淨流入，並在近年來有加速的趨勢。下圖為杭州人口變動情況：
統計數據顯示：2017年常住人口達到946.80萬人，同比增長3%，比上年增長了28萬人。與2006年的773.1萬人相比，過去十年多，杭州常住人口增加了173.7萬人。連續十多年的人口淨增長，為杭州房地產市場貢獻最為基本的支撐力量。
另一個同樣至關重要的數據是，杭州的戶籍人口數量也在持續增長，2017年杭州戶籍人口數為753.88萬人，同比增速為2.43%。
2016年下半年，杭州也加入了限購行列，並在此後不斷加碼，非杭州戶籍人口的購房受到限制。但過去多年持續增加的戶籍人口數量形成的剛需，在某種程度上對沖了調控所帶來的影響。
杭州強勁的經濟實力和人口持續淨流入，近期也吸引了一家久不在內地城市拿地，以風格保守著稱的港資房企——恆隆集團。
已經四年未拿過地的恆隆集團，於2018年5月28日以107.3億的價格，摘得杭州核心商業區百井坊地塊。這幅地塊的最終溢價率高達118%，樓面價格為55285元/平方米，成為杭州歷史上最高的單價地王。
一直以來，恆隆集團以拿地風格保守著稱，今年卻以高溢價拍得杭州中心商業地塊，這多少可以看出杭州作為新一線城市的吸引力。
從融信到恆隆，從內房股20強的銷售數據到港資老牌地產商的策略變化，都在說明一個簡單的道理：在跌宕起伏的房地產市場，擁有優質資產才是王道。（LZQ/CBB）
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