文/黃豔，北京正山律師團律師，已承辦逾150件次不動產徵收搬遷案件，其中涉及生產經營用房徵收搬遷案件超40件次。出版物：《房屋拆遷以案說法實用指南》（北京大學出版社2010年6月出版）、《拆遷案例勝訴指引》（中國法制出版社2010年8月出版）、《房屋徵收補償操作策略與案例精析》（法律出版社2015年1月出版）。

---

2015年6月17日召開的國務院常務會議決定，按照推進以人為核心的新型城鎮化部署，實施三年行動計劃，改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套，農村危房1060萬套。這一頂層制度設計決定了“十三五”期間，棚戶區改造將成為我國基礎建設的重要組成部分。

所謂棚戶區改造，即對具備棚戶區特徵的連片建築進行改造。所謂棚戶區特徵，通行理解為房屋呈簡易結構、建築密度較大、使用年限久、房屋質量差、建築安全隱患多、使用功能不完善、配套設施不健全。

要達到棚戶區改造、對原住民進行房屋徵收的標準，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條第五項的規定，“由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段實施舊城區改建的需要”，一般應當證明棚戶區內“危房”集中、基礎設施落後。所謂“危房”，是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。是否構成危房，應當由市、縣人民政府房地產行政主管部門設立的房屋安全鑑定機構經過調查、現場查勘、檢測驗算等程序後出具鑑定文書。

棚戶區改造不僅要符合前述基礎條件，還應當按照法律規定的正當程序實施徵收：

1、將具體棚戶區改造納入市、縣國民經濟和社會發展的年度計劃和“十三五”規劃；

2、就棚戶區改造及徵收的必要性、公共利益性質進行聽證或專家論證；

3、 由國土資源部門進行項目是否符合市、縣級土地利用總體規劃的審查，對項目用地進行用地批准，出具用地預審意見；

4、 由發展改革部門進行項目立項審批或核准；

5、由城鄉規劃部門進行項目是否符合城鄉規劃和專項規劃的審查，並出具“一書兩證”；

6、由環境保護部門進行項目環境影響評價審批；

7、由市、縣級人民政府進行社會穩定風險評估，如涉及被徵收人數量較多的，還應當經政府常務會議討論決定；

8、由房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣人民政府並組織方案論證、公示徵求公眾意見。如果棚改範圍內多數被徵收人對方案有異議的，市、縣人民政府還應當組織被徵收人和公眾代表進行聽證，並根據聽證情況修改方案。在這裡，有必要強調棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，以原地安置為主。有的地方以棚戶區改造名義徵收，但並不在原地重新進行改善居民條件的建設行為，實際是囤積土地以備後續出讓，該類改造的合法性值得斟酌，甚至應當予以推翻。

9、徵收補償費用足額到位、專戶存儲之後，由市、縣人民政府作出房屋徵收決定，啟動徵收補償安置工作。

10、如果是針對農村危房的棚戶區改造，則應當先行完成集體土地徵收。

棚戶區的改造有嚴格程序要求，不是簡單地說想改造就改造。作為棚改對象，要對棚戶區改造的啟動條件

及程序有一個全面的瞭解，才不至於在改造過程中處於弱勢地位。

---