近年來，由於歐洲經濟的不景氣，一些相對落後的歐洲國家逐漸放寬了移民政策，以期吸引具有一定經濟實力的外國移民以拉動本國消費和增長本國稅收。最具典型的莫過於“買房移民”政策，該項政策已然成為國內許多高淨值投資者的時尚首選，同時也催生了移民中介市場的繁榮。那麼，光鮮亮麗的背後，是否隱藏著暗礁和陷阱？我們又該如何有效降低和防範風險？且看下面的真實案例。
心之所向，只為安頓人生“後半程”
章小姐是南方人，家境優渥，在北京已居住多年。但章小姐的心底，其實一直嚮往著歐洲的自然風光與悠久歷史，所以，章小姐想給自己人生的“後半程”找一個遠離世事喧囂，而又美麗純潔的安頓。
通過廣告，章小姐與滬上的一家頗具規模的某投資諮詢公司（以下簡稱“甲公司”）簽訂了歐洲某國（以下簡稱“某國”）居留簽證委託申請辦理合同，後者為章小姐辦理某國居留簽證的全程服務，主要包括諮詢指導、方案設計和準備相關材料。
甲公司向章小姐推薦了以買房作為投資手段的移民方案。針對該項方案，雙方簽訂了三份協議：
1、《某國居留簽證委託申請辦理合同書》（以下簡稱“《合同書》”）；
2、《合同書》的《補充協議》；
3、《某國房產考察協議書》（以下簡稱《協議書》）。
在《合同書》中，約定的甲公司義務為：為章小姐提供辦理某國居留簽證的全程服務。服務範圍為：免費指導章小姐準備材料；在章小姐成功獲得居留簽證並登陸後，贈送住房補貼5000元，並提供落地服務，包括登陸前的行前指導、接機並安排臨時住宿、協助銀行開戶、購買某國醫療保險。章小姐須為前述服務向甲公司支付本地代理費人民幣5萬元，在此過程中產生的第三方費用，則由章小姐自行承擔。在該《合同書》中還約定，如果章小姐對某國房產不滿意，在未簽訂購房合同放棄某國居留簽證申請後的10個工作日內，甲公司向章小姐無息返還全部本地代理費。
根據《補充協議》，章小姐應支付外方服務費人民幣5萬元，如果章小姐對某國房產不滿意，在未簽訂購房合同放棄某國居留簽證申請後的10個工作日內，甲公司向章小姐無息返還全部外方服務費。根據《協議書》，甲公司免費為章小姐提供某國房產信息、房產資訊和後續協助買房服務，並協助安排章小姐前往某國進行六天四晚房產項目實地考察，實地考察的服務範圍包括：酒店預訂、餐廳預訂、車輛預訂、中文陪同、考察房產項目、自由觀光陪同。章小姐為此向甲公司一次性支付考察費，該費用包括四晚四星級酒店住宿費、車輛費、中文陪同費和餐飲費。如果章小姐購買了經甲公司篩選確認的房產併成功支付購房款，則甲公司向章小姐返還全部或部分考察費。
在甲公司的安排下，章小姐前往某國考察房產，參觀了甲公司推薦的5套房源，最終選定了一套海邊住宅，並支付了購房款53萬歐元。在考察過程中，章小姐向甲公司支付了人民幣1萬元的考察費，支付房款後，甲公司退還了全部考察費。
這一趟下來，章小姐最大的感觸就是二個字：省心！房子買完後，章小姐還向親戚朋友推薦甲公司，當然咯，“好東西”應該和大家一同分享嘛。
多花100多萬，沒有中間商賺差價是最大的謊言
購房後不久，章小姐和家人前來某國度假，居住在新購置的住宅裡，享受著地中海的綺麗風光。不過，這種喜悅很快就被一次和周圍鄰居的閒談打破了。
從鄰居們的嘴裡得知，章小姐花費53萬歐元購置的房屋，在當地市價僅為35萬歐元，甲公司與該房產的開發商有長期合作關係。章小姐頓時感覺受到了欺騙，她請某國首都一所高等學府的的土木工程師對該房產出具了評估報告，根據評估報告，價值僅為35萬歐元，章小姐為此多支付了18萬歐元，相當於人民幣140多萬。
在成功取得某國居留簽證後，章小姐與甲公司就此事進行協商，公司法務在電話中承認收取房產銷售佣金。在多次協商未果後，章小姐將甲公司告上了法庭。該案由上海市某區法院受案審理。
騰籠換鳥，無償合同還是有償合同成為關鍵
本案的審理焦點在於，章小姐與甲公司的委託辦理居留簽證合同是否為有償合同。根據《合同法》第406條之規定，有償的委託合同，因受託人的過錯給委託人造成損失的，委託人可以要求賠償損失；無償的委託合同，因受託人的故意或重大過失給委託人造成損失的，委託人可以要求賠償損失。
章小姐認為：她和甲公司之間的委託合同為有償合同，甲公司違反誠實信用原則，利用委託事項，惡意隱瞞房屋的真實價格並因此獲益，嚴重侵害了她的合法權益。甲公司認為，其與章小姐簽署的《合同書》中的義務已全部履行完畢，章小姐購置的某國房產是她親自去考察並確認購買的，房產價格受當地經濟、市場供求等多方面的影響，甲公司對此無法控制。雙方各執一詞，無法達成調解。
為此，一審法院在判決書中對本案合同做出分析：
1、章小姐和甲公司之間的《合同書》是有償委託合同，章小姐獲得了居留簽證，甲公司完成委託，甲公司在《合同書》中的責任與義務不包含某國房產考察和購買。就某國房產考察和購置部分，章小姐和甲公司簽訂《協議書》，章小姐在購置房產後，甲公司已經向她退還了考察費（包括住宿費、車費、中文陪同費、餐飲費），因此該《協議書》為無償委託合同。無償的委託合同，因受託人的故意或重大過失給委託人造成損失的，委託人可以要求賠償損失；
2、《協議書》的內容顯示，甲公司為章小姐提供某國房產信息、房產資訊及後續協助購買房產服務，並不包含委託買房。甲公司向章小姐推薦5套房源，章小姐進行了實地考察後才決定購買。
章小姐於2014年購買房屋，而對於該房屋的評估報告於2015年出具。房屋價格受多方面影響，評估報告並不能證明在出售時，該房屋的真實銷售價格。因此，甲公司的故意或者重大過失難以認定。
本案至此，似乎章小姐已經無法挽回損失，甲公司憑藉三份內容不同的合同，騰籠換鳥，移花接木，巧妙地從法律責任中脫身。一份貌似免費又實惠的委託協議，更像是抽出來的“無影拳”，暗藏巨大“殺機”，讓章小姐付出了慘痛的代價。
從合同內容來看，甲公司只是獲取了《合同書》和《補充協議》中的10萬元對價，但其真正的巨大利潤，卻是在第三份免費的《協議書》中實現。幸運的是，章小姐從與甲公司協商之初即有律師介入，在律師指導下，收集到甲公司實際從購置房產中獲利的證據，而非甲公司口口聲聲的免費服務。迫於這種壓力，甲公司當庭表示願意退還章小姐7.42萬歐元。法官亦將這筆退款寫入判決書。
後章小姐提起上訴，二審以調解結案，甲公司再退還人民幣10萬元，章小姐因為買房而多支付的18萬歐元損失已挽回一半。考慮到甲公司在章小姐考察房產中提供的服務，章小姐對這個結果表示滿意。
覆盤案件，買房移民要注意哪些？
作為頗具實力的移民公司，甲公司的確做了較完美的合同設計，既能使客戶高高興興地簽了委託協議，又能為自己規避法律風險。作為弱勢方的委託人，為自己簽了一份無法行使知情權的協議，無從得知向對方支付的真正價款，甚至認為這是一份物美價廉的服務。然而真相總會浮現，即使沒有那次偶然的聊天，章小姐最終也會得知房產的真實價格。通過甲公司成功移民的其他客戶，亦會在逐漸融入的當地生活中發現自己付出的代價，在章小姐之前，卻沒有任何人向甲公司主張權利。章小姐的滿意結果，不僅來自於她維權的堅決，更在於律師自始至終的協助和參與，如果沒有足以使其理虧的證據，甲公司絕不會破此先例，主動向處於弱勢地位的客戶退款。
對於該案例，律師建議：
1、請勿相信世上有免費的商品或服務，如果一定要這樣的商品或服務，最終會付出更多代價；
2、請勿在缺乏整體規劃的情況下盲目移民，尤其在CRS和肥咖條款的大背景下，人和財產都須納入到移民規劃中；
3、對於重要的約定，務必簽署正式協議，且從最初就請律師介入，以規避將來的法律風險和可能產生的訴累，畢竟預防要易於彌補。
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