在二手房交易當中難免會遇到所賣房屋仍處在抵押狀態的情況，這時想要與銀行按揭進行交易，首先就得先還清銀行貸款，而這個解除抵押的過程，就是俗稱的“贖樓”。
“贖樓”是二手房交易中的常見術語。即付清賣方該物業的抵押貸款本息並註銷抵押登記，將房產證贖出；房產證贖出且抵押登記被註銷，視為“贖樓”完成。作為大多數家庭的最大開支，買房貸款已是普遍現象，這也使在二手房交易時，付清抵押貸款本息並註銷抵押登記成為常備流程。
看似並不複雜的流程，其實是一門大學問。因為“贖樓”可以說是二手房交易過程中，最複雜、貓膩最多、也最容易出問題的環節。若不瞭解“贖樓”流程及方式，買方很有可能面臨“房錢兩空”的風險。
這不，從通化來到長春市購房的江先生近日就遇到了這樣一個麻煩事。
為購愛巢墊資85萬
“我看了二三十套房子了，好不容易找到一套心儀的，本想買套房子讓父母頤養天年，可是房產證卻辦不下來，如今房子還要被銀行查封了，前前後後幾個月的時間一直在折騰，都快瘋了！”
2019年7月12日，通化市民江先生在長春市高新開發區致遠街劍橋園小區看好一套房子，房子的面積以及格局讓江先生都特別滿意，價格方面也可接受。讓江先生擔心的是這套房子總價110萬，卻還有67萬元的銀行抵押沒還清，房東無力一下償還貸款，稱如果要想交易此套房子，江先生須以首付的形式提前墊資還貸。
江先生說：“房子都看好了，如果不出錢的話，這套房子就交易不成了。房東表示，要想過戶就必須要將貸款還完，解除抵押才行，這個倒是很簡單，拿錢去銀行提前還貸就行了。但是房東拿不出那麼多錢來一次性還完貸款，於是讓我出85萬元替房東還貸，這個錢從我購房的款項中扣除，房東承諾15天內完成銀行解押和房產過戶。”
購房心切的江先生與房主雙方簽署了墊付協議，並將85萬元打入房主私人賬戶，協議中明確說明此款項專門用於還銀行抵押，日後作為房款，剩餘房款待過戶後再付清。
一拖再拖啥時候能過戶？
一切辦妥後，江先生成功入住新房，一心等著賣房人馬某早點把房屋解押後將房產過戶給自己，沒想到這左等右等竟然將近4個月。
15天期限很快到了，期間房主馬某夫妻雙方多次拖延時間，並聲稱已還銀行抵押，只需再等等。
9月21日，房主馬某聲稱已還銀行抵押，江先生為了防止他將該房產另賣他人，雙方共同去房產交易中心，對該房進行二次抵押到江先生名下，被擔保主債權數額為43萬元人民幣。房主馬某再次承諾10月15日前完成過戶。
10月中旬，在江先生告知馬某要通過法律手段解決後，房主馬某再次承諾10月31日前必定辦理過戶，然而最終仍舊沒有進行下去，只於10月25日退回3萬元人民幣。
“當時說好墊付的85萬元只能用於還銀行抵押，不得用於其他用途，結果現在房主說錢拿去還其他債務了，沒錢去償還抵押，墊的錢也不能退還，房主說愛咋咋辦，來來去去忽悠我好幾次了，每次都說讓我等。”江先生告訴中國吉林網記者。
銀行工作人員找上門 稱即將查封房產
雖已入住新房，但遲遲不能過戶讓江先生很是擔憂，沒想到的是，11月22日該房產抵押權人浦發銀行工作人員找上門來。
經銀行工作人員告知，房主馬某不僅房屋抵押沒有還款，甚至在2019年7月份就開始停止了還銀行貸款，且跟銀行說該房未出售他人，現仍自住。銀行正式下發逾期貸款通知書，稱如借款人2天內未存款將視為惡意逾期，銀行方將採取訴訟等方式抵押房產、查封名下財產。
“我都要急死了，之前想的是以後總不能住在別人名下的房子裡，沒想到現在連房子都要被查封了。”看著手上的銀行逾期貸款通知書江先生欲哭無淚，“墊付款我已經給他了，現在總不能我再替他還一份錢吧！銀行如果將這個房子查封了，那我住在哪裡？我跟房主說不行就把錢退給我，我不要這房了，結果房主不同意。”
警方未予立案 具體性質有待有關司法部門認定
事發之後，江先生向公安機關報案，警方表示此屬合同糾紛，暫時無法立案調查，需要繼續調查取證。
“在我眼裡這就是明搶，現在賣家開始耍無賴，錢也不還銀行，房子也不過戶，墊付款也不還我。”江先生十分憤怒，“就是害怕，你說這辛辛苦苦80來萬那麼容易掙嘛，結果現在成天擔心，到時房子給人查封咋整呀？豈不是房錢兩空。”
中國吉林網通過電話幾次致電房主馬某，均被拒接。
律師：建議根據合同的約定維護自己的合法權益
就此事，中國吉林網記者諮詢了北京天池君泰長春分所張律師，他表示，目前對由買家還是賣家還款解押，國家並無明確規定，面對這種情況建議江先生根據合同的約定維護自己的合法權益。動輒數百萬的房款如果直接交付，風險很大，遇到類似案件時，儘量讓賣方自行籌集現金贖樓。同時，通過“資金監管”辦理錢款交接，這樣一來，過戶之後，房主才能拿到錢款。私下交易存在很多弊端，如果賣家本身還有其他債務，並被債權人起訴至法院，那麼在房產被贖回時，可能會遭到法院查封凍結該房產。此外，買方為賣方贖回樓之後，法律上產權在過戶前仍屬於賣家。如果此時賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會導致買方遭受損失。還有如果樓價大漲，賣家可能會以各種藉口推延過戶，並將房子轉賣給出價更高的人，待收到錢後退款給當初的買家，給買家造成更大的損失等情況。
此外，張律師提醒，房屋買賣涉及金額大，過程較長，很多情況下買方人很難防範，在交易過程中是否存在資金風險、物業是否欠費、房屋是否漏水、學區是否有效、房屋是否被凍結查封等情況應提前警惕查看。
中國吉林網 吉刻APP記者 賈子堯
圖片、截圖由當事人提供
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