剛剛，深圳今年“最豪”土拍結束。
此次推出的6宗限價住宅用地總建築面積約77.6萬平方米，超過今年“6.24”的“史詩級土拍”，堪稱今年深圳“最豪”土拍。
但“最豪”土拍卻意外“遇冷”。
此次出讓的6宗地中，有5塊地以總價127.51億元成交，另一塊罕見“流拍”。
從現場情況看，此次大規模土拍與今年“6.24”土拍相比，明顯冷清許多。現場競買的地塊競價均沒有超過最高限制地價，但“6.24”土拍時，5宗地塊競價均“光速” 超過最高限制地價，並轉入競拍人才住房階段。
對於此次土拍“遇冷”，現場房企參拍人員表示，此次競拍中“限普通商品房銷售均價”的規則對房企拿地積極性影響較大。
業內人士表示，競拍規則由“單限”變為“雙限”的調控效果比較明顯，有利於後續土地市場趨向穩定發展。
“最豪”土拍遇冷
此次競拍於11月22日下午15時在深圳市土地房產交易中心舉行。14時30分左右，已有部分房企代表在交易廳外排隊拿競拍號碼。
與“6.24”土拍盛況不同，此次競拍現場略顯冷清。
據深圳市土地房產交易中心公告，深圳以掛牌方式公開出讓6宗居住用地的使用權，掛牌起始總價近132億元，最高限制總價191億元，總建築面積約77.6萬平方米，人才住房初始配建總面積95740㎡。這6宗宅地分別位於龍華、光明、大鵬和坪山。
其中，位於坪山坑梓地塊由於競買前無人報名慘遭“流拍”，在寸土寸金的深圳房地產市場，非常罕見。
位於大鵬壩光的地塊則由於只有人才安居集團一家報名，被以底價4.89億元直接拿下。
現場競拍於15：03開始。位於坪山馬巒地塊為第一宗競買地塊，共有6位競買人參拍。該地塊起始報價為21.02億元。
最初主持人將加價幅度定為1個億，但當主持人喊價22億時竟無人應價，場面一度陷入“尷尬”。
從15：11-15：13的兩分鐘內，主持人把加價幅度從1億元，降到5000萬元，最後降到1000萬元。
15：29，五礦盛世廣業（北京）以25.6億元的價格拿下該地塊。
位於坪山碧嶺的第二宗拍賣地塊成交速度則更快。該地塊起始報價為20.42億元，共2位競買人。
15：33，由於現場無人應價，該地塊由此前電腦競價階段報價較優的招商及華潤聯合體以20.42億元的價格拿下。
隨後參與競拍的地塊較受歡迎。兩地塊分別位於龍華民治以及光明，最後分別以50.2億元、26.4億元由中海及南國置業(行情002305,診股)競得。由於競買意向較低，這兩地塊都沒有進入競拍人才住房面積階段。
最終，5地塊以127.51億元總價成交。
11.22 VS 6.24
從各個角度對比，今天的土拍熱度均被今年6月24日的“史詩級”土拍秒殺。
“6.24”土拍5宗地塊以總價224億元成交，總建築面積為69.78萬平方米，配建人才房面積共計13.67萬平米，佔總建築面積的20%。
據悉，今天參拍房企共10餘家，“6.24”土拍參與房企為37家。
今日土拍拿號碼牌排隊現場
今年6月24日土拍拿號碼牌排隊現場
此外，今天拍賣現場的競買席和觀摩席上均略顯冷清。
今日土拍現場
今年6月24日土拍現場
而“6.24”拍賣現場幾乎座無虛席，還有許多人圍站在交易廳四周。
更為重要的是，今天參與現場競拍的5個地塊在競價階段，無一超過最高限制地價，但“6.24”土拍時，5宗地塊競價均“光速”超過最高限制地價，並轉入競拍人才住房階段。
“限價”殺傷力較大
為何深圳大規模土拍突然遇冷？
參與土拍一位房企人士告訴中證君，此次各房企參與積極性不高與“雙限雙競”規則中的“限普通商品房銷售均價”有關，此次參拍地塊全部限商品房銷售均價，部分所定的均價甚至低於周邊二手房水平。
“雙限雙競”即限地價、限普通商品房銷售均價（大鵬地塊為限人才住房銷售均價和最高銷售單價），競地價、競無償移交政府的只租不售的人才住房面積。
競價過程中，競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建築面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。
此前的“6.24”土拍則採用“單限雙競”規則，即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時，由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建築面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。
人才住房將穩步入市
對於深圳土拍“遇冷”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企競拍土地積極性與定價有關係，如果限制比較多，房企競拍積極性會相應降低。從今天競拍結果看，競拍規則由“單限”變為“雙限”的調控效果比較明顯，有利於後續土地市場穩定發展。
此次競拍各地塊受歡迎程度分化較大，冷門地塊直接流拍，熱門地塊爭搶力度仍然較大。
嚴躍進表示，開發商會挑性價比高的的熱門地塊，而性價比低的地塊則難再受熱捧，這反映房企拿地更趨理性。
今年初，深圳市住建局曾表示，今年深圳將加快推動住房新政落地實施，加大人才住房和保障性住房籌集和供應力度，全年計劃開工籌集8萬套，供應3.4萬套。
業內人士指出，從今年兩次大規模土拍來看，不僅今年，未來人才住房和保障性住房入市節奏將穩步推進。
“通過配建人才住房，增加了房企拿地的約束，避免個別房企盲目高價拿地，炒高樓價；其次，配建人才住房也增加了保障性住房供應，符合發展租賃住房的導向。”嚴躍進表示。
閱讀更多 證券之星 的文章
