作為越南的第一大城市和經濟城市，胡志明市就好比越南的“上海”，它擁有全國最發達的交通系統、最悠久的歷史和最豐富的文化。明白了胡志明市的情況，就差不多知曉了越南的一大半。
自2015年越南頒佈了允許外國人購買越南當地房產的新法律後，胡志明市房地產市場發展火爆。
短短十個月，核心商業區就上漲了一倍有餘，上漲的房價裡，既有對過去房價下跌的修復型補償，也有購房者看好越南經濟的成份在內，但更有惡性炒房的原因。
今天，本文將對胡志明市進行全面分析，一同來分析胡世明市和它的房產市場。
1 胡志明市的由來
胡志明市原名西貢，其與上海開港有著相似的經歷，最先由法國人佔領，法國人以此為殖民東南亞重要據點，由此打開了西貢市現代化進程的序幕。
法國對西貢的影響，不次於列強對近代上海的影響。
因其在東南亞地區獨有的繁華，西貢在上世紀40年代被稱為“東方巴黎”。
本節將從城市格局和經濟發展兩方面來述說：
城市格局上：
法國工程師Coffyn於1862年為西貢做了第一個城市規劃，他在城市範圍內建立方格路網，以滿足城市的發展需要。
這些合理的舉措為西貢發展提供了機遇，至1942年，Coffyn規劃範圍內的城區人口達到100萬，西貢是當時少有的百萬人口城市。
胡志明市的地標Bitexco大廈
早期的西貢市城市格局，有兩個相對成熟區域——東端的西貢和西端的Cho Lon，它們保持一定的距離，中間是大段為建設的區域。
得益於Coffyn的規劃，兩地交通開始便利，最終在1953年Cho Lon正式併入西貢。
在吳庭豔南越政權（此時胡志明市是南越政權的首都）統治時期，越南建築師吳日樹計劃在西貢和Cho Lon之間建立一個行政中心以擺脫兩頭大、中間小的尷尬局面，但這些都因為越南戰爭而作罷。
此後，該城市發展格局極端不平衡的問題成為了歷史遺留，至今也沒解決。
經濟發展上：
目前胡志明市是越南最大的經濟中心，它的GDP佔了國內生產總值的五分之一，它的預算佔了國家預算收入的近三分之一。
胡志明市在對待外資方面上較越南其他地區更為寬容，這裡的外國人幾乎佔了整個越南外國人的1/2。
目前，胡志明市就像幾十年前的上海，一方面它與中央政府博弈，以實現更大的財政和政策自治，另一方面又尋求國際財政和技術援助，鼓勵私人開發商參與到城市的建設和發展中來。
2 胡志明市的問題
首先需要明確的是，越南首都河內，不論是從城市規模還是經濟建設上與胡志明市都不是一個等級。
首先，胡志明市已經形成了完整的都市圈（河內卻很難看出這樣的趨勢），在整個越南國民經濟中佔比較大，就很容易產生一個與中央爭權的問題。
胡志明市政府很容易和中央政府產生矛盾，因為其首要任務並不是向中央政府尋求資金，而是尋求更多的自主權，來保留其各方面的特權，以期更快發展。
其次，城市擴張和環境問題。
由於歷史遺留，胡志明市的城市發展十分碎片化，城市過渡的擴張導致配套設施不足、嚴重的土地和資源浪費等問題。
並且，許多城市擴張區域是低窪地區，很容易造成洪水氾濫和城市塌陷。
胡志明市的水上集市
但這只是盲目擴張造成的一類問題，另一類是城市的擁堵和汙染。
由於房地產市場的高歌猛進，許多胡志明市城區的各項目之間缺乏協調，造成使胡志明市的許多資源被浪費，難以對周邊區域產生有效的聯動。
胡志明市有700萬輛摩托車
最後是胡志明市的住房差異和環境問題。
胡志明市人口貧富差距日益擴大，城內商品房大多是針對少數群體開發建設的，大多數平民收入無法支付胡志明市現在的高房價，貧民窟問題成為胡志明市發展的困擾。
儘管越南目前正在權力下放，但這種情況也造成了地方政府的城市規劃缺少上級監管，造成對土地的過度開發，這也是轉型期城市的特點。
3 胡志明市房地產市場現狀
越南的商業房地產開發始於20世紀90年代初，隨著經濟改革的逐步，越南政府對房產投資態度越來越開放。
越南政府於2005年推出了《投資法》，為外國投資者提供了投資越南地產的平等機會，並且還允許外資銀行可以在越南全資開設銀行業務（匯豐銀行很幸運地成為第一家），一系列的政策旨在讓外國投資者在投資房產時會感到安心。
胡志明市房產市場目前存在住房需求與供給的錯位配置問題。
隨著外資的不斷進入，胡志明房地產市場也在進行不斷變革。
儘管來投資的外國人大多家境富裕，對住宅環境有一定需求，但其對胡志明市的高端樓盤吸收率依舊十分有限。
因此胡志明市的高端房產數量下跌，價格雖然上漲但幅度不高。
而對胡志明市的本地人和來工作的人群來說，他們大多數人依舊住不起高端房，因此低端樓盤持續火爆，價格也持續走高。
由於生活在胡志明市的大多人群買不起中高端樓盤，因此都擠進了胡志明市的期房市場，造成了強盛的需求，其租金回報率為7%左右，遠高於其後的馬尼拉和紐約期房市場。
4 胡志明市房地產前景如何？
在經濟轉型和商業房地產市場的推動下，胡志明市對商業發展的需求不斷增加。
雖然大多數土地不能由投資者擁有，但考慮到商業空間短缺，投資者購買或租賃房屋（土地）仍是一個較好的選擇。
在越南改革之前，越南實施了以中央計劃為主導的土地分配製度，這限制了投資和城市土地的轉讓。
但是，它也容忍了一些官員的小規模租房。
因此，越南此前就已經積累了一些非國有投資經驗，這些經驗使胡志明市在房產改革時期能相對熟練的處理有產權引起的一系列問題。
越南的經濟穩定為外國投資者進入越南房地產市場提供了良好的機遇。
它的產權制度正在持續改善，但外國投資者想要進入越南房地產，仍可能會受到不公平待遇，例如在房屋貸款方面和稅費方面，外國人會受到一定限制。
越南河粉，被公認為越南的特色食品。
儘管競爭環境不平等，但本地和外國人投資者在越南房地產市場上的私有擁有某種默契。
外國投資者對租金較高的大型項目更感興趣，而國內投資者則專注於租金較低的、單一用途樓盤開發。
此外，越南政府支持外國投資者以合資企業的形式與國內合作伙伴合作，這為外國投資者提供了進入越南房地產市場的途徑。
投資者與土地所有權租賃期相關的產權不平衡，國內外投資者機會不平等是胡志明市房地產市場最大的問題之一。
但是利益總是和危險並至，胡志明市的房地產無疑是充滿誘惑性的。
投資它就像投資20年前的上海一樣，從長期看，只要有合理的把控，還是較大的升值空間。
胡志明市郵局，明顯帶有殖民地時期的建築風格。
不過，國內對越南投資仍存在一定疑慮，這是因為越南政府是由親華和反華的南北越政黨共同組成。
雖然越南的宏觀經濟相對穩定，但微觀的經濟政策（尤其是對華政策）存在一定偏差，這很容易對中國投資者造成一定困擾。
中國投資者投資越南房地產需要十分謹慎，投資之前，仍需要深入瞭解越南房地產政策以及一手信息。
閱讀更多 蕭二十三郎 的文章
