統計顯示， 9月1日至11月16日，大成都共發放住宅預售證267張，而近一個月拿證數量佔比達55.43%。但略顯尷尬的是，主城區尤其是五城區一直處於極度缺貨狀態。最直接的數據是，截至11月16日，11月成都已發放的83張預售證中，主城五區僅佔9席。
缺貨的背後是機會。銳理君獲得最新消息，中環地鐵大盤青秀未遮山的二期二批次預計將於本週取證，將推出1/2/5號樓共計約456套改善房源，這也是該項目本月第二次拿證，且距離上批次新品面世不過兩週多時間。
雖然近期開發商推盤勢頭很猛，但從預售端來看，主城區特別是五城區缺貨的現象仍將持續，青秀未遮山這456套改善房源，應該是當前購房者買進主城五區的一次絕佳機會。
二期【朗宸】採用疊拼+高層組合方式組團分佈，兼顧了私密與品質
面對供需失衡的尷尬
房企與購房者都很無奈
在近幾年發佈的房地產市場報告中，銳理數據一直在強調一個觀點：拿地外拓、居住外延是城市發展的必然，但傳統主城尤其是核心城區的價值不可撼動。土地市場和住宅市場已經多次從側面印證了這一觀點。從前幾年的高端“回（主）城”到今年下半年開發商拿地的“迴歸（主城）”，這樣的狀況還將持續。
最直觀的表現是，樓面地價破萬已經成為主城的“專利”。2017年，成都主城住宅用地（含純住宅、住兼商、商兼住）樓面均價突破萬元大關，同比2016年翻番；截至目前，主城已誕生了近40宗樓面地價破萬元的住宅地塊，最高紀錄更是達17200元/㎡，由此帶來的地價top10門檻也攀升至13168元/㎡。
成都樓面地價top10地塊全部位於主城區
以10000元/平方米的樓面地價為基準我們發現，無論是傳統的武侯、青羊、錦江等成熟型區域，還是成華區、金牛區這類後起之秀，“地價漲”已經成為普遍現象。這既打破了原有的地價不平衡局面，也讓主城區的整體價值更加均衡。
但一個值得注意的趨勢是，2010年主城區土地的成交面積有近4000畝，到2018年這一數據已經跌至1500畝左右。土地前端供需失衡傳導到未來的可開發項目端，“量”註定會越來越少。
2010-2018年主城住宅用地成交量走勢
在供不應求的放大鏡下，主城產品的稀缺性被逐漸放大。銳理君統計發現，2016年至2018年10月，成都主城區總計供應商品住宅1285萬方，成交面積則為1819萬方（含前期供應存量），供銷比僅0.7，供應缺口為四大區域之首。
更需要注意的是，截至目前，主城住宅存量已從2015年的920萬方跌至381萬方；與之相對應的則是住宅備案均價一路走高，近五年最高漲幅達到43%，遠高於大成都平均水平。
供應降、存量降、價格漲，這是貼在主城區身上的三張醒目標籤。
2016-2018年10月成都四大區域商品住宅供銷比（備案口徑）
2014-2018年主城商品住宅存量變化（備案口徑）
2014-2018年主城住宅備案均價
當市場容量飽和的時候，購房者覺得遍地是新房，可當供需失衡達到一定臨界值時，越來越多的人才發現自己已被擋在了主城大門之外。
據統計，截至11月16日，本月成都已發放83張預售證，其中主城五區僅佔9席。（由於高新南區與天府新區同為“特殊關照”對象，這裡並未將其統計在內。）倒帶回去再看，銳理數據整理分析“金九銀十”期間樓盤的開盤情況發現，在可統計的108個開盤項目中，主城區開盤數量僅佔到7.4%。
主城大盤再推新房
這四個關鍵詞很“圈粉”
影響購房者購買行為的要素眾多，核心的指向無外乎：項目能為“我”帶來什麼？建築？生活？精神？
所有的產品，最終的落腳點都歸於“需求”二字。在阿那亞“村長”馬寅看來，阿那亞的產品在於三個層次的逐步進階——物質、情感、精神。與此異曲同工，青秀未遮山項目從規劃、建設到目前推出幾期產品均售罄的盛況，其從物質到精神訴求的營造同樣“圈粉”無數。
關鍵詞：適銷對路
好產品能真正打破購房“抗性”
據銳理君瞭解，青秀未遮山擬推出的二期二批次456套房源涵蓋130㎡三房與160㎡四房兩個面積段戶型，與前幾階段推出的產品相比，其在尺度與功能性上均實現了迭代。
如160㎡的A2戶型，採用了四房設計，在客廳的區分下，主臥與其它房間相對獨立，更好地保證了私密性；四開間朝向中庭，採光面達到14.9米，客廳與主臥共享的7.5米×1.8米觀景陽臺，既能連成一體，又能在後期獨立分割，可變性很強。再如其B1戶型，130㎡的面積打造出的三房，LDK自成一體，公衛乾溼分區等設計，專注於滿足三代居家需求。
近期一些高改項目入市卻遭遇認購率“滑鐵盧”，超出購房者心理價格預期是一個重要原因。據項目負責人透露，本批次產品做了價格梯度劃分，160㎡、130㎡產品分別對應5010元/㎡、3398元/㎡兩個維度的裝修標準，整體均價在15400元/㎡左右。
綜合來看，青秀未遮山的總價完全可控，可以匹配更多的市場購買力；對購房者而言，以相對合適的價格最大程度滿足居住舒適與實用功能的雙重屬性很關鍵。應該說，青秀未遮山的“性價比”在當前的主城區尤其是中環地段，幾乎難以找到對手。
關鍵詞：成長價值
用板塊紅利建立購房預期信心
不得不說，從青秀未遮山的落地，到文創產業的推進，八里莊的脫胎換骨已經實現了第一輪質的飛躍。但在當前新房集中供應的大潮下，銳理君有必要提醒市場各方，越是推盤量集中，購房研判時越要重視項目的“成長性”，也就是以前人們常說的“潛力值”。在區位、交通、配套基本均衡的情況下，可“成長性”越高的項目，價值屬性也更突出。
這也是青秀未遮山能夠甩開市面上很多同類型項目的一個關鍵因素。
項目地處東中環，位居集“文化、創意、商務、休閒”於一體的城市副中心八里莊核心；從項目出發，沿紅星路向南可直通春熙路—太古裡商圈；已經開通的地鐵7號線和在建的地鐵8號線形成“雙地鐵交匯格局”……在主城區各大板塊中，類似青秀未遮山這樣具備大城生活潛力且成長性強的項目已經很難再有。
關鍵詞：品質升級
築牢對市場的“抗風險”基礎
此前，銳理君曾在一篇關於成都“高改”產品發展現狀的文章中提出：未來很長一段時間，“高改”項目要遵守的第一要義是“品質第一，不減配”。對高改型項目來說，只有做到最大化的品質堅守，才能在後期激烈的競爭環境中站穩腳跟，但這需要開發企業有成熟穩定的基礎來為品質拉底線。
青秀未遮山的開發企業鐵誠房產有著雙央企背景，項目應對市場風險的能力強勁，這也為項目築牢了“抗風險”的第一層基礎。而更關鍵的一點，還是在產品品質上的增配。
以最受市場關注的裝修為例，青秀未遮山做了更大化的升級，此次推出的產品更參照了中國鐵建旗下西派系的精裝標準，從中央空調、地暖到新風等豪宅專配“三大件”一應俱全，室內通過國際一線品牌家居組合，進口石材拼花工藝等，實現了居住質感的全面提檔。
160㎡戶型精裝樣板間效果圖：客廳
與很多項目不同，青秀未遮山曾多次邀請購房者參觀項目的實體樣板間，將工法細節、戶型裝修設計、房屋裝修材料等細節和盤托出，打破購房者與項目之間的神秘感，進而增強客戶黏性與歸屬感。通過坦誠地展示品質，項目既積攢了口碑，又為項目擴大二次宣傳提供了基礎，一舉兩得。
項目二期實體樣板間實景
關鍵詞：大城生活
實現物質、情感與精神的三重歸屬
在成都樓市的發展歷程中，多家品牌房企合力託舉一個板塊的案例不在少數，遠有桐梓林板塊，近有攀成鋼，而以單一項目帶動“一座城”崛起，在主城區仍屬鳳毛麟角。
415畝的青秀未遮山，從佔地面積、規劃設計和生活配套來看，都已經具備“大城”的基因，能給購房者提供更多的是，如何將各種優勢加減串聯，實現產品——社群——精神的三重演變。
增加硬件不斷滿足生活保障。依託超20萬方的體量，項目規劃佈局了住宅、商業、休閒設施以及教育等多項配套。以全民關注的教育為例，一是在項目內代建一所公立小學一所公立幼兒園，二是引進一站式家庭與兒童教育成長基地的最in菲克城，並不斷引進國際先進經驗，更新教育理念。
通過精細化活動滿足社群需求。作為一個超400畝的大型社區，實現“和而不同”很關鍵。青秀未遮山方面表示，將通過構建旅遊攝影、藝術、體育健康等細分社群與舉辦各種有針對性的活動，在自我需求與外力引導下，真正打造一個有溫度的新興生活群落。
用生活訴求串聯未來活場景。可以這樣理解，在青秀未遮山營造的這座大城生活中，有居住的房子，有進行日常生活、休閒娛樂的場所，有進行親子、教育的資源，有釋放需求愛好的場所與活動組織，有充滿人情味的鄰里關係……這是未來都市大城生活應該而且必須滿足的場景。
項目二期園林通過不同區域劃分以滿足全齡段業主需求（效果圖）
當前住宅供應開閘，對購房者來說，反而更需要精挑細選，以將自己“精貴”的房票用得“物有所值”。通過上述分析可以明確的是，無論是主城中環的位置，還是雙地鐵的加持，亦或是板塊的成長潛力，再回歸到項目的產品品質、園林與教育等配套，青秀未遮山不僅每項都能打，關鍵在於綜合素質的突出。
這也是為何項目每次開盤都能聚集居高不下的人氣，取得亮眼的成績。實際上，放眼當前成都市場，同時滿足眾多家庭對購房價格與居住品質生活、價值空間的多重追求，青秀未遮山的高性價比都是難以拒絕的選擇。
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*免責聲明：本文中所標識的生活圈等區域範圍僅概略表示位置關係，並非行政機關區域劃分，具體以政府文件為準；文中所涉項目信息及相關承諾僅供參考，具體以項目現場和企業最終公示為準。
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