09.07 解讀恆大中期業績：穩居利潤之王，多元化產業佈局順利推進

恆大集團2017年開始啟動戰略轉型，2018年初，宣佈全面啟動“新恆大、新戰略、新藍圖”的戰略部署，堅定不移地實施“規模+效益型”發展模式，以及低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式，保持規模適度增長，重點注重增長質量，核心是“增效益、降負債”。

新戰略提出僅僅半年，恆大集團便已交出一份令人矚目的半年業績，轉型成效顯著，集團經營規模適度增長，利潤顯著提升，總負債水平、負債率持續下降。2018上半年，集團實現合約銷售額3041.8億，同比增長24.6%，完成全年5500億銷售目標的55%，並以550.1億的核心業務利潤，穩居行業“利潤王”寶座。下半年，在“新戰略”的驅動下，“新恆大”將持續領跑，邁向“新藍圖”。

▌一、財務表現：銷售業績一路高歌，“利潤王”地位鞏固，債務結構優化

從銷售業績看，在面臨中美貿易爭端和國內金融穩槓桿的大環境下，2018年全國經濟穩中向好，房地產市場整體環境繼續收緊，企業格局呈現強者恆強態勢。

在此背景下，恆大集團銷售業績一路高歌，市場佔有率逐步提升，龍頭地位穩固，彰顯出企業的雄厚實力。2018上半年，全國商品房合約銷售額66945億元，銷售面積77143萬平方米，同比分別增長13.2%、3.3%；恆大集團實現銷售金額3041.8億元，銷售面積2905.9萬平方米，同比分別增長24.6%、17.4%，增長率均高於全國水平，且其銷售金額在全國的市場佔有率達4.54%，較2017年上升0.79個百分點。

圖：恆大集團2009-2018上半年銷售業績變化情況

圖：2018上半年恆大集團與全國的銷售增長率情況

2018上半年，恆大集團戰略轉型成果顯著，盈利能力持續提升，利潤水平創行業歷史最高紀錄，穩居“利潤王”。自2017年啟動戰略轉型以來，得益於“規模+效益型”發展模式和“三低一高”經營模式的良好執行，恆大集團提質增效盈利能力大幅提升，“利潤王”地位鞏固。

在房地產普遍增收不增利的背景下，2018上半年，恆大集團盈利能力再次大幅提升，營業收入達3003.5億元，同比增長59.8%，毛利1088.6億元，同比增長61.8%，淨利潤530億元，同比大增129.3%，核心業務利潤550.1億，同比大增101.5%。與碧桂園、萬科相比，2018上半年，恆大集團的營業收入增長率介於碧桂園、萬科之間，但淨利潤增長率遠超碧桂園與萬科。

圖：恆大集團2009-2018上半年盈利情況

圖：2018上半年恆大集團與主要企業的營業收入增長率、淨利潤增長率情況

2018上半年，恆大集團全面貫徹“三低一高”經營模式，主要通過控制新購土地儲備、控制成本、擴大盈利規模增加權益、利用自有資金提前清償部分高息借貸等方式，實現總負債水平及負債率大幅下降，兌現了其2017年中期提出的降低負債率階段性目標及其對資本市場的鄭重承諾。截至2018年6月30日，集團淨資產增至3245億元，較2017年末增長34.0%；利潤大漲推動淨負債率進一步大幅下降，從2017年末的183.7%大幅下降三成到127.3%，離負債率下降到同行中低水平的“新藍圖”目標大進一步；總負債水平較2017年末下降615億元，降幅為8.4%。從穩健性指標來看，恆大集團的資產負債率下降至81.66%，比2017年末降低4.6個百分點，債務結構有所優化；流動比率分別為1.48，均較去年末有所增加。綜合來看，恆大集團長期償債壓力有所降低，但短期償債壓力仍較大，整體財務保持穩健。

圖：恆大集團2015-2018上半年資產負債率、流動比率情況

▌二、戰略佈局：全國佈局持續優化，區域均衡發展，充裕土儲助推高增長

在區域佈局上，恆大集團堅持全國化戰略佈局，併發揮全線佈局優勢，在城市輪動中捕捉機會刷新銷售紀錄。自2017年以來，恆大集團在部分熱點一二線城市“冰凍”的背景下，抓住部分二線城市主流需求及三四線城市去庫存政策紅利，有策略地進行推盤銷售。2018上半年新開盤項目79個，分佈於深圳、重慶、成都、合肥、天津、長沙、昆明、貴陽、石家莊、瀋陽、佛山、無錫、東莞等數十個城市。

截至2018年6月30日，恆大集團在售項目累計達到735個，分佈於中國30個省（市）的216個城市。從銷售額貢獻度來看，廣東省銷售額超300億元，佔比達10.22%，遙遙領先其他區域；此外有13個省（市）銷售額位於100-250億之間，16個省（市）銷售額低於100億元。

圖：恆大集團2018上半年銷售額超百億地區分佈情況

拿地策略上，恆大集團始終關注持續盈利能力，做到區域平衡佈局，分散政策調控風險，同時，敏銳判斷市場機遇，適時調整佈局戰略。2017年，面對三四線城市火熱的銷情，恆大集團有側重地吸納了一批三線城市優質土地儲備。2018上半年，恆大集團更加註重增長效益和質量，採取審慎務實的態度適度補充優質土地儲備，新購土地儲備共68幅，並就現有19個項目進一步購買周邊土地，新購項目均衡分佈於成都、杭州、西安、重慶、無錫、佛山、煙臺等一二線及三線城市，新購土地儲備建築面積約3086萬平方米，土儲原值446億元，平均樓面地價1446元/平方米。其中一二線城市的土儲原值為194億元，平均樓面地價為1624元/平方米；三線城市的土儲原值為252億元，平均樓面地價為1335元/平方米。

截至2018年6月30日，恆大集團總土地儲備項目達822個，分佈於中國228個城市，覆蓋了全部一線城市、直轄市、省會城市（除臺北、拉薩外）及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市，總規劃建築面積約3.05億平方米，平均樓面地價1683元/平方米，為國內十大房企最低。土地儲備原值5130億元，其中一二線城市土地儲備原值3464億元，佔比68%，三線城市土地儲備原值1666億元，佔比32%。此外，未納入土地儲備的舊改等項目，總規劃建築面積7285萬平方米。恆大集團龐大的低價土地儲備將為企業的高質量高效益發展提供強大支撐。

圖：2018上半年恆大集團各級城市土儲佔比

圖：2018上半年恆大集團各級城市土地原值佔比

▌三、業務拓展：持續開拓創新，健康文旅廣泛佈局，高科技引領房企前沿

經過二十多年的發展，中國房地產市場已呈現出以創新、轉型和變革為動力，以各類產業、各路資本為參與主體的大融合時代。2018年，各大品牌房企均已基本明確由開發向長期運營轉變的發展路徑，開啟了多元化的戰略轉型過程。在此背景下，大部分房企圍繞地產上下游或地產生態鏈做多元化橫向及縱向佈局，如商業產業地產、長租公寓、特色小鎮、文旅地產等橫向長期持有經營業務以及互聯網家裝、健康養老等縱向潛在高附加值服務業務。此外，隨著國家政策對高科技行業的扶持力度不斷加大，在人工智能、大數據、物聯網等新的科技革命對生活將產生重大變革的大背景下，越來越多的房地產企業主動選擇向科技產業這一符合國家大戰略的方向遷移。

圖：恆大集團多元化產業格局

2018年，恆大集團乘著政策的東風，前瞻性地瞄準科技產業這一新藍海快速佈局，逐漸形成以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，以高科技產業為龍頭的產業格局。健康、文旅產業是恆大布局已久且已有所成的兩項重點產業延伸，其中恆大養生谷、恆大童世界已日趨成熟，廣泛佈局。

佈局高科技產業，是恆大集團打造百年老店的重大戰略決策，既是對國家“脫虛入實”的響應，也是企業主動突擊，延伸企業價值鏈條，積極培育新的財富增長點重要選擇。通過與國內外頂尖機構合作，恆大集團致力於培育世界領先技術，實施科研成果轉化，將業務發展為市場空間巨大的龍頭產業。目前恆大集團已採取多項實質性的動作，且走在房企前沿，未來，站在風口上的高科技行業將有望重啟地產業的黃金時代，成為實力雄厚的龍頭房企的未來戰略佈局和支點。

▌四、未來展望

2018下半年，恆大集團立足於對全球經濟、中國經濟以及房地產行業趨勢的深刻分析、敏銳判斷，將繼續堅定不移實施“規模+效益型”發展模式和 “三低一高”經營模式，推進2017年中期提出的降低負債率三年計劃，夯實房地產基礎，加快旅遊集團、健康集團業務的擴張和成長，加快推進重大高科技項目落地，繪就新恆大“新藍圖”：2020年底總資產破3萬億，年銷售8000億，年利稅1500億，負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業。