來源：綜合中房報記者 李葉 北京報道、今日財經頭條
長租公寓真的爆倉了 杭州鼎家破產4000戶租客受損
杭州鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司宣佈破產，給其曾服務的業主和租戶留下了一地雞毛。租客們通過一個名為51返唄（現更名為“愛上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。如今，鼎家破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，而房東也未收到鼎家公司應給的之後租金，一些房東已經準備收房。
“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”這些天，我愛我家前副總裁胡景暉關於長租公寓的一番言論掀起了租賃市場的一波風浪。
就在“誰推高了租金”討論聲愈演愈烈的情況下，沒人注意到遠在杭州的一家名為鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司宣佈破產，這起破產事件有如平地驚雷，牽起人們關於金融+長租公寓模式的警覺。
鼎家貼出的“破產”通知
“無本萬利”的擴張模式
鼎家破產，給其曾服務的業主和租戶留下了一地雞毛。這或許就要從其經營的模式說起，租戶顧先生向中國房地產報記者介紹，當初租房時，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網絡貸款。
顧先生使用的分期貸款截圖
租客們通過銀行卡綁定一個名為51返唄（現更名為“愛上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。如今，鼎家輕鬆破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，而房東也未收到鼎家公司應給的之後租金，一些房東已經準備收房。
據瞭解，鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平臺有6家，其中愛上街是租客綁定最多的。
有業內人士分析後稱，鼎家的經營模式本質是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，對租賃公司本身而言可以說是“無本萬利”。目前，許多其他中介機構也在使用這種方法作為支付方式，這種方式能加快企業資金的回籠。
“破產”疑雲
8月21日，鼎家的部分租戶組成的維權小組來到杭州市西湖區人民法院報案，同時也從法院打聽到了關於鼎家破產的其他消息。鼎家註冊地址是西湖區，而西湖區法院表示沒有接到其破產申請。
中國房地產報記者通過天眼查，查到該公司的註冊時間為2016年，目前評分為84分，公司並未註銷，也沒有訴訟、相關法院公告及變更記錄。而公司法人魏永鋒名下還有28家公司。同時，有自稱鼎家公司前員工的人士爆出，鼎家所謂的業務承接方極有可能就是該公司換了一個殼。
一時間，很多人成為了受害者。房東想收房，租戶想止損，而借貸公司已經將錢支出，自稱鼎家公司前員工的爆料者也表示，鼎家至今也拖欠了大部分員工的工資。
他們有一個共同的疑問，“鼎家公司收到的貸款公司的錢是真金白銀到了賬，網貸公司手上的徵信資料是租客的，租客住著房東的房子。看似是一個租房生意，其實賺的是金融的錢，這樣‘無本萬利’的模式下，公司怎麼說倒閉就倒閉了呢？即使是倒閉了，所收的錢就變成空氣，人間蒸發了嗎？”
長租公寓與P2P
回到開頭，胡景暉所說的“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”
鼎家獲得融資簽約儀式
中國房地產報記者查詢相關材料獲知，鼎家公司有幾位主要管理層，法人魏永鋒，高管徐嵐、周峰淼、付小杰。
自稱公司內部員工的人士爆料稱，鼎家的大部分資產被轉移到了徐嵐頭上，又以徐嵐為法人註冊了名為昌德的房地產中介公司，目前這個公司已有兩個門店甚至更多。
目前，記者無法與爆料者口中的徐嵐取得聯繫，這番話的真偽也就無法證實。
鼎家究竟是破產，還是卷錢跑路，至今也仍是個謎。
“金融信貸+長租公寓”模式隱憂
今年5月，房屋中介機構夢想大熊（北京）資產管理有限公司就因涉嫌欺騙租客使用分期貸款繳納房租而遭到投訴，許多其他中介機構也在使用這種方法作為搶佔市場的方式。
這種模式對於長租公寓擴張的好處毋庸置疑，也能一定程度上緩解租客的租金壓力。然而，也有人發現了這種模式的弊端。
由於不需要直接支付，中介機構在徵收房源時可以隨意提高價格，房東自然高興，可是極高的租金背後，房子是否能租出去，這裡要打一個問號。房子租出去後，如果中介機構宣佈破產，房東、租客及網貸公司三方都有面臨損失的可能。
當然，受損最大的還是租客。一名銀行從業人員向中國房地產報記者反映，這種模式對租客將會帶來兩種不良影響。
第一，金額小，日後正規途徑貸款有難度。租金信貸的金額通常都是幾千元到幾萬元，數額很小，一旦出現在徵信記錄上，正規銀行的從業人員會認為，這麼低的額度也需要貸款。租客的償還能力會受到質疑。
第二，中間費用。不同於自己直接支付，小額信貸公司會產生一筆利息，有的利息還不低，並不划算。
採訪結束之時，一位關注長租公寓市場的人士告訴記者，長租公寓雖無罪，但是做生意的人中往往不缺心懷不軌之人。對於長租公寓ABS模式，不能直接扼殺，但是在長租公寓企業一路高歌勇進的情形下，對於經營中的漏洞、黑洞，急需政府監管部門儘早出臺相關政策予以規制，並對相關從業者進行監管，防止新的金融騙局。
中介炒高的房租，比P2P崩盤更可怕！
最近全國房租上漲吵翻天，引發輿論對中介各種口誅筆伐；昨夜，一個大消息傳來，自如等興風作浪的住房租賃企業，終於迎來了報應！
就在剛剛不久，北京市住建委通報，對自如、相寓兩家住房租賃企業進行現場執法，自如查實涉嫌存在違法違規問題；下一步各部門將加大懲處力度，予以高限處罰，實施聯合懲戒。
此前，鏈家把房租上漲的鍋，甩給了其他原因，比如佔有率低，壓根沒漲價，自己還虧損等...這回實錘來了，中介的好日子要到頭了！
這次監管層動作真快，上次約談完時隔3天，就直接開罰單了！不可否認，這次房租飆漲，有其它因素的影響，比如北京的拆違，但現在租房市場面粉比麵包還要貴，不是炒作是什麼？
國家去年提出“房住不炒”之後，“租售並舉”被提上議程，大租房時代正式到來！而中國房屋租賃規模巨大，簡單一算，全國用於出租房屋是7500萬套，平均每套年租金為3萬，總規模大約2.2萬億，再加10%服務性消費，整個租賃高達2.5萬億！
如此誘人的前景，又被國家政策扶持，資本自然就一窩蜂湧入，紛紛砸重金豪賭這條賽道和風口。
很多人以為，長租公寓企業的玩法，跟滴滴打車，共享單車和外賣類似，憑藉資本的力量，快速跑馬圈地，不惜一切代價血拼對手，做大規模，然後上市割韭菜。
這種玩法，本身已經很惡劣了，因為租房是民生領域，企業如果只想著壟斷攫取暴利，是非常不厚道的；租房是很多人最後的退路，如果都租不起房，在城市紮根只是空中樓閣！
但萬萬想不到，嗜血的中介們，他們的野心太大了，根本不屑於就賺點辛苦的差價。
現在看，這輪房租的暴漲，中介在背後下一盤更大的棋，玩法跟炒房幾乎相當，這意味了什麼？以後房租可能跟房價一樣，大到不能倒，只能漲不能跌！
但問題是，房子買不起，房租還被綁架著火箭上漲，年輕人還有未來嗎？他們以後的收入，就不是一半來交房子，而很可能是四分之三了，這絕非危言聳聽。
頭條君認為，租房作為民生最基本的保證，關乎人民生活底線，如果都被資本壟斷，那民眾最後的保障就沒了，後果會非常嚴重！
實際上，不僅是房租，包括醫療、教育、養老等，都不應該成為資本嗜血的場所，不能完全市場化，必須強加行政手段管控。
……
此前，我愛我家副總裁胡景暉宣佈辭職，並召開媒體發佈會，對於這一輪房租暴漲，他發表評論說了這樣一句話：“我說了長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害，這個一點也沒錯。”
很多人當時很納悶，覺得有點大題小做，長租公寓不就是中介嗎？每個月收租的，打價格戰最多虧點，難道他們會帶著所有房子跑掉？怎麼可能爆倉，爆倉那是一無所有啊，比P2P暴雷嚴重多了。
我們先來理順一下，當初資本推動房價的邏輯，是如何移植到租房市場的，大概分這幾步：
大量廉價資本（機構的錢）——不惜一切代價爭搶房源——麵粉比麵包貴——資產證券化（ABS）——獲取區域壟斷地位——哄抬房租，最後房租暴漲！
而其中最關鍵的步驟，就是長租公寓ABS，房產中介以預期租金或租房貸款作為底層資產，去市場上公開募資！這個金融工具，讓自如們如魚得水，表面上他們是房屋中介，實際上是金融巨頭。
在自如、蛋殼租房的人，籤的並不是租賃合同，而是貸款合同，你以個人信用做擔保，獲取銀行等金融一年的租金貸款，銀行一次性全給返回給中介；但租房的人都是一個月一個月的還錢，而5.8%的“服務費”，實際上是利息！
也就是說，你租房之後，一年內跟中介沒啥關係，除非續租或者再次交錢，只跟金融機構（主要是銀行）存在關係，這像不像按揭買房？買完你跟開發商沒啥瓜葛，而是幫銀行打工了。
而中介拿到錢（12個月）之後，根本不會一下全給房東，而是一個季度一個季度給，剩下的錢全在自己手裡，這是一筆鉅款。
如此充沛的現金流，難怪中介都敢於明目張膽搶房，這跟P2P一個道理，通過誘人的回報來獲取客戶；至於回報和收益，那是以後的事。
現在中介財大氣粗到什麼地步？在北京住建委約談自如、蛋殼公寓等負責人後，10家中介承諾，2個月內將手中12萬套房源投向市場！
其中，鏈家要向市場推出8萬套房源，而這僅僅北京城，全國算下來，鏈家拿下多少房子？至少應該是百萬套了。
這種裂變式跑馬圈地，才是最可怕的，因為這是一個無本套利買賣，非常類似於P2P，只要有源源不斷新客戶進場，P2P則永遠輝煌；但一旦崩盤了，鏈家們爆倉絕對比P2P更厲害，這真不是冤枉！
……
大家可以算算，北京的8萬套房源，現在租房均價5500元 ，單套一年就6萬，如果都向銀行等金融公司貸款，那就是48億元，這筆鉅額的資金，大部分都扣留在中介的手裡。
這相當於，自如和蛋殼們的ABS業務，就是以空手套白狼的形式，大量套取大量貸款資金用於擴張，把風險轉移給房東租客和銀行，甚至全社會，把所有的利益留給自己！
而這種模式在崩潰前，具有無限的複製能力，這就像龐氏騙局，只要能維持下去，就能不斷擴張再擴張；在這種情況下，誰還能夠跟這些中介競爭，他們最終一統江湖，壟斷租賃市場，是大概率事件！
通過貸款，一次性把租客租金收回，然後再去拿新的房源，你說房租是怎麼漲起來的？特別是當一個區域拿房量達到一定比例後，就會產生示範效應，他們抬價，其他房東就會跟著抬價，長租公寓絕對不是傻白甜，他們現在的補貼和虧損，堪稱放長線釣大魚。
本來，中介通過ABS業務盤活資金流，靜下心來搞住房租賃，也無可厚非！但現在個個財大氣粗，寧可抬價50%也要搶房源，一套租金6000的房子，直接抬高到9000元；這種喪失理智的爭搶，恰恰可能是壓倒他們的最後稻草。
本來，中介相比個人租房，就多了很多成本，比如人力、稅收等，如果還瘋狂抬價，很可能導致的結果是，本來6000元房子，最後成本要1.5萬，那麼請問，這麼高的成本中介怎麼賺回來？
現在很多城市的房租，已然不低了，以北京為例，去年人均月收入差不多1萬元，而每套房子租金超過5000元，即便單間也3000元以上，也就是說，北京的房租水平，平均佔收入達到三分之一，甚至很多人佔到50%，已經遠遠超過國際警戒線。
大家覺得國內房租有上漲空間，用的標準是租售比，但問題是，現在房價嚴重泡沫，租售比是嚴重失真的！
過去國內房價連年上漲，房租並沒有爆炒，這是為什麼？因為房價是投資品，有很多槓桿資金擊鼓傳花；但房租是剛需啊，需要真金白銀買單！
現在很多白領拿出50%工資在付房租，你們覺得租金上漲空間還有多大？你翻個倍看看，那他們就要餓死街頭了，最後就是逼迫外地人離開大城市！
潘石屹說，北京上海價房租至少要再翻一倍，長租公寓才會不虧錢；這還是在現有價格拿房的情況下，如果租金漲了，以後房東必然會提價。所以，除非是壟斷的高利潤，或者上市通過資本市場買單，否則，長租公寓們可能永遠是虧錢的。
因此，一旦房租停止上漲甚至下行，或者沒有新韭菜來提供貸款資金，那麼，中介資金鍊就很可能突然斷裂，一旦中介無法繼續支付房東租金，就會引發巨大的社會動盪。
現在長租公寓中介幾十上百家，還有各路資金在蜂擁入市，等到資金斷裂，每家壞賬少則幾十億，多則幾百上千億，整個行業至少是萬億，只有一家倒閉，可能會引發全行業的連鎖崩盤，整個行業可能引發連鎖崩盤，破壞力不遜色於P2P。
而中介一旦兵敗如山倒，出來收拾殘局的又是政府，銀行也要承擔很多壞賬，很多租客要流離失所...！
所以，相關部門及時出手，規範長租公寓們的擴張，防止過度跑馬圈地，空手套白狼，是刻不容緩的。
不然，長租公寓們做著一本萬利的生意，成功了堪比販毒，輸了把風險都丟給社會，甚至大到不能倒，以此綁架政府。這種天才的商業模式，真把別人當蠢材了，接下來，是時候矯枉過正了！
轉自：周密金融
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