在這次對北京房租上漲的輿論中，各方對長租公寓運營商打板子，有些“不由分說”的味道，過分的在渲染“資本惡”的一面。而長租公寓的興起是企業基於對市場未被滿足的需求的發現，在大城市裡，它其實能起到“減緩租金上漲”的作用。
（前段時間拍攝的長租公寓vs窗外的農民房）
現在談房地產市場，如果歸結一下，基本上瓜眾們已形成一個壓倒性看法：不再相信“有效市場”。談起房價大漲，會傾向於認為是房地產、中介、炒房客聯手炒作起來的。談起這次鬧得沸沸揚揚的北京房租大漲，也是一樣的思維，認為是資本炒作造成的。
晚上，北京住建委約談自如、相寓、蛋殼等主要長租公寓運營商，明確要求“三不得”、“三嚴查”。也就等於是說，坐實了媒體報道的口徑：認為這些大資本介入租賃住房，彼此之間的競爭行為，是導致北京7月房租大漲的直接兇手。
我一直很關注跟進長租公寓的發展變化，在我看來，北京這次的租金大漲所引發的輿論風波，是第二例比較典型的民眾對資本介入租房市場的警惕和反彈。上一例，是萬科的萬村計劃在深圳所引發的“城中村房租大漲”風波。我認為，這兩個案例，是有異曲同工之處的。
從我個人的角度，我一直判斷長租公寓在中國的大城市裡，是可以起到“減緩租金上漲”的作用的——假定大城市房租在未來會持續上漲的話。
所以，即便是北京住建委的約談，側面暗示了一些長租公寓運營商之間存在“惡意競爭、抬租搶房”的行為，但這樣的“惡意競爭”在推漲北京整體房租的過程中，究竟起到了多大的顯著作用，我依然是持保留意見的。至少，目前公開的信息量，並沒有非常確鑿的證據鏈證明這一點。我個人感覺，在這次對北京房租上漲的輿論中，各方對長租公寓運營商打板子，有些“不由分說”的味道，過分的在渲染“資本惡”的一面。
首先，對大城市而言，房租這些年來其實一直在上漲，這個背後反映出來的是供需矛盾，這是解釋一切的根本邏輯。這裡面存在的“量”的問題，也存在“質”的問題。
下圖是深圳2008-2018年10年的租金走勢，單位均租從最低不到40塊/月/平米漲到今天的87.1元/月/平米，同比去年7月上升11.6%。
下圖再看北京的房租指數變化，從2013年導2018年升幅48%，現均租86.4元/月/平米，累計升幅還是比較猛的。
前者指的是總量短缺，在四大城市，這個總量短缺依然存在，不需要用什麼數據證明（看套戶比），簡單看下有多少人在北京住地下室，有多少人在深圳住城中村，以及這些年那些城市人口的變化，就很明瞭了。
後者指的是消費升級，這個需要多講幾句。國家力推租賃住房、租購併舉是在2016年，但實際上，長租公寓的發展是在國策之前，也就是說，它是市場自發運動，而非響應國家號召而興起的。這是非常重要的討論起點，它暗示我們：長租公寓的興起，是企業基於對市場未被滿足的需求的發現。說白了，我們這一代人、上一代人，對居住條件的要求都很低。我10多年前來深圳的時候，住清水河300塊/月的房中房，我覺得也挺好，因為我什麼都不要就要它便宜。到現在，其實還是有非常多非常多的“窮人”——大學畢業生、低收入者等等——依然和當年的我們一樣，壓根兒不想著什麼“長租公寓”，管你什麼消防、治安、汙水、裝修、公共健身房，老子就是要便宜，就是要房租不要漲。
但反過來，今天的市場，我們的確要正視，出現了那麼一批“新租客”——這部分人群還在壯大，他們的需求變了，有很多年輕人不想再住在城中村，他們對環境的要求更高一些，當然購買力也要比當年的我們好一些，但又租不起帶游泳池的商品房小區。這是長租公寓興起的背景，就是說，資本殺入這個市場，絕不是吃飽了沒事幹瞎晃悠。這個和飽漢不知餓漢飢沒有關係，也和我們不體味底層疾苦沒有關係，的確群體在分化，資本捕捉的是這片藍海，與道德無關。
下圖是網易今天的調查，看深圳接近6成的人住在城中村，北京有超過6%的人住在地下室。
為什麼我說長租公寓能減緩房租上漲，這是建立在“長租公寓能夠增加市場供給”的基礎上。當然，如果你能證明像自如、蛋殼他們在北京搶房源只是為了“囤積”、燒錢卡位，提高市佔率，而不是為了提高租房效率，那的確是會單方面推動租金上漲（但這一點我也並不擔心，下面會談到）。
長租公寓和之前的房子相比，有兩個地方不同。一是房屋質量上升，如果是集中式公寓，整體的消防、衛生、裝修、配套都有很大提升，當然，單位價格也有很大提升，一分錢一分貨。二是，房源供應的確會增加。雖說是存量房源改造，但運營商以市價甚至高於市價的價格拿到房子，一定要提高出房率（不然賺什麼錢？），比如原來一層4戶，變成8戶，單套面積做小（也可維持套均租金和之前持平）。對於分散式公寓，也一定是要拆的，做合租公寓。因此，不能說它沒有增加市場供給，對於房屋租賃來說，這是提高了市場效率的。
但這個過程裡有個bug，現在也正是這個bug導致了租客怨氣很大。這個bug是，房屋翻修改造需要時間，這個過程原來的租客要騰退，運營商要對房屋進行改造裝修，重新出租。這期間，會造成部分房源不能投入使用，被騰退的租客就需要另覓他處，那麼的確會推動其它在租房源價格更快的上升。其實相當於是：因為資本拿走了部分房源，改變了某個區域租房市場的供求關係。量少無所謂，假如一個100多棟的城中村，一家運營商簽下40棟，短期內的確會改變價格預期。
今天我們看到的很多房租上漲的引發的憤怒，多數都是出在這個階段。比如萬科進入龍華，導致富士康員工反彈，就是如此。
但說到底，這個bug是短期的，等到這些房源被改造完畢投向市場，整體的供應量會上升，相對於它提供的居住品質，價格的上漲未必有我們想象得恐怖。當然，這個過程會對租住人口產生影響，有些人群——像我當年那樣什麼都不要就要價格低——會離開，有新鮮血液會補充流進來，它可以促進城市內的人員流動。一般來講，城市內各區域人口保持流動性，並不是壞事。
回說到上面，我說我不擔憂自如、蛋殼惡意囤房單線條推動租金上漲，是因為，資本的那些錢也不是天上掉下來的，也是有成本的，也是要回報的，如果它只想著燒錢，燒得越狠，死得就越快。用超過市價3成的價格拿房源，你得看最終你轉不轉嫁得了這個成本，租客又不傻。租房子，又不是什麼投資品，不存在說恐慌性租房，租兩套，一套住一套放著以後租金漲起來住，沒這回事。因為，說到底，你的生意模式已經不存在了。幹這個，首先要想的總是：就算我將來上不了市，我也能靠租房子賺錢吧。至少我在深圳看到的長租公寓運營商，是在這麼幹的。
我舉個例子，網約車風行的時候，有滴滴、uber、快的、易到競爭，現在就剩一個滴滴了。共享單車風行的時候，有摩拜、小藍、ofo等等競爭，現在基本就剩摩拜了。我的意思是，也許短期內它燒錢能燒出點動靜，但等把自己燒乾了，你就會發現，租金還是會回到市場應有的水平。說不定，直接把自己給燒死了。長租公寓，是個賺小錢賺慢錢的買賣，我們不要用“獨角獸”去看待它。
總而言之，我對現在輿論幾乎一面倒的去抨擊長租公寓，是有些不認同的。如果資本它是那麼的壞，我想不通國家為何還要發文鼓勵金融機構對那些做租賃住房的開發商以信貸支持。
我建議大家可以像看待網約車、共享打車那樣，長租公寓是個新事物，現在各家都處在瘋狂跑馬圈地的初期，這個時期總會伴隨著非常多的不和諧——比如去年共享單車帶給我們有關“資源浪費、公民文明”的大爭論。但再往後看一段時間，這個行業內部一定會發生劇烈的兼併重組，會有企業被吃掉或者直接死掉，最終可能就只剩下那麼三兩家而已。這個時候，越是燒錢厲害，越說明到了關鍵期，不妨淡定看待。
另外，長租公寓走的“中間市場”，雖然看起來也很大——萬億級，但和十萬億級的房地產買賣市場比起來，還是個窄門生意。它介乎商品房租賃和民房租賃之間，做的是需求分層的生意。這個行業是有天花板的，在未來大城市裡的整個房屋租賃市場中，它所對應的規模不會很大，最大的企業將來估計也不過是百萬間的體量，放在北京、深圳，全給一家霸完，也不過是10%的份額。所以，它對整體房租的影響，尤其是對底層人群的生活影響，現在不能一邊倒的拍死。它的目的，是用來穩定一部分中間人群對於租房的粘性的，進而通過“租購同權”緩和他們對房屋購買的需求。
很簡單的道理，如果企業進入一個散戶高度控盤的小農市場——中國大城市租賃市場的現狀確實如此，不能帶來更好的產品和服務，不能帶來更高的市場效率，只帶給了我們更高昂的價格和更多的痛苦負擔，那它還有什麼理由會存在呢？
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