租賃住宅前期開發需要大量資金投入，與傳統住宅的一錘子買賣不同，租賃住宅需要長期經營，如何“開源”增加收益是每個房企關注的重點，但如何“節流”貸款利息，同樣也是能提前實現盈利的重要因素。
自17年起不斷髮展成熟的租賃相關金融產品正逐步解決這兩大難題——本次專題將對目前已經發布的金融相關政策及市場上各類金融產品進行梳理和解讀：
繼17年大量綱領性和倡議性文件發佈後，最新的行政命令型文件來自中國證監會、住房城鄉建設部於4月25日聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，確定了住房租賃資產證券化的重要意義。
《通知》有以下幾項值得關注的內容：
- 發行住房租賃資產證券產品的基本條件
- 試點發行房地產投資信託基金（REITs）
- 以收益法作為最主要的資產價值評估方法
從地方推行情況來看，各地均已出臺綱領性文件，鼓勵國有及商業銀行與房企合作，提供信貸支持，共同建設或運營租賃住房項目，推動資產證券化產品的發行。其中，武漢市已出臺落地政策，明確規定用於在自持用地、租賃用地、其他商品房用地等國有建設用地以及集體建設用地上新建房屋用於住房租賃業務的融資需求，貸款金額最高可達總投資的80%，貸款期限最長可到25年。
雖然目前各地金融政策還不完善，但傳統長租公寓市場的各個參與角色均已開始對租賃相關的金融產品進行了積極探索，我們將目前已經發行的金融產品進行了簡單的整理：
以上五類金融產品可簡單的分為兩大類，一類是資產證券化產品，另一類是企業發行的專項債券，對於企業來說，選擇金融產品最需要關注的就是該產品的
融資成本、融資規模、融資期限及涉及的稅收優惠這四大項：資產證券化產品
目前國內市場上已發行的租賃住房相關的資產證券化產品，本質上都是通過抵押物業進行貸款，統稱ABS （ASSET BACKED SECURITIES） ，可以具體細分成為租房ABS、CMBS以及類REITS。
這裡將重點介紹其中3類：
1.1 租房ABS
租房ABS是租賃相關資產證券化最初期的探索，發行要求相對較低，是最早入市，資金有侷限的運營商的探索型產品。發行規模通常較小，且融資期限較短，適合運營已經比較成熟，且未來經營收入穩定的物業。
1.2 CMBS
CMBS本質是將物業抵押給銀行或金融機構獲取貸款，在實際操作過程中可節省所得稅和土地增值稅。
相比租房ABS，CMBS的融資規模更大，還款期限也更長，發行準備時間相對較短，一般在2-3個月左右，物業的租金，出租面積，出租率及企業資質等都會影響物業估值。CMBS的發行過程不涉及標的物業的產權轉讓。
目前已經有招商蛇口和景瑞地產的CMBS產品落地發行，值得關注的是，上海國企已經開始對CMBS的探索與實操，其中，已經落地的有光明地產的商業辦公類CMBS。
1.3 類REITs
與前兩類產品不同，類REITs需要實際擁有物業的產權，並在實際操作過程中讓渡物業。儘管交易結構複雜，可複製性較差，但類REITs的融資規模確是幾類金融產品中最大的，一般至少為資產評估價值的70%，在操作過程中可以通過稅務籌劃為企業節省部分土地增值稅、增值稅及契稅這些高昂的成本。
目前已發行的類REITs與國外已運營多年的公募REITs尚有一定距離，例如在產品設立及交易過程中尚有許多繁重的稅收，但根據《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》來看，公募REITs有望年底面市。
租賃專項債券
企業發行租賃專項債券也是目前主流的融資方式之一，相對於傳統的企業債來說，租賃專項債券的審批較為寬鬆，但對企業資質有較高要求，值得注意的是，企業債券對資金用途一般有明確的用途規定，可以簡單的理解為，租賃專項債券就是以較低的成本借來大筆專門用於開發的資金投入開發。
有所不同的是，租賃專項債券可面向合格投資者發售，除了傳統的保險及金融機構外，有能力的個人投資者也能投資購買，大大降低了金融產品的銷售壓力。
傳統銀行的抵押貸款利率約為8%，根據企業資質，最終的貸款利率約為12%-15%，貸款額度可能僅為抵押資產估值的50%，因此，與傳統抵押貸款相比，資產證券化無疑是一種成本較低，額度較大的融資手段，可有效的幫助企業節省大筆貸款利息支出。
由於發行CMBS及類REITs均需要標的物業運營2年以上，有穩定優質的現金流量，對於戰略佈局深遠但限於流動資金的開發商們，可以發行儲架式CMBS/類REITs，分批次發行金融產品獲取融資，以應對前期無法同時鋪開運營項目的窘境，也有利於二次發行時利率及價格的調整。
對於輕資產比重較大，企業資質也較好的房企來說，發行利率最低的CMBS不失為一種便捷，高效的選擇。但對於重資產比重較高的房企來說，但發行類REITs既可以無縫對接即將到來的公募REITs上市交易，又可以在到期時直接處置物業，無疑是幾類金融產品裡可變性和未來潛力最大的一種。目前市面上的金融產品可作為高效的“節流”手段，節省房企的利息支出，未來公募市場開放後尚有巨大的盈利空間等待挖掘。租賃住宅市場的收益來源不僅在於租金及增值服務收入，資產證券化收入才是最大、最可期的盈利收入。
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