投資品的價格，從來都不是由新增供給決定。
如果房地產既然是投資品，那麼用庫存或者說新增供給來定價就是錯誤的。
道理非常簡單，大家都知道股票是投資品，如果有人跟你說，今年的A股會大漲，因為IPO暫停了、沒有股票供給，你會信嗎？
當然不會！肯定覺得很搞笑對不對！因為大家都知道，股價一漲起來，存量的股票都是新增供給。
中國歷史上IPO供給最少的年份08年、13年都是熊市。美國次貸危機的源頭在房地產，而房地產庫存從07年開始下降，恰好是房價開始下跌的時候。
恰恰相反的是，投資品的漲價往往伴隨供給上升，這說明決定投資品價格的關鍵是需求。
比如07年是股票融資的高峰，而上證綜指漲到了6000點。比如說美國2000年到2007年新房庫存持續上升，而房價也一路上漲，2012年以來的房價上漲也伴隨著新房庫存的再度回升。
比如中國這一輪的房價上漲始於15年，恰恰是在房地產庫存的頂峰房價開始上漲，難道那個時候的房子供給不多嗎？
而供給越多價格越漲，這恰恰說明決定投資品價格的核心因素絕非供給、而是需求！
決定中國房價的核心是舉債、是貨幣增速。
正常情況下，居民對房地產的需求與其收入增長相關，美國房價的長期漲幅也就差不多是居民收入漲幅。
然而本輪中國房價漲幅遠超居民收入漲幅，其核心因素在於居民舉債。15年時，居民部門月度貸款只有3000億左右，按照居民收入每年10%的漲幅，那麼17年的居民月度貸款應該是3600億，到18年是4000億。
但實際上17年居民月度貸款已經翻番到了6000億，到了18年1月份達到了令人恐怖的9000億，居民舉債的增幅遠超其收入漲幅，這才是本輪房價上漲的核心原因。我們在去年看錯了房價，主要的原因是低估了居民舉債的瘋狂程度。
去槓桿收貨幣，舉債下滑是房價最大的挑戰。
在過去的10年，中國的地產行業經歷了三輪繁榮週期，中國房價在09-10年、12-13年、16-17年經歷過三輪大漲，恰好對應中國企業、政府和居民的三輪舉債。
而在三輪加槓桿之後，中國經濟的總債務率水平已經比08年翻番，接近美國金融危機前的水平，不得不開始去槓桿。而去槓桿就意味著收縮貨幣，央行已經在年初警告大家、未來貨幣低增將是新常態。而從中國銀行業角度來觀察，過去其資產長期保持20%左右增速，而今年1月份的資產增速已經降至8%左右，比去年年初下降了一半，這還是在居民依然在瘋狂舉債的背景下。
而7-8%的貨幣增速，不僅滿足不了6.5%的經濟和3%的物價增長需要，連企業7%以上平均債務利息的償還都保證不了，又如何去支撐地產泡沫呢？
借錢是要還的，不看好地產泡沫。
最近在中國投資圈很紅的達里奧，其對經濟的觀點其實非常值得大家思考。
他說經濟長期是由每個人的努力工作決定的，但如果想走捷徑，可以舉債消費，少幹多花，會讓經濟短期變好、資產價格短期上漲，但是長期來看，到了欠債還錢的時候，經濟就會變差、資產價格就會下跌。
所以，我們不看好瘋狂舉債下的房地產泡沫，中國的新時代不可能是靠舉債借出來的，而應該是靠努力奮鬥出來的!
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