進入年末，各家房企“壓了一年箱底”的新品也在陸續亮相。
比如近段時間橫掃朋友圈的萬科玖西堂、華潤悅璽、融創玖闕府、保利天府南院、中糧裡院裡、中鐵建西派國樾、北大資源紫境府……可以看出領銜這場戰役的依然多數是改善產品，並且多為各房企旗下TOP產品系。
今年初成都樓市已經進入深水改善年，各房企已經通過更深入的產品研究、細分產品線、優化建築設計，上硬件亮軟實力等手段爭取市場關注，接下來新供應的產品中還有怎樣的創新亮點？
我們通過對年底這波亮相的各家產品進行觀察，並且聯合了中泰設計和基準方中，基於他們對於客戶需求、產品調研，對2018年市場供應的產品進行預判。
首先是面積段
150-180平方米成了主流
在對各家新品進行提前探知中，小全全發現接下來這波改善產品中，除了部分合院等類別墅產品外，多數項目依然以大平層戶型為主，據不完全統計此類產品的供應量就超過200萬平方米。
從統計的各家房企即將上市的新品來看，這一輪供應的大平層產品多數150平方米起，房源最多的面積段集中在180平方米上下，超過200平方米以上的房源量初步估算僅佔總供應量的35%左右。
中泰設計執行董事/市場總監陳筱秋分析，過去幾年裡市場供應以70—100平方米剛需產品為主，如今改善性需求大幅增長，對戶型的需求也發生轉變。結合市場情況來看，套內面積在120-200平方米的三房、四房戶型最受歡迎。
供應面積的集中勢必帶來各家房企的競爭升級，對產品本身提出更高的要求。從機構的調研數據我們看見，改善型置業客戶對戶型的關注度遠遠高於其他因素。
值得注意的是，戶型的改變並不僅僅止於大。
在尺度的增加之外，對於各個功能空間的利用，細節的處理也越來越受到研發者和用家的重視。
尺度變化：
各個空間尺度均略有變化
對在售產品和新增供應對比後我們發現，除了次衛幾乎維持原有尺度不變外，其他各個功能空間均在尺度上略有調整。以150平方米左右的產品段產品為例：
新舊產品尺度採集來源萬科、保利、融創、中鐵建、華潤等已曝光新盤戶型圖以及各家現有產品做對比，僅個案參考不代表所有
“尺度的改變來源於開發商們對用戶居住尺度的考量，將需求多的空間進行拓展，將不必要的空間進行縮減。”基準方中的設計師張波對小全全說。
住戶生活空間調查：
*用滾筒式洗衣機的家庭所需的放置空間就比渦輪式洗衣機至少多10cm；
*用雙開門冰箱的家庭對廚房的空間就比上下櫃冰箱的家庭廚房空間多需求至少80cm-100cm；
*習慣臥室裡化妝的女主人所需的主臥空間至少在18平方米以上；
*選擇3座的L型沙發至少要佔據客廳9平方米麵積；選擇面對面雙人座沙發佈局的至少需要佔據客廳12-15平方米。
“所以，新產品亮相後，臥室、廚房都在逐漸適當增大面積，很多戶型都在增加衣帽間面積、收納空間等，客廳不再盲目追求超大，以往大平層常配置的洗衣房、保姆房等在新的供應產品中都有捨棄的趨勢。”
中泰設計的執行董事/設計總監陳筱秋也同樣表示，越來越多的開發商意識到應該從生活習慣來進行戶型設計，提高產品競爭力。
△比如近期新亮相的項目產品臥室空間足夠在床側做雙通道，且通道距離做到了45-60cm，這符合人走路時所需的步行空間寬幅，但以往很多戶型並未留夠此距離。
空間功能的延展性變化
除了尺度的改變，接下來陸續推出的產品中新還有那些空間功能改變呢？ 小全全對比了已經曝光的各家產品戶型圖，歸納以下幾大明顯改變——
1】客廳+餐廳+書房 變“盒廳”
做個調查：
有了電腦和手機後有多少家庭還能經常坐在一起嘮嗑或者看電視？
目前現狀是雖然客廳佔據了住宅很大面積，但使用頻率卻不如其他區域。
除了一日三餐（甚至有些家庭只有一、兩餐）的時間外，有多少人還會使用餐廳？
所以在原來的大平層產品中，獨立的客廳與餐廳作為戶型中佔據最大面積的空間使用頻率日漸尷尬。
同濟大學報告研究發現，以北上廣等一線城市為例，家庭每天平均全家人一起在家活動的時間，是2.7個小時，但真正意義的“家庭聚會”只有晚餐及飯後的0.7個小時。原因在於以往的產品設計中總有這樣那樣的牆或者隔斷，把一家人分割在了不同的空間裡。
黃點代表一家三口成員所在空間位置
我們看到新上市產品中正在逐漸融合客廳、餐廳亦或是書房、甚至部分廚房空間，各空間不需硬性地隔斷和劃分，而是自然而然地隨需求變化而變化。這就是現在流行的“盒廳”——在公共空間的設計上取消了一些視野上的隔斷，將更多的空間開放出來。
如下圖所示，這樣一來無形中增加家庭的共處時間。
2】“島”的利用
值得注意的是，在“盒廳”的設計中，“島”型廚房成為了的採用率越來越高。
現在很多家庭在實際生活中把做飯當做培育親子關係、家庭關係的互動環節，但在以往封閉的廚房空間中很難實現這一需求， “島”的出現卻能打破這種尷尬，所以在做餐廳廚房空間時，越來越多的開發商避開了承重牆的設計，給後期打造島留下足夠的空間。
比如萬科玖西堂（圖1）與融創玖棠府（圖2）專門設計了“島”，意在增加家庭中成員互動需求。
點擊圖片可左右滑動
而且相比以前多數設計為大面積段採用西式廚房的島，現在也可以加入中式 “島”的設計，目前常用島的設計大概有三種：
第一種：封閉式僅做送餐窗使用 第二種：半開放可做交流用 第三種：全開放可做家庭互動
對於不同戶型不同面積，現在開發商推出的新產品中比較流行的是以下2種餐廳+島+廚房的空間佈局，後者更方便偏小面積段的產品使用：
3】主臥重收納
以前大家認為改善大戶型的產品不需要過分強調收納，因為面積大可以存在很多存放空間。但隨著改善戶型功能需求越來越多，收納功能的重要性也凸顯出來了。
比如萬科玖西堂123平方米戶型在主臥門口拐角專門做了獨立的儲物空間設計。
中鐵建西派國樾也非常注重主臥室的收納空間打造，在它不同面積段的戶型中，都專門設置了收納空間。
點擊圖片可左右滑動，圖示分別為中鐵建西派國樾168平方米、230平方米戶型圖
另外主臥中其它位置的“留白”也是當下新產品一個趨勢。
比如我們可以看到公園九里三期156平方米在主臥的空間裡就留有預留空間，既可以滿足家庭新生兒時候孩子跟隨父母居住的需求，同時“留白”空間也足夠具備打造成充足的儲物空間的實力，主臥功能可隨著家庭需求變化而變化。
公園九里三期156平方米主臥空間示意圖
4】：採光面越來越大
注重景觀視野是當下產品一個比較亮眼的特點，尤其是一些主打公園地產、景觀的項目。
對比接下來供應的產品中，我們發現板式結構的戶型佈局的產品佔絕大多數，且產品呈現出可見景觀的房間多、採光面多的結構特點。
當下開發商們為了使住戶更大程度上享受景觀資源，一般都會選擇至少三開面採光的設計，摒棄了早兩年比較流行的北廊設計。在配置上一般會配置了大陽臺、雙陽臺，且多數是無剪力牆的通透陽臺。
在以往的大平層戶型中，多數陽臺的長度在7-9米，而在接下來推出的產品中這一距離在逐漸增加。比如華潤公園九里三期的陽臺設計最大距離就做到12米，西派國樾的採光面也做到了近12米。
點擊圖片可左右滑動，圖1華潤公園九里，圖2中鐵建西派國樾
這樣一來，房屋內部空間尺度得到擴充、採光通風更好，彌補一些室內空間由於進深長造成的“暗室”缺陷，提升居住舒適性。
除了上述變化外，個別開發商在細節上也在調整，比如玄關更注重隱私設計，通過一些拐角設計避免一開門就讓人一覽全屋面貌，亦或是將玄關設計成小型會客空間，滿足一些住戶對非親密對象的社交需求。
另外，有開發商在層高上也進行了個性化設置，比如華潤雲庭針對不同面積段的產品就設計了2.9/3.15米兩種層高。
當然2018年開發商戶型上的新動態不僅是我們這篇文章所提的，隨著更多產品的落地亮相，小全全還將持續跟蹤報道(＾Ｕ＾)ノ~ＹＯ~
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