自98年房改開始中國房地產行業經歷了前所未有的快速發展，行業內大中小房企百舸竟流。
經過20年高速發展，行業整合提速，行業格局正在形成，大房企拼業績、中房企衝規模、小房企抱團取暖。
本文為從規模、業務結構、盈利能力、營運能力、槓桿水平、成長性、ROE7個維度出發全方面解構和比較了中、美、新、港4個經濟體的12家龍頭房企，探索中國房地產開發企業的三種未來。
1. 從7個維度對比4大經濟體、12家龍頭房企
中國龍頭房企規模遙遙領先。
2018年中國三大龍頭房企平均資產規模1.7萬億，是香港、新加坡的四倍，美國的十倍。
從業務結構看，中國房企屬開發類，三大龍頭新房銷售收入平均佔營業收入97％；美國房企包括開發類和自持類，其中住宅建築商屬開發類，“三巨頭”新房銷售收入平均佔95％；REITs屬自持類，西蒙地產租金收入佔95％。新加坡和香港為混合類，新加坡凱德集團開發、自持收入為4:6；香港四大房企開發、自持、其他收入平均為5:3:2。
美國自持類、港新混合類房企盈利能力最強。從毛利率看，美國自持類為77％，香港、新加坡平均48％、48％，中國、美國開發類為34％、19％。
美國開發類龍頭週轉速度最快。美國住宅建築商“三巨頭”平均總資產週轉次數1.0，中國、香港、新加坡為0.3、0.1、0.1。
香港房企槓桿最低。平均資產負債率僅32％，平均淨負債率僅18％，中國、美國、新加坡平均淨負債率為92％、70％、56％。
美國自持類龍頭ROE領先。西蒙2018年ROE為66％，中國、香港、新加坡平均為27％、11％、9％。
中國龍頭房企成長速度最快。2008-2018年恆大、碧桂園、萬科總資產增長65、32、12倍，收入增長129、23、7倍，同期新、港、美總資產平均增2、2、1倍，收入平均增1、2、3倍。
2. 中國房地產開發企業的三種未來
城鎮化不斷推進，行業走向強者恆強。2018年我國城鎮化率為60％，按照每年1％的速度，十年後我國城鎮化將步入平穩發展階段。屆時大型房企憑藉其過硬的品牌、低成本融資能力及開發建設管控能力，市佔率將不斷提高。強者恆強效應下，行業不斷走向集中。
重資產的香港模式。
香港四大房企規模大，資產規模均值接近5000億人民幣，僅次於內地房企；業務全，開發銷售和自持租賃混合經營，持有核心地段物業，低槓桿、慢開發，獲取穩定租金收入 。
我國部分具有雄厚資金和優質土儲的企業，可在開發業務基礎上持有優質物業，通過穩定的租金收入降低對債務融資的依賴，降低融資成本、穩健財務。
專業化的美國模式。
美國模式的特點是專業化和精細化。住宅建築商主攻開發，設計以客戶為中心、建立多元產品線滿足個性化需求；REITs專注自持，長期持有核心區位資產，依靠出色的運營管理獲取豐厚的租金回報。
未來中國房企將在細分子領域差異化競爭，或主攻開發成為類似霍頓的專業住宅開發商，或專注運營成為類似西蒙的專業物業運營商，或獨闢蹊徑深耕如高科技住宅等個性化領域，做大地產行業的“小清新”。
輕資產的新加坡模式。
“私募基金+REITs”的雙基金模式，是凱德的基石，通過私募基金孵化早期項目，成熟後向REITs注入，實現低槓桿的穩健擴張。
未來隨著我國房地產金融的不斷髮展，通過REITS持有物業，也會是房企“由重到輕”瘦身的重要發展方向。
風險提示：各經濟體發展實際情況存在差異
閱讀更多 凱文叔叔的財經視角 的文章
