一、房地產融資概念
房地產融資是指在房地產開發、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。
二、房地產融資分類
按融資主體劃分
融資主體：出面進行融資活動，並承擔融資責任與風險
按資金來源渠道劃分
按承擔風險和取得報酬方式劃分
按融資形式劃分
房地產融資金融機構
銀行
信託
信託的運作原理
私募基金
房地產私募基金是指通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。
基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用，基金管理者收取代理費用。
券商
保險
注：目前保險資金投資項目應僅用於租賃
房地產融資環節
01前端拿地融資
要求土地競拍者承諾使用合規自有
銀行貸款、信託、保險明確不得用於繳付土地金、定金及後續土地出讓款
土地儲備貸款:銀行向土地儲備中心發放的用於土地收購、土地前期開發、整理的貸款。其還款來源是土地出讓金收入。
02工程實施階段融資
取得四證前
規劃設計與場地準備階段的資金投入主要為規劃設計費用、三通一平費用等前期工程費和支付給承包商的工程預付款及各項稅費。在此期間可以利用土地使用權向典當行、金控平臺等申請抵押貸款以滿足取得四證前的資金需求，這種融資方式為過橋借貸。
一般情況下，典當行會按土地拍賣價格的50%發放典當金，但利息成本較高，月利率約在2%-5%。
取得四證後
商業銀行開發貸:銀行向開發商、建築企業發放的用於開發、建設向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。（都是以土地或在建工程為抵押物的抵押貸款）
03達到預售條件的銷售資金回攏
預售情況下，開發商通過土地抵押融資支付工程建設啟動款，達到預售條件開始銷售實現資金回籠，支付工程進度款；
部分項目還可以通過在建工程抵押方式進一步融資。單個項目運轉順利，開發商可能在交房之前已經實現全部現金流回正，獲得項目開發利潤，項目交房之後確定權屬轉移，正式完成利潤確認。（銀行接受最高60%抵押率）
一般說來，在建工程抵押與商品房預售不能同時並存。也就是說，商品房預售時，房地產開發企業應當與銀行解除已設定的抵押關係，再將已解除抵押關係的部分商品房預售給購房人，否則購房人將無法獲得房屋的產權證。
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