中國房地產未來發展的政策基調是“房住不炒”，隨著諸如“租售同權”、“房產稅”等長效機制的建立與完善，最終運行將是住房雙軌制，這被市場成為繼1998年以來的二次“房改”。隨著雙軌制的漸漸運行，住房的金融屬性以及其他屬性將被陸續剔除，房價也慢慢的迴歸到合理水平。那麼這就意味著房價很難再有快速上漲的可能性。我們都知道房地產是一個高槓杆、資金密集型的行業，開發商加槓桿，居民購房一樣加槓桿。
那麼在這種情況下，在2015年以後高位接盤的人會爆倉嗎？繼而會引發中國房地產市場的崩潰嗎？
中國房價真正加速上漲是在2015年的“330”政策之後。2015年，在經歷了“降準降息”之後，市場資金極其充裕。而在此時，房地產去庫存的大政策來了，通過降低首付加槓桿、降息降低購房成本吸引購房者（和投資客）加速入市。在天時地利以及人性的慾望和恐懼的推動下，房價就像脫韁的野馬，快速上漲。從一線城市漲到二線城市，從二線城市漲到三四線城市，最後這把漲價的火都燒到了縣裡鎮裡去了。這也算是人類歷史上的一次“壯舉”，
國內房地產在價格上漲中完成了去庫存的歷史使命，而也是在那個時候，更多的老百姓越來越相信房價不會跌了。 圖一、2006-2018年北上廣深房價 數據來源：choice
從圖一可以看出，北上廣深的房價基本都是在2015年開始加速上漲的，隨後蔓延到武漢、杭州、成都、南京等二線城市，這些城市的上漲又帶動了周邊的三四線城市房價的上漲。
在房地產去庫存的大背景下，中國房地產是“量價齊升”。在這個過程中，我相信在收入未有快速增長的前提下，毋庸置疑的是購房者的負債率肯定是急劇上升。那我們還是用數據說話，2018年居民部門債務佔GDP的比重為53.2%，而1998年房改的時候，這個數字是11.68%，在GDP和負債率快速增長的情況下，居民部門的負債總額是呈指數級增加。中國加槓桿有三個階段，第一個階段是政府部門加槓桿，第二個階段是企業部門，第三個階段就是居民部門。
在房地產去庫存的推動下，中國終於完成了居民部門的加槓桿，而這加槓桿是伴隨著政府部門和企業部門“去槓桿”的大潮流下完成的。
我們再來看看居民部門負債增長是如何變化的。我們看圖二可以明白，居民債務增長最快除了2009和2010年外（4萬億的影響），就是從2015年開始一路上揚的（藍線的斜率很大）。即便是2018年負債增長有所回落，但是相對於2017年仍是增加了3.84個百分點，這個增幅度在歷史上也算是比較大，甚至大於2010年的增加值。
圖二、居民部門債務佔GDP比重 數據來源：choice
按照租金回報率來計算，中國房地產的資產價格泡沫嚴重。也許有人又會說，房子被賦予了諸如戶籍、教育等附加價值，用租金回報率來計算不符合中國國情。但是從投資的角度來看，每個月產生多少可供還貸的現金流確實真真實實的存在。即便是學位房，它的租金回報也無法覆蓋其每月要還的按揭，那麼學位房所產生的租賃溢價也並沒有大多人想象中的那麼大。那麼大家炒房真正的核心邏輯還是預期，很多普通購房投資者（除了剛需外夠買第二套及以上的人）都會認為他們在未來能夠以更高的價格賣給下一個人，至於為什麼或者是應該就能以更高的價格賣出去，他們很少去考慮。說到底，目前國內房價其實就是擊鼓傳花式的價格泡沫，總是認為自己不是最後一個接盤的傻瓜。
那麼如此高價高槓杆接盤房子的人會不會爆倉？我覺得可以從兩個方面來分析。對於剛需的購房者來說，只要家庭的現金流能夠覆蓋每個月的按揭就沒有什麼問題，但據我瞭解，很多一二線城市的剛需購房者在買房的時候基本上都透支了家庭的積蓄和未來現金流預期。一旦房價下跌劇烈，銀行要求提前還款或是追加抵押物，對於他們來說基本上都是無能為力的，是極為危險的。而另一類就是投資客，首先租金肯定是無法覆蓋按揭的，那麼只能是用其他地方的現金流補貼來還房貸，然後等待合適的時候將房子賣出一併獲利。這個邏輯裡面最大的漏洞就是為什麼就一定能夠以更高的價格賣出？一旦房價下跌、不漲或是下跌，他們都有可能現金流斷裂無法償還房貸而爆倉。
因此，目前的中國房地產的處境是極其危險的。理論上說，只要出現一波急跌，就有可能導致爆倉。我們也知道房地產牽連到銀行、關係著千家萬戶，一旦爆倉後果之嚴重，大家可以腦補一下。基於這樣的認知，所以大家都會認為中國房價不會暴跌、房地產不能爆倉。目前來看，只能是通過政策引導，用時間換空間，最終讓房價迴歸理性。
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