2019年，徐sir問答定製化升級！徐sir問答，不做理論派！只做實戰派！用實戰經驗為大家提供明確方向，問題越詳細，回答越精彩！
徐sir所有問答，均為真實客戶提問，如有質疑，可提出異議。Q&A | 壹
自住可考慮次新房
提問：徐sir，你好！我的老破舊終於賣出去了，只賣了135萬。現在我們在外面租房住，下一步準備買房。、現在有兩個問題想問一下——
1.到底是買新房還是買二手房？
如果買新房，起碼得兩年才能交房，裝修，再放一段時間，差不多快三年了。也就是說我們還得支付三年的租金，差不多十萬。而新房的優點是肯定比舊房設計的更科學，各方面更完善，住起來也更舒服，以後萬一想出手也比老房子更容易一點。
想考慮均價2萬左右的，如果買2-2.5的，感覺壓力太大。但是新房也有一個問題，就是這兩年房屋質量堪憂，到處都在維權。
如果買二手房，最多過個大半年就可以搬進去住了，關鍵是我們就不用再支付三年的租金了。但是老房子畢竟是別人住過的，而且設計也不一定有現在的人性化，科技化。
我們主要考慮江岸，或者江漢和四新。老公年薪20多萬，我每月2000多。這套老破舊的房子賣了，我們就算首套了。另外還有一套拆遷房，快交房了，預計出租一個月2000多。麻煩給點建議，謝謝！
2.用家長的名義買，還是用兒子（讀大四）的名義買？
用家長名義買，可以用上公積金，但是不能算剛需，選擇餘地不夠大。
用兒子的名義買，可以算剛需，但是用不上公積金。
回答：你的老破舊這種市場下能賣出去就謝天謝地了，老破舊也就三類有價值：1,學區房，2，馬上拆遷，3，贈送面積相當大，帶露臺，帶院子等，其它形式的老破舊跟不誠信小開發商的垃圾房沒有太大區別，儘早出手為妙，房子並不是都會漲的，地價才是關鍵。
子彈135萬，目前租房住，準備購置自住房，這個要求肯定是先以自住為原則，那麼買新房還是二手房？
第一，顯然是優先買5年內次新房，再選新房，這個順序為好，儘量不碰10年以上的盤，就像你說的，外觀差，產品淘汰，物業未必好，不人性化也沒有科技感，硬傷一大堆，即使買了，下一輪也比別的盤漲的慢，那何必去當接盤俠？所以選擇5年內，滿2年的次新最佳，各方面條件和硬件配套既不落後現在的新房，也擁有一定的可塑性。滿兩年交易稅費相對少一些，入手價也合理。
第二，關於先租房的問題，租個二手3室，武漢三環內基本也在3000起了，一年也要3-4萬，3年多也得花10萬成本，在這點上，買新房需要等3年，肯定是次新房又優於新房。
第三，關於新房維權，質量堪憂的問題，其實並不需要擔心，你看到的維權並不是真的房子質量差的不能住人，鋼筋混泥土，房子也是需要人來做的，一磚一瓦花時間建造的，只要是人工做的，多少都會有些瑕疵品，這個無可厚非，畢竟每套房子，每棟房子的工人手藝，技術都不同，正因為這樣，才為什麼要選品牌開發商的房子，因為品牌的工藝，建築規範，材料審核還是相對正規，用心一些，畢竟口碑才是一個品牌房企能一直長紅的硬實力。
再回答你的首套名額如何用？具體在哪裡買的問題。你能接受的單價在2萬左右，那麼江岸區，江漢區，四新哪個區，哪個盤適合你？
用家長名字，你得按二套，首付5成，135萬最多夠到270萬總價標的。用兒子名字，做首套買，可以極限打出400萬左右總價標的。
其實用不用公積金我覺得不重要，因為最多也只能用60萬，現在一套房怎麼樣也要貸款100-200萬，必須需要組合貸款，公積金部分在一套房的貸款比例中佔比不大，所以選擇兒子做首套，我認為是最佳選擇。第一，參加剛需搖號，選擇好樓層，買中概率高，第二，僅用3成首付可以買到父母用5成買到一樣大面積的房子，還可以省出2成現金，用於供月供或者再添置一套房，一舉兩得，何樂而不為。
那麼你自己挑的價格區域買什麼項目呢？
江岸區：後湖區選擇餘地大，各類二手次新房都是你的選擇，比如越秀星匯君泊，中海萬錦江城，海賦江城，漢口城市廣場等10多個盤可選，新房無非仁恆世紀公園，星河2049，幸福時代，花樣年花好園，漢悅府坤璟，百步亭金橋匯等。
江漢區：遠洋萬和世紀，盛世江城，常青南園，萬科城，頂琇國際城，海虹景，福星華府，中城悅城等。
四新區：並不建議你去漢陽買，起碼也應該是漢口，武昌，漢陽的排序。如果實在不想在武昌，不排斥漢陽，可以選擇漢陽更核心的地段，五里墩萬科金域國際，月湖融創1890，濱江區龍湖春江彼岸，金茂府，綠城風起聽瀾，電建洺悅江灣，招商江山和樾都是不錯的選擇，再則還可以選擇保利庭瑞閱江臺，萬科翡翠濱江，旭輝鈺龍半島等。
如果可以考慮買武昌和洪山區，其實項目選擇面更寬。所以你的問題答案應該是：買5年內品牌次新房優先，用兒子名字首套購買，區域以江漢區＞江岸區＞四新。
Q&A | 貳
自住增值首選武昌
提問：您好，看了您的文章，覺得您非常專業，作為房產小白，現有幾個問題諮詢一下：本人是外地人，有武漢戶口，2019年已在武漢入手一套房產。
問題1：我們先後看中了漢陽的遠洋，武昌的天域、融創望江府和光谷的琨瑜府，後來覺得琨瑜府是價格相對較低的毛坯房，加之女兒已上高中，未來有可能到武漢上大學，衡量再三買了琨瑜府，老公一直覺得另外幾套臨近濱江的房子未來升值空間會更大，所以不知道我們最終選擇琨瑜府到底對不對？
問題2：我們都屬工薪階層，兩人年收入共20萬，琨瑜府首付130萬，還有160萬的商貸，貸30年，等額本息，月供近一萬。如果一年後我們之前的投資回了100多萬，我是把剩下的商貸一次性還清還是選擇部分還貸，還是乾脆不還，還是再入手一套公寓或小戶型？我們後期沒有其他好的投資項目了。我們應該如何選擇？
回答：感謝您的認可。對於您看過的這四個盤，無論從地理位置還是從品牌，亦是未來升值潛力及居住屬性等因素來看，都屬於綜合分比較高的幾個盤。
我選盤邏輯裡，居住排名：武昌＞漢口＞光谷＞漢陽
增值排名：武昌＞光谷＞漢口＞漢陽
當然，這是大面的排序，具體小面還得看具體樓盤之間的對比，雖說武昌排名首位，但不是說武昌的任何盤就一定比漢陽所有的盤都好，這也是不對的，例如漢陽的遠洋，我就認為比融創和融僑都要略勝一籌。
那麼你看的這四個盤，如何選擇的問題，根據你自己的情況：外地人，未來可能買個姑娘上學用，還兼顧著投資升值，兩者都能達到您滿意的要求是再好不過了。具體來比一下這幾個盤的優劣勢吧。
漢陽遠洋雙學區雙地鐵，漢陽內環核心超級大盤，5年後有可能成為比肩漢街和天地的標杆，武漢的城市名片和符號，帶有超級規劃的硬核實力盤，僅均價2.5w帶裝修，性價比相當不錯，3-5年短期看，3.5-4萬是比較穩的。綜合打分：90分。
武昌融僑天域，地鐵盤，徐東商圈核心主幹道，地段優越，配套完備，單價2.7毛坯左右，區域價格合理，科技住宅配置較高，未來漲幅空間也不錯。綜合打分：80分。
融創望江府雖然屬於武昌，但更多人把它貼著白沙洲來看，一線江景，大品牌開發商，均價2.15萬，按武昌算，不貴。按白沙洲算，起碼貴了20%，所以看你怎麼去想，如果是按新二環內的江景房算，價值肯定在2.5萬左右合理。綜合打分：80分。
華潤琨瑜府位置生的好，宇宙第一大道的核心地段，央企打造，實力，品質，戶型都具備均好性，唯獨可能容積率偏高，超高層有點壓力以外，均價2.3萬的毛坯房，在關山大道上還是優勢相當明顯的，目前二手房成交價都在2.5萬左右，而且關山大道也是最早的光谷富人區，雖然現在熱點都在光谷中心城，卻絲毫不影響它的升值空間和潛力，光谷都是新武漢人的天堂，該有的都有，也是我投資必選的位置之一。綜合打分：90分。
所以硬要說個排名選擇，我肯定是：遠洋和華潤＞融創和融僑.
當然，你自己最後選擇了琨瑜府，也是一個外地人在武漢買房意料之中的事，畢竟漢陽和光谷，光谷的活力更好，年輕人居多，大學更多，女兒未來考到武漢來上大學，起碼華工，武大，地大，民大，紡大，中南政法等十幾個大學離的更近，這一買房決定我認為是你階段最正確的選擇。
假設你姑娘已經到了結婚生子的年齡，那麼遠洋肯定優於琨瑜府的，這時才能體現學區房的魅力。你老公的想法也不錯，有錢當然一起買，成年人不做選擇題，只做買它買它買它的決定。如果子彈有限，目前的選擇是很OK的。
關於第二個問題，你們到期還有100多萬投資款回收該幹什麼？提前還貸還是再買房？你既然問了我，徐sir的答案肯定是加倉，武漢的綜合實力和優勢就不再贅述了，在強二線城市裡房價屬於低窪區，空間還很大，目前利息首套也才5.88，並不算太高。
但是你只付了3成首付，博到的是這一套房100%的增值收益，好比100萬總價的房子，你只花了30萬首付，去做100萬的生意。所以，在有條件的情況下可買一套，也可以買公寓長持，做出現金流的補充，還款壓力不會那麼大。
Q&A | 叄
漢陽四新貨量大 可先持有
提問：我是蔡甸本地的，有一套148平的新房子，有房貸60萬每個月還6千，剛剛出售了一套房子，有現金130萬，兒子剛剛大學畢業在地鐵公司上班，在漢陽四新有一套115平的房子，已經交房2年多了，目前毛坯空著在，房貸每個月5千，兒子每個月還3千，餘款我在還，我現在手上的現金想在蔡甸本地買一套門面，或者市區的公寓，我本人是做窗簾牆布生意的，現在租門面，想徐老師幫我建議一下?
回答：你的問題比較短，很多描述也不是很清晰，我儘量幫你規劃，如何做房產投資或整合好你的資產。
蔡甸本地，148平的新房，應該屬於自住房，按二手單價9000算，總市值133萬，評估價打7折後抵押，極限可以貸出80多萬，和你本身的60萬貸款相差不大，所以這套房不必折騰，就繼續保持貸款狀態。
漢陽四新房，交了2年多沒有裝修，不出租，也不出手，我估計你接手價位不低，目前沒有套利空間，暫時出不了，或者你想長持，等更好的價格再出。不管你怎麼想，這套房無論如何選擇，你都應該算套住了，這兩年的房產市場會一直不溫不火，緩慢上漲，而四新因之前新房供應量太大，賣了十幾萬套，導致像你這樣的投資客蜂擁而至，未來5年內，會出現大量二手持續拋售，經過一輪之後，真正的區域二手成交價才會來臨。
所以，你要麼自己裝修，通過長持賺點租金，要麼丟給自如，江寓，蛋殼這種公司託管，每年返租，如果一條心想賣，又不差錢，就一直空著，給別人當倉庫也行。畢竟普通裝修過的二手房沒有毛坯二手房好賣（豪華裝修除外，當然也看是否瞌睡遇到枕頭），裝修是貶值的，不愛惜的租客，5年後會把你的裝修基本廢掉，而且設計，材料等也會過時，基本不值錢。
你做窗簾生意，租鋪子肯定是沒有自己買划算。你租的商鋪，怎麼算，也需要5%的租金，而且，租10年掏的租金說不定可以買下你10年前租的鋪子，商鋪是付5成，貸款10年，即使你以後不做生意了，還清了鋪子，你還可以出租給別人收租金，一舉兩得，後路都想好了。
我一直勸很多開公司，做生意的老闆，無論如何，都要擁有一套自己的鋪子或者寫字樓，自用什麼時候買都不會錯。以前鋪子，寫字樓都比住宅貴，現在很多地方都在倒掛，住宅賣2萬的位置，商鋪寫字樓才賣1萬多，住宅賣4萬位置，商鋪寫字樓才賣2萬多，這種價值是自用＋投資最好的選擇。
你賣的130萬現金，如果要堅持繼續做生意的話，首選是先買一個自用的鋪子，做生意最大的成本就是租金，這一項省下來，你可以大膽的幹事業。其次，看你的房產也不是很多，次選繼續投資住宅為主，步子邁開一點，眼光放長遠一些，不要侷限於漢陽，投資房產可以走出去，看看光谷，武昌，漢口，也會有一些合適的，性價比高，升值潛力大住宅投資標的。到最後，實在都看不上，再選擇公寓，畢竟你還有多張房票，買滿了住宅，再配置幾套長持公寓肯定是完美的。
Q&A | 肆
未來五年85321才合理
提問：徐sir好，我想諮詢一個問題：家裡兩套房，房產證都是按份佔有，我佔99%,，老公 1%，當代國際花園90平（無貸款），萬科城市花園140平（少量貸款），手頭現金300W,家庭年收入60-70W,兩個孩子，這種情況下必須賣掉當代國際花園換一套大房子？因為想把手頭的錢用來買房！
回答：你們家的房產分配有點意思，一般很少夫妻會定股份比例，可能99%的都是一人一半。當然，不知道這兩套買房的錢誰出的，如果老公出的，或者你們一人出一半，那他是個不錯的男人，值得擁有。如果你出，你老公佔1%，也是倒插門的意思？當然，我胡亂猜測的，請不要介意，進入正題。
你們夫妻兩套房都是共有，現在就是限購狀態，手上的再多的現金，只能玩這幾類房產，1，公寓，2，商鋪，3，寫字樓，4，不限購區域住宅，5，法拍房，6，註冊公司買房，7，全國不限購城市房，8，海外房產，9，房產私募投資，10，ABC玩法等。每一項的投資邏輯就不展開講，不然得和你說幾個小時。
你可以選擇把房子“對敲”給你父母，損失一些稅費，騰空後，你再用你們夫妻名義買房，股份比例劃分也很清晰。
前面兩項我都是為了你多保留幾套房產而出的建議，不損失不出售自身房產的情況下，還能增加，畢竟你300萬現金去買房，無論首套還是二套，在大武漢80%以上的區域買，都是綽綽有餘的。
如果你不願意用上述兩個方案，那也只能選擇賣出一套，再用所有的子彈幹一套市區核心內環大平層，作為恆產留著，實在缺資金的時候，也可以抵押。畢竟目前武漢的一二三四環房價並沒有完全拉開，均價只有4321的局面，未來5年後，85321才是合理的，你的機會還很大。
其實房票多的家庭，我是建議多持有那種還未被完全開發的剛需盤，這種才比例較大的漲幅空間，其實你發現沒，這輪漲幅，剛需區域基本翻倍，跑贏大盤的概率更高，而市區核心大盤，特別是CEO盤，基本上只漲了50-70%，而且還不好出手，三個月才成交一套，“有價無市”特別明顯。
最後的建議：騰出名額，再賣小換大，最後買我說的那10種方式的房產。你們家庭收入還不錯，如果能把幾種形式的投資標的物結合起來買，從2套變4套，4套變8套的時候，你才是真的悟出了房產投資的真諦。
Q&A | 伍
老破小適當割肉賣掉
提問：徐sir，你好，我今年剛退休，老公一年可以拿30萬吧，兒子已經定居國外，拿了綠卡，並在當地已購置婚房，目前我們住徐東，我想買掉香港路步梯房100平，給兒子在武漢置辦一套房產，方便他們回來住，但是目前二手房行情不好，掛了幾個月都沒有成交，目前手頭只有200萬，麻煩指點一下買哪裡？
回答：其實我之前也說過很多次，對於短期內沒有拆遷的計劃的“老破小”是不適合長持的，漲幅相對較慢，產品也比較落後，即使地段再好，價值也有限。之前我也說過，在二手房市場次新房的漲得最快，可以置換一套同地段新房，而且目前新房限價，價格還算合理。
因此，我的建議是適當讓利割肉，賣了算了，100平的房子，至少可以賣180萬吧，再加上手頭的200萬，一共有380萬子彈。
380萬基本上你想買的房子都能夠上。那就直接上內環大平層吧，武漢天地，二七濱江的大平層都還不錯，但是如果不常住的話，我到時建議你買高端服務式公寓，相較而言，物業的管家服務更為周道，而保利江錦1號就較為不錯，不僅一線臨江，視野好，而且也是按照高端產品打造居住理念，對於久居海外的人士來說最合適不過，而且離你現在住的地方也近，差不多也是一碗湯的距離。
Q&A | 陸
城市別墅價值上不封頂
提問：徐sir，名下兩套房，關山大道融科天城一套110平自住，光谷188一套86平，均無貸款，目前小孩3歲，年收入50萬，現仍有存款180萬，想在光谷中心城購入140平以上的戶型自住，麻煩徐sir幫忙拿個主意。
回答：按照你目前的情況，我是覺得可以直接上別墅，尤其是城市別墅。因為在我看來，住別墅的根本邏輯：佔地思維、最好的環境&舒適度、有天有地&回饋家人、圈層&優越感。
出於資產配置的邏輯，別墅其實也是有較大的空間的：
首先，房地產稅、租售並舉等長效調控落地後，傳統房產投資模式將瓦解，空間更大的兩類房產：一是核心城市的優質住宅，二是配套齊全的高端改善；
其次，總人口下降的趨勢下，投資房產應從追求“數量”變為追求“質量”；
第三，土地不可再生，城市別墅只會越來越少，而需求的人只會越來越多。
“低端有保障，中端有支持，高端有市場”是調控思路，順思路投資，方向至少不會錯太多。
當然，不是所有的別墅都具備長期投資價值，核心的考量因素是：
稀缺性——區域土地的稀缺性、配套資源的稀缺性、產品的優越性。按照這個標準在光谷中心城別墅都可以再看一看，如果你比較著急入住的話，可以看一下光谷未來城的觀山逸墅，準現房、預計2020年10月就可以交房，而且位於光谷中心城核心，黃龍山市政公園，可以享受鬧中取靜的城心生活，入駐門檻也不會太高，主推建面約126-159㎡四疊、六疊別墅，目前均價在28000-29000元/平米左右，性價比還算不錯。
Q&A | 柒
合理構建家庭資產配置方案
提問：徐sir，目前名下有4套房，被限購了，想問一下哪些不限購區域可以買？或者哪些好的公寓產品可以投資？
回答： 如果在已有4套房的前提下，我到時建議你入一套公寓，作為現金流的補充，目前我做資產配置都是建議，3套住宅配一套公寓。
公寓，是不限購產品，總價低，面積小，好出租，地段都不錯是優點，但是後期交易稅費偏高，恐難轉手，而公寓市場現在也是冷熱不均。
那麼，買公寓是不是一定不會漲？這個未必！
公寓產品最主要的購買投資價值是出租收益和資產收益。出租收益是有天花板的，但是資產收益可以讓公寓有更多深層次的玩法；部分高品質公寓，與住宅一樣，分享著地段增值的紅利。
因為對於投資者來說，除了關注增值、租金回報外，還有一個關注點就是安全性。投資什麼樣的房產更安全，核心是人，這個區域人的數量、人的質量，未來誰會租你的房，誰會接你的盤，人的質量決定了租金的高低。
在我看來，值得投資的公寓必須滿足以下三重屬性：
商業區，能夠享受便捷生活；
商務區，提供源源不斷的租客群體；
地鐵旁，方便出行，縮減時間成本。
把以上幾個因素綜合來看，愷德·光谷壹號公館算是不錯的標的物。
首先，地段不錯，位於光谷中心城黃金十字軸核心；光谷中心城以最重要的光谷主軸高新大道為橫軸，以光谷五路為縱軸，構築了一個黃金十字路口。
其次，正地鐵口、而且幾乎就是光谷中心城商務+商業中心，不擔心人群
第三，產品5.4米層高，實實在在買一層享兩層，產品稀缺還是比較有市場的。
最後，它部分產品與酒店簽約，交房後6個月就可產生收益，後期月供方面不用操心，可以租養貸，對於不想操心的業主來說，比較省心。
Q&A | 捌
判斷新區潛力看產業
提問：徐sir，我是洪湖人，兒子在武漢讀大學，想為兒子買一套房，可能也是未來他的婚房，目前只能出30萬左右的首付，目前看了幾個蔡甸的項目，都不是很滿意，請問我還可以買哪裡？非常感謝
回答：如果你覺得蔡甸樓盤都不合適，你這個預算還可以看看漢南吧。而且相比於蔡甸，他還有產業優勢。
漢南又名經開南，顧名思義是經開區的南面。眾所周知，經開區在“千億區”排名中佔據榜首，以先進的製造業優勢領先於其他區域。其中汽車及零部件產業園、通航產業園主要分佈在漢南，而判斷一個新區的潛力，產業才是重要指標。
對於剛需來說，購房一直有一個標準，就是“買得進來，住得進去”。買得進來很好理解，買能力範圍內的房子，對於遠城區說，住得進去有一項重要的指標，就是要有地鐵，來保證正常通勤生活，最好是正地鐵房，不僅能住得進去，房產的保值增值也有保障。
這樣看下來，華髮中城峰景灣比較適合你。首先華髮中城峰景灣性價比較高，因為價格比較有優勢均價8008元/平，而且又是毛坯；其次，它是正地鐵口房，項目位於漢南馬影河大道與興三路交匯處，屬於漢南門戶位置，項目南面緊鄰地鐵16號線馬影河站；最重要的一點是，開發商是華髮跟中城，品質都不錯，產品力也好,公攤低、贈送面積大，配套也齊全，還是蠻適合自住的。
投資有風險，入市需謹慎，以上建議僅供參考
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