觀點地產網對會德豐集團私有化九龍倉集團的討論，已持續了三年之久。
雖然在2017年末分拆九龍倉置業上市後，就有市場聲音立即提出，當時是要約收購退市的合適時機，但公司管理層對此一直諱莫如深。
“我從頭到尾都沒說過九龍倉集團和會德豐將合併重組，亦從沒想象過分拆後的市值。” 九龍倉集團主席兼常務董事吳天海在公司分拆除權前的一場記者會上，首次回應了外界的疑問。
此後每逢被問起有關私有化的問題，他每次都以無可奉告予以反駁。會德豐主席吳宗權亦一直守口如瓶。
但目前，九龍倉一直走低的股價與市值，似乎讓會德豐終於下定決心執行整合計劃。
2月24日午間，據彭博社引述投資顧問公司United Fiest Partners亞洲研究部負責人報道，會德豐或會從少數股東手中回購九龍倉股份，作價每股27.58港元，較該公司停牌前的每股19.7港元溢價40%。
這天早間時候，會德豐、九龍倉集團、九龍倉置業更齊齊發布公告，宣佈短暫停牌以待發布屬公司內幕消息的公告。
“過去一年（指股市上）九龍倉表現都差過會德豐。”上述United Fiest Partners負責人，認為現時私有化時機已到。
事實上，自從分拆九龍倉置業之後，九龍倉集團在股市上的表現一直較為疲弱。由於被分走最貴重的六項收租物業：海港城、銅鑼灣時代廣場、卡佛大廈、荷里活廣場、會德豐大廈以及當時正在改建中的美利酒店。這些物業被吳天海稱為貴重程度“在香港乃至全球都罕有”的資產組合。
九龍倉集團在資本市場的地位也逐漸下滑。
資料顯示，2017年11月16日九龍倉集團股份首次以除權方式買賣，當日股價相應調整，最終以26.9港元收市。而前一日的收盤價為73港元。剝離資產前後，九龍倉集團市值從約2500億港元減少至816.75億港元。
而會德豐11月16日的股價表現則僅下跌1.71%，報收51.48港元，市值錄得1111.57億港元。
截至最新短暫停牌前，九龍倉最後一日報收19.7港元，市值600.74億港元不足分拆前的三成。
以下為2017年11月16日、2017年最後一個交易日、2018年最後一個交易日、2019年最後一個交易日，及2020年2月23日會德豐集團與九龍倉集團分別的股價與市值表現：
花旗銀行在2018年1月就曾發表報道表達對會德豐私有化九龍倉的看法：“九龍倉經分拆後市值大幅減少，對完成私有化過程有利。”
近半年來，九龍倉集團股價與市值達到了近年來的新低。有分析人士認為，會德豐或看到了整合九龍倉集團的最佳時機，鑑於會德豐旗下受香港零售業低迷衝擊的JOYCE，也是在近期（2019年12月）宣佈私有化退市。
大和證券在去年10月18日的一份研究中就提到：“九龍倉的股價自7月開始下跌是反應過度，相信當市場情緒穩定後，其股價或有130-300%的反彈。”當日，該公司的收盤價為17.6港元。
而近年來，會德豐對九龍倉集團的持續增持似乎也是在為最後的私有化作準備。其中，會德豐僅在2019年11月以來就出手了4次。
最近一次增持發生在去年12月17日，當天會德豐以在場內以每股平均價19.356港元的價格，增持九龍倉154萬股，斥資約2980.82萬港元。會德豐對後者的持股亦上升至70.03%，而在2017年這一比例為62%。
回到最新的私有化傳言，若會德豐最終決定執行計劃，其將要向小股東收購約9.14億股股份，以最新消息中每股27.58港元的收購價格，會德豐總收購金額將至少達到252億港元。
另一方面，儘管私有化從未被最終證實，但市場對這宗交易一直以來都持積極態度。“九龍倉的業務策略與會德豐部分重疊，可以透過兩者合併重組，繼續發展中港物業市場。”花旗曾稱。
人們都看好兩間公司的合體，能對它們旗下的中港業務資源進行重新整合和分配。
分拆後，九龍倉集團現時除在香港也保有一些地產、物流和酒店業務之外，主要專注於內地的市場。隨著業務聚集，九龍倉原本均衡的業務版圖也開始向內地的住宅業務以及投資物業傾斜。而這對於九龍倉集團而言，無疑需要一點適應的時間。
自2018年以來，香港物業收入的大幅下滑持續影響著九龍倉的收盈利水平。但同時，中國內地業務的發展壯大還需時日。“九龍倉集團將需要一點時間去轉身。”吳天海在去年3月份的年度業績會上說。
只是目前受全球和中國國內經濟環境變化，九龍倉可能需要一段更長的緩衝時間完成蛻變。這或者是會德豐此時選擇私有化的另一原因。
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