經歷甩賣資產、前董事長落馬的雲南城投(600239.SH)，正處於轉型自救的生死關口。
2月23日晚，雲南城投就上海證券交易所下發的業績問詢函進行回覆。此前該集團公告，預計2019年度實現歸屬上市股東的淨利潤將出現虧損，虧損額達24.5億元至29.5億元。
從回覆函中可見，過去一年，房地產市場環境趨冷、融資環境收緊、公司原董事長落馬，都成為落在雲南城投身上的枷鎖。2019年，該公司房開銷售收入約40億元，同比下降47%，難以覆蓋全年營業成本費用。
作為雲南首家上市房企，雲南城投曾對當地房地產市場發展、融資渠道開闢具有重要意義。但隨著2014年國發43號文出臺，我國城投公司迎來剝離地方融資平臺職能、自我轉型升級的關鍵口。
顯然，配合政策環境轉型多年的雲南城投，還未找到適合自己的造血模式，只可寄希望於還未成型的集團混改、資產重組。隨著地產調控持續落地，如果銷售端業績遲遲低迷，雲南城投能否邁過這一關，還需畫上問號。
業績再陷泥淖
一個月前，雲南城投發佈2019年年度業績預虧公告，虧損額達24.5億元至29.5億元，上證所隨後火速下發問詢函。
上證所要求雲南城投說明，2019年前三季度歸母淨利潤僅虧損10.63億元，而四季度出現大額虧損的具體原因及合理性；有無因收入、成本和費用的結轉安排，存在前期業績虛假或調節利潤的情形。
雲南城投表示，受金融監管政策收緊及公司原董事長事件影響，公司融資額明顯下降，2019年全年僅實現111億元,同比下降41%；平均融資成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。
由於新增融資額及銷售回款主要用於保障金融機構還款，後續開發資金嚴重不足，導致項目開發週期拉長、竣工結轉延後。2019年雲南城投新竣工面積26.18萬平方米，較去年同期大幅下降65%。
受此影響,2019年公司房地產開發業務銷售收入約40億元，較去年同期下降約47%，不足以覆蓋全年營業成本費用。平均銷售毛利率26.75%，較公司去年同期下降3.9個百分點。
除去外部融資環境影響，去年以來，隨著地產環境持續趨冷，房企紛紛通過加大降價促銷力度來實現銷售目標，緩解資金壓力。雲南城投亦不例外。
據悉，該集團現有產品結構主要集中在商業、寫字樓及車位，其中商業佔比45%，寫字樓佔比11%，車位佔比25%，去化週期較長，銷售速度較慢。
為加快存貨週轉及資金迴流，去年四季度，雲南城投對昆明、寧波及哈爾濱等部分項目採取降價促銷的銷售方案，年末按存貨可變現淨值計提存貨跌價準備1.97億元。
除此之外，2019年7月，該集團藝術家園項目因借款合同糾紛被起訴，相關資產被查封。當年12月，雲南城投向昆明市官渡區人民法院申請藝術家園破產清算。
藝術家園主要資產為5.5萬平方米商鋪及1660個車位。如進入破產司法程序，存貨將以拍賣、快速變賣或實物分配處置來償還債務。集團按存貨可變現淨值計提減值準備4.55億元。
大理的項目同樣阻力重重。2019年12月，大理州有關部門出臺關於洱海保護治理的相關方案，要求取消該集團海東方體育公園項目，項目已租用的1353.28畝用地由企業出資建設為生態公園。
受此政策影響，雲南城投判斷體育公園不能獲得政府批覆，未來無法為公司帶來經濟或利益流入，故對已發生的1353.28畝體育公園土地租用費及相關支出共計2.15億元全額計提跌價準備。
項目被暫停，前期借款利息將不再滿足資本化條件，全部被轉入財務費用。與此同時，蘭州上徐項目自7月份起因建設資金不足基本停工，相關利息亦被轉入財務費用。兩項因素導致四季度財務費用增加1.74億元。
此外，因融資成本上升，雲南城投去年財務費用增加約2億元。截至年末，公司自持資產總額達232億元，佔資產總額的26%。隨著自持資產佔比上升及竣工項目增加，利息費用化比例達45%，公司財務費用將持續上升。
轉型深水期
雲南城投如今的困局，與其自身屬性和政策環境演變息息相關。
主流觀點認為，隨著1994年分稅制改革落地，地方政府財權事權不匹配，1995年原《預算法》又禁止其直接舉債。城投公司作為地方政府融資平臺，由此應運而生。
為增強城投公司籌融資能力，地方政府為其注入城市基礎設施等無形資產，使其達到融資標準，用以城市基礎設施建設。隨著2008年四萬億投資計劃出臺，城投公司更是火速發展。
但風險也開始隱現。“諸如負債較多、難以獲得足夠融資、對財政和土地依賴性強、償債壓力逐步增加等。”仁達方略高級研究員陳玉榮曾撰文認為。
為防範城投公司潛在風險，2014年國發43號文明確指出，“建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機制，剝離融資平臺公司政府融資職能”。這成為城投公司的命運轉折點。
雲南城投的轉型也自此發力。2015年，雲南城投正式宣佈加碼健康休閒地產，公司定下“十三五”戰略規劃，要協同集團大健康、大休閒資源，向康養文旅產業轉型。
但轉型成果並不樂觀。2015~2018年，雲南城投營業收入分別為40.13億、97.67億、143.91億、95.43億，扣除非經常性損益的淨利潤為-1.81億，-3.65億、1.12億，-8.21億。截至2019年末，公司資產總額約890億元，資產負債率達93%，有息負債率74%。
“過去曾一度採取重建設輕運營、重融資輕管理的運做法，結果導致城投公司缺乏自身現金流創造機制。” 陳玉榮直言問題核心，城投公司大多承接的是政府指令性任務，盈利性較弱。且融資需要政府兜底，嚴重缺乏行業競爭實力。
此外，陳玉榮認為，城投公司普遍存在政企不分、主業不明、激勵機制缺乏、市場化選人用人制度欠缺，技術型人才流失等問題。在當前激烈的市場競爭中，城投公司不轉型，則很難實現可持續發展的目標。
雲南城投將未來押注於快週轉快去化、混改與資產重組、業務戰略轉型。
目前，雲南城投已取證待開發的土地面積為6132畝，下一步將圍繞向產業地產商全面轉型的目標，依託資源整合優勢及拿地能力，構建“文化+土地+開發”、“旅遊+土地+開發”及“康養+土地+開發”三大業務板塊。
與此同時，加大現有項目的去化力度，通過改造公寓出售、調價促銷等多種方法降低存貨佔比；資金將優先向週轉速度快、收益高的在建項目傾斜，加快開發節奏，實現開源節流。
2019年7月，雲南省人民政府與保利集團簽署戰略合作協議，保利集團擬參與省城投集團的混合所有制改革；2020年1月，雲南城投與省城投集團簽署協議，擬向後者出售銀泰系列項目等17家子公司的部分股權。
雲南城投透露，後項交易涉及資產總額約320億元，有息負債約226億元，交易收回的價款擬用於償還債務和補充流動資金。交易完成後，預計公司資產規模將大幅下降。
受疫情影響，省城投集團與保利集團的混改相關進程或將延遲。同時，雲南城投與省城投集團的重大資產交易案仍需論證和履行相關程序，具體實施方案及完成時間尚存在不確定性。
即便困難重重，但在債務壓頂、業績鉅虧、槓桿高企等重壓下，雲南城投不得不借道混改助力轉型。能否順利走過這番大刀闊斧的改造，將直接影響雲南城投的命運。
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