房地產浩浩蕩蕩二十年，我們從未經歷過現如今如此嚴格、如此苛刻、如此不友善的調控政策。
疫情是樓市回暖的加速器，此疫之後，種種限制剛需買房的政策，也會陸續鬆綁！
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軟硬兼施
2月20日，5年期LPR房貸降息如期到來，雖然只有5個基點，但是高層為此簡直操碎了心。從2月16日開始到19日，4天內4次發聲提及“房住不炒”：
2月16日，財政部部長劉昆在《求是》雜誌發文稱：“堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制”。
2月17日，統計局的官員在解讀1月數據時說：“各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實城市主體責任，房地產市場保持總體平穩態勢”。
2月17日，央行有關負責人在闢謠關於調整MPA中房地產指標時表示：“人民銀行將繼續堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實房地產長效管理調控機制，統籌做好房地產金融調控，促進房地產市場平穩健康發展”。
2月19日，央行公佈的《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》中明確：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
高層為了讓大家接受房貸降息這個事實，同時又想保持政策的連貫性，不惜4天內4次高頻率高強度喊話。完美詮釋了啥叫“打一巴掌給個甜棗”。
但無論如何，降息對樓市來說都是重大利好！
其實，我今天想講的根本不是以上4條舊聞，而是2月19日《經濟日報》發表的《“房住不炒”不應因疫情而變化》：
《經濟日報》作為中央直屬黨報，背景大家可以自行百度。而在這篇文章中有一段話非常重要：“即便是從需求端入手，因城施策乃至“一城一策”，都應在堅持“房住不炒”定位的原則下，認真梳理各項調控措施，作出必要和適當的調整。儘管各地調控措施各有側重，強度也不盡相同，但多數調控措施都與“五限”相關，即限購、限貸、限商、限價、限售等。比如在限購、限貸等方面，可對首套和二套的標準認定作差異化調整，特別是不再把“賣唯一、再買一”的貸款情況視為二套，有利於更好地滿足剛需”。
這個信號為何如此重要？因為這可是近兩年來，官媒首次公開表示應該要滿足剛需！而且，是在疫情肆虐的當下。
我去年年底時曾經在多篇文章中告誡大家，當官媒開始宣傳要滿足剛需的時候，就是政策即將轉折之時。
目前看來，這個時間點越來越近了，據我預測，最晚會在疫情結束並度過一段觀察過渡期之後，大概會在5-6月份，當然也可能會提前，這完全取決於疫情解決的時間長短。
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“房住不炒”一直被誤讀
“房住不炒”從問世至今，一直被很多人誤讀，包括媒體和地方政府。
啥是住？啥是炒？
名下只有一套自住房就應該是“住”，房子太小想要置換大房子同樣也應該是“住”，但是現在很多地方政府都把這種合理需求統統打成了“炒”！
只要你在國內任何地方有過貸款記錄，即使全部還清，即使把房子賣掉，名下沒有一磚一瓦，想要在深圳買首套房首付就得50%，想在杭州買首套房首付就得60%，如果在上海首付就得70%，而在北京首付更是需要80%。
一家三代五口人擠在50平米的老破小裡，賣掉置換成80平的房子，就因為有過貸款記錄，如此剛的剛需就被認定為炒房，和炒房客一樣承擔超高比例首付。
再比如，上海公積金貸款政策裡明確要求，有過兩次公積金貸款記錄就停貸，不得申請第三次，即使你名下一套房子都沒有，還在租房，也完全不支持你買自住房。試問，對於那些外地來的新上海人，面對如此之高的房價，先貸款買個小房子上車，今後慢慢置換改善，有錯嗎？錯在哪裡？
由於公積金的貸款額度不高，使用最多的反而都是低收入自住人群，根本不會有炒房客申請公積金貸款來炒房，所以，這種限制其實針對的都是剛需自住，完全違背了“房住不炒”的原則。
目前，全國範圍來說，首套房貸利率只有上海部分銀行還有9-9.5折優惠，其它很多城市即使首套也會上浮，而且上浮力度非常之大，比如蘇州、武漢、鄭州、南寧等，首套房利率居然上浮20-30%。
難道這是房住不炒的體現嗎？房住不炒就是要讓一個無房戶買首套房都要付出如此沉重的代價嗎？
這根本不是“房住不炒”，這簡直就是“房不能住也不能炒”。為了不讓你“炒”，索性不讓你“住”！
就像現在的防疫一樣，為了阻止疫情傳播，很多地方政府一刀切的阻止企業復工，阻止外來務工人員進城，只要是重點地區的全部遣返，自己花錢租的房子都不讓住。簡直就是，寧可冤枉一千，絕不放過一個！
把首套房和改善房列入炒房行列，限制貸款，提高稅費，限制交易，是最大的不作為，已經嚴重違背了“房住不炒”的初心！是矯枉過正淋漓盡致的展現！
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重啟去庫存
人民法院公告網的最新數據顯示，從2020年1月1日至2月10日，41天時間內，全國新增96家破產房企，這還是在疫情剛爆發的初期，對房企影響不大的時候統計的，假如考慮上2-3月份新房根本沒有銷量的話，破產的房企還會更多。2020年破產房企的數量一定會大大超過2019年。
2月11日，旭輝集團CEO林峰發佈《2020地產之變》時表示：庫存是房企的癌症。庫存，特別是現房庫存和滯重庫存，就是消耗資金成本的癌症，會佔用寶貴資金，吃掉僅有的利潤。
然而，疫情之下，高庫存將是必然！
2020年2月1日，上海易居房地產研究院發佈《2019年中國百城庫存年度報告》顯示：截至2019年12月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48342萬平方米，
已經連續13個月同比增長，庫存規模相當於2017年2月份的水平。說的直白點就是，現在的庫存規模已經基本相當於這輪三四線去庫存之前的水平了。
假如再加上今年上半年受疫情影響而滯銷的庫存，今年的庫存無限接近於2014年底這輪去庫存大刺激之前的規模，不是不可能的。
2月份至今，全國已經有超過40個城市發佈了房地產支持政策，包括剛剛取消封頂預售和現房預售的蘇州在內，全部都是為了保證房企資金鍊不斷裂，順延開竣工時間，順延交房時間，延遲土地出讓金繳納，不抽貸、不斷貸。
現在這一頓猛如虎的操作，其實本質上都是在緩解房企的資金壓力，政府允許你慢點繳費，慢點還債，但不是不用還，而是期限給你延長了。
但對於房企來說，未來終究有且只有一條路：賣房還債。房子賣不掉，貸款再延期，外債再通融也是屁用沒有！
其實就好比，一個賭徒欠了一屁股債，賭場發慈悲讓他慢慢還，但終究不會把債抹掉，最後他還得去掙錢還債。
所以，最終房企所有的問題，必然一定是隻有靠賣房子才能解決。說白了就是，
只有老百姓可以救房企的命，政府不行！
這就是我之前曾經說過的：房子在你手上不是問題，留在開發商手上才是大問題！
那麼，經過過去兩年的調控之後，本已高企的庫存，再疊加疫情帶來的滯銷，政府想要房企活命，其實只有一條路：重啟去庫存！
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需求何時爆發？
近日，貝殼研究院、90度地產聯合作了《疫情下的住房消費者預期調查》。結果如下：
一、只有8.5%的人取消買房計劃，而剩下91.5%都選擇推遲買房或按原計劃買房。
二、購房計劃推遲1-3個月的比例為39%，推遲3-6個月的為28.8%，也就是說計劃在未來6個月以內買房的佔比高達67.8%。
以上兩組數據概括下來就是：90%的人選擇繼續買房，而其中近70%的人計劃在未來6個月內出手。
在這裡，我可以毫不客氣的講，我柯談是在房產自媒體界最早提出：“需求不會消失，只會推遲”這一判斷的！我早在2月3日的文章《疫情結束之際，就是最佳抄底時機！》裡就已經說的很清楚了：
所以，小陽春是沒有了，但是會演變成小盛夏，疫情結束之際，就是成交量的報復性反彈！
5
鼓勵剛需買房
買房需求是摁不住的，摁的越死，反彈的越高，這已經是二十年來的共識。
而救房企，也不是拼命給他們貸款，而是讓他們出貨，把庫存全部變成現金。
完全可以預見，用不了多久，高層就會授意地方，逐步放開首套和改善，畢竟“房住不炒”裡，我們不僅要遏制“炒”的慾望，更應該保障“住”的自由，而絕不是一刀切的限制最起碼的居住權力。
既然，在疫情之下，高庫存已經成為必然，那麼更應該順應廣大剛需延遲的需求，救房企於水火之中，既滿足了剛需，挽救了房企，又支撐了經濟，何樂而不為呢？
其實，正如開頭《經濟日報》裡的建議一樣：鼓勵剛需買房！
限制剛需買房的政策，快鬆綁了！大家拭目以待吧。
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