<strong>隨著新冠肺炎疫情不斷蔓延，房地產市場出現了前所未有的景象：工地停工、售樓中心關閉、新樓盤銷售停擺……截至目前房地產政策，對於房地產資金鍊的緩解影響不大，救市效果尚未切中需求端的關鍵。
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一、宏觀市場背景
2020 年 2 月 3 日，中央政治局會議提及完成十三五規劃目標的表述，十三五規劃目
標的完成需要2020年全年的經濟增速至少達到5.66%，而目前來看，疫情對整個社會經
濟的影響將十分巨大，2020年上半年經濟增速“破 6近5”的可能性非常高，需要政策層
面給予較大程度的對沖，經濟下行壓力非常大。
當前宏觀經濟面臨較大下行壓力，且目前房地產市場規模持續盤旋於歷史高位，大幅
度增長的動力明顯減弱。近幾年房地產政策調控整體處於收緊狀態，疫情影響下，房企資
金回籠的負面影響正在顯現，尤其是高週轉企業的運行風險更明顯。
貨幣政策
· 2 月 3 日以後的較長期時期內央行的貨幣政策會異常寬鬆，節後央行將會通過公開市
場操作、SLF、再貸款、再貼現等途徑及時投放充足大量的流動性。
· 2月4日，中國央行：超預期流動性投放推動貨幣市場和債券市場利率下行，並將進一
步推動貸款市場利率下行，有利於降低資金成本，緩解企業特別是小微企業的財務壓力，
擴大融資規模，支持實體經濟。
· 2 月 17 日，央行宣佈“降息”。中國人民銀行開展 2000 億中期借貸便利（MLF）操
作，和 1000 億元 7 天期逆回購操作，且下調 1 年期 MLF 利率至 3.15%，此前 1 月15 日 MLF 利率為 3.25%，降低了 10個基點。知名經濟學者表示：降息對實體經濟、
股市、樓市均有利好；本次10個基點的降息幅度不算太大，顯示管理層不願過分刺激
資產價格；2020年還會有降息，預計有15個基點甚至更大的空間。
· 2 月 17 日， 國家統計局發佈城市司首席統計師孔鵬對 1 月份商品住宅銷售價格變動
情況統計數據的解讀。此次解讀中提及，1月份，各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決
策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手
段，全面落實城市主體責任，房地產市場保持總體平穩態勢。
財政政策
· 2020年1月1日，央行決定於 1月6日下調金融機構存款準備金率0.5%。
· 2020年1月13日，銀保監會：將持續遏制房地產泡沫化、金融化。
· 武漢疫情對財政的影響主要體現在兩個方面：
由於住宿餐飲、文化旅遊、物流運輸以及批發零售等行業將會受到明顯衝擊，意味著
相應的行業稅收收入將會受到影響。同時隨著財政稅收優惠政策的實施，意味著財政增收
的難度在上升。
由於醫療衛生、債務利息、車輛購置安排、地方財政補助以及社保保障等領域的支出
會大幅增加，意味著財政支出也會面臨較大壓力。當然武漢疫情對財政的影響可能會有滯
後期，具體影響有多大還需要具體測算，但影響肯定是存在的。
因此，整體上 3 月份的政府工作報告大概率會提高 2020 年的財政赤字目標至 3%
（2019年為2.80%）。
加大房地產市場下行壓力：
在疫情爆發前，在經濟增速整體放緩背景下中國房地產行業已步入下行通道。
資金流壓力大：商業地產、住宅市場客流驟然減少，房企直面資金流壓力。房地產市
場需求短期疲軟，疊加房企加大促銷，或將導致房價存下調壓力。相比住宅市場，商業地
產面臨的短期資金壓力更大。資本市場波動較大，如果上半年甚至全年竣工和交付的面積
下降，會影響整體業績表現，對股價帶來壓力，對有大量股權質押的企業也會帶來挑戰；
當前疫情背景下，一些高週轉的企業也會面臨比較大的資金問題。
對於房地產企業而言，資金壓力最為明顯，一旦銷售不能快速恢復，到3月份將面臨
普遍性資金壓力。
購房需求變化：
儘管市場中的置業需求尚存，但會跟隨疫情發展有所延後。疫情較為嚴重的省市和三
四線城市，短期房地產市場調整壓力較大。
在疫情的影響下，消費者對於公共健康衛生的關注度高漲，未來一線、二線以及強三
線城市的建設基礎和條件會越來越好，購房需求也會向這些城市傾斜。兩類產品會更為主
流：第一類是健康化的產品，第二類是信息化的產品。由於對醫療的關注和對信息及時反
饋的關注，這兩類產品肯定會受到客戶青睞。過去房地產產品強調學位和其他的資源的導
入，經過這次疫情，社區醫療未來在房地產產品中的作用會越來越強，建議房企在產品和
長期的轉型方面關注社區醫療。
房企應對策略：
這次疫情會促進高週轉企業主動降槓桿，更關注資金、營銷等方面。短期注重資金的
流轉，以及銷售端的營銷手段變化。後期通過加快開工來對沖疫情造成的損失。
房企的投資拿地、營銷、融資等方面都將面臨調整。線上賣房對於傳統的地產營銷是
一種試驗性的顛覆，效果如何仍待關注，但目前也並無它法。現階段，社區服務和物業管理越來越會影響企業的品牌，也會成為未來行業發展的重要方向。
二、當前房地產相關政策
1. 土地政策：
主要包括疫情期間項目規劃用地審批、土地出讓、政務服務、土地使用、開竣工時
間、不動產登記、納稅申報及稅款繳納等各個方面。政策著力點集中在包括大力推廣在
線審批服務，簡化審批流程；設立企業不動產登記綠色通道；暫停網拍；開竣工時間相
應順延不計違約責任；終止或中止國有建設用地使用權交易；允許土地出讓金延期繳
納；減免國有土地租金等等。
土地政策的預期效果：
· 重視保障疫情項目用地；
· 關於土地出讓金的延期、分期繳納，這對處於資金困境中的房企無疑是一劑強心針；
類似分期繳納土地款等政策，客觀上都降低了房企土地成本，對於房企近期保持拿地
能力、有效度特殊時期是有積極作用的；
· 預售資金監管有所放鬆，也助於企業資金壓力的緩解。
政策梳理：
· 2月11日，自然資源部辦公廳發佈《關於做好疫情防控建設項目用地保障工作的通知》，
提出四點要求：支持疫情防控建設項目先行使用土地；堅持節約集約用地；保障疫情防
控建設項目用地計劃指標和創新工作方式。《通知》表示，對於疫情防控急需使用的土
地，可根據需要先行使用；對選址有特殊要求，確需佔用永久基本農田和生態保護紅線
的，視作重大項目允許佔用。
· 2月12日，無錫市、西安市連夜推出多條措施，除了支持疫情防控項目用地外，還有
利好房地產行業發展的措施；
· 2月13日，浙江省、海南省、上海市、天津市、南昌市等多個省市均提出了疫情期間
保障經濟發展的政策舉措，以及可延期繳納土地出讓金等。
· 2 月14日，截至 2月 14日，包括無錫、西安、上海、南昌、浙江、南京等國內至少
10個省市相繼出臺了扶持政策。
· 2月14日，福建省廈門市其中包括加大對房地產開發企業的資金支持力度（疫情防控
期間，經營性房地產項目達到投資總額的 25%以上，辦理商品房預售審批手續，繳納
50%土地出讓金後，預辦理不動產登記。）、確保購房者公積金貸款及時發放、長租公寓
適當減免租金等九方面促進廈門房地產市場健康發展。
· 2 月 16 日，福州市發佈 10 條措施有效應對疫情，促進房地產市場平穩發展。新政明
確，順延項目開竣工期限；順延項目預售期限（適度調整新建商品住房項目預售許可工
程形象進度審批標準）；調整土地出讓金繳納期限；調整土地履約監管協議；調整商品
房預售條件；拓展房地產銷售模式；支持安置型商品房建設；加大住房公積金支持力度；
優化行政許可審批，以及落實財稅金融扶持政策。
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