與世界上許多其他國家一樣，住房負擔能力始終是馬來西亞討論的最熱門話題。正如馬來西亞國家銀行（BNM）一次又一次的報道，全國各地的房屋“嚴重難以承受”。截至2016年，馬來西亞房價是馬來西亞家庭平均年收入的4.8倍–高於國際人口統計學研究所世界銀行建議的中位數倍數法設定的房價與收入之比3.0。
馬來西亞政府已經做出了各種努力來使購房更容易，例如在未來10年內建造100萬套經濟適用房，在2019年率先開展住房所有權運動（HOC），並與美國住房和城市事務部合作啟動可負擔住房基金。馬來西亞國行引入了“自有租金”計劃，並將“青年住房計劃”延長至2021年12月。
一、居者有其屋運動（HOC）是否有助於緩解房產過剩？
HOC的主要目的是幫助緩解市場上未售出的房屋過剩問題，並協助有需求的購房者以較低的成本購買房屋。該活動最初定於2019年1 月1 日至2019年6月30 日進行，然後延長至2019 年12月31 日。雖然該活動被批評為是為了挽救由於利潤增加而過度生產的開發商，但毫無疑問，HOC改善了當地房地產市場。
按照馬來西亞房地產和住房開發商協會（REHDA）報告，自HOC開始，
截至 2019年11月一共售出 27000 個住宅單位，總銷售額RM210億。大部分銷售來自巴生谷地區的發展；雪蘭莪州和吉隆坡的銷售記錄位列第一和第二位。在過去四年市場連續收縮之後，HOC對整個住房市場的影響顯示出交易量和交易價值在2019年上半年有所增加（圖1）。 圖1：2010年上半年至1H2019年住宅交易量和金額的百分比變化
但是，通過HOC實現的銷售業績不如預期的滿意。這是因為HOC不僅包括“住宅懸垂單元”（已建成但超過9個月仍未售出單元），而且HOC還涵蓋“未售出在建”。
如果考慮到這兩類產品，可能會發現2019年第三季度的未售出總數量為121,658套（圖2）; 其中截至2019年11月HOC期間售出的總單位（27,000單位）僅佔未售單位的22.2％。一旦完成這兩個類別的產品，它們很可能會變成“住宅懸垂單元”，這將進一步加劇房地產懸垂問題。
圖2：2019年第三季度按價格範圍劃分的未售出住宅單元
二、為什麼懸垂單元的數量增加？
通常，人們認為在位置和價格方面不匹配的產品就不能滿足大眾市場的需求，這是現如今住宅物業出現懸垂的主要原因-但這並不是對整體情況的真實反映。 進一步研究住宅物業懸垂的組成表明，價格低於30萬令吉的房屋是懸垂單元的主要部分（35％），其次是價格介於30萬至50萬令吉（27％），50萬至100萬令吉（25％），超過100萬令吉（13％）。
如果考慮到 “未售出在建”類別的房屋，情況將更加嚴峻；售價低於30萬令吉的未售單位遠遠超過了其他產品。2019年第三季度，有 55879個單位或 43％的整體未售出單位在。
這個跡象表明馬來西亞的住宅房地產價格上漲不僅是由偏向市場的市場造成的，偏向市場有利於尋求利潤的開發商建造高端房地產。相反，這很可能是由於住房庫存過多而超過了市場的吸收。必須認識到，每個市場都有其吸收率的極限，可以通過研究不同地點的新產品的吸收率來觀察其吸收率（表1）。
表1：2010年至2018年新產品的吸納率（％）
當房屋的生產速度超過房屋的吸收速度時，往往會出現懸垂的現象。當然，該國的經濟表現也加劇了懸垂的嚴重性，因為這直接關係到人們的購買力。儘管如此，導致房地產過剩的主要原因是住房供過於求。
人們應該意識到，即使在市場繁榮的情況下，也有住宅物業庫存積壓問題。這在2010年至2015年期間得到了很好的說明。在該市場中，寬鬆的信貸要求以及實施開發商利息承擔計劃（DIBS）推動了市場的增長。毫不意外的是，這也是房地產懸而未決的時期，到2015年達到最低水平 11,316套（圖3）。但是，請不要忘記，此期間的年度房地產存量增長總體上也呈下降趨勢，2015年增長最低的是 4,956套。
圖3：2003 – 1H2019年庫存年度增長與懸架數量的關係
三、年度房地產存量增長如何影響房地產市場？
年度房地產存量增長表示與前一年相比，在特定年份中添加到現有庫存存量中的新增已完成單位。在現有的庫存現貨，在另一方面，是指已發行之前與CCC / CCC部分或完成審查期間內單位。
從圖3中可以看到，2003年現有庫存增加了237,312個單位，導致2004年房地產剩餘量增加到15,558個。再次，隨著2005年的年度庫存增長212,650個， 2006年，房地產市場懸垂急劇增加到25,645。2007年（供應過剩）和2008年（懸垂增加）也發生了類似的情況。從這裡可以得出結論，在特定年份中，每當供應過多時，下一年的積壓數量肯定會增加。
四、房產過剩緩解需要多長時間？
只有在連續幾年房地產供應減少的情況下，懸空的數量才會減少，這在 2010年至2013年的整個期間都得到了很好的描繪：存量增長和住宅房地產懸空均從2010年的 107,476 和 23,133 下降至 84,840 和2013年的 13,547 。
歷史數據表明，需要 12年（2003年-2015年）的時間，才能使住宅物業的懸置數量恢復到最低水平，即從 2003年的9,300套降至2015年的11,316套。由於2014年供應過剩122,921個，2015年的懸垂量無法完全恢復到2003年的懸垂量。
同樣，馬來西亞今天面臨的住房過剩問題也源於2016年的過剩供應 382,955單位，這是2003年以來的最高水平。2017年房地產存量供應過剩導致過剩的急劇增加-2017年過剩的24,738單位，以及然後，剩餘影響將延續到2018年。
因此，預計房地產市場在未來幾年仍將是一個挑戰，因為空前的大規模房地產懸置將需要更多時間讓市場吸收，才能使房地產市場出現有意義的復甦。同時，政府需要明智地監督新建築的開發，以免住房供應過剩而無法滿足該國整體住房需求。
螺號網，海外房產置業專家。
THE END
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