大亞灣包括惠陽城區周邊的現狀
配套相對以前確實好了一些，購物有了萬達、燦邦新天地、比亞迪世紀城、龍光城沃爾瑪、澳頭沃爾瑪、西區上揚村的天虹和大潤發、星河丹堤的永輝。道路大亞灣要好一些，橫的主幹道有龍海一路、龍海二路、龍海三路還在修(因為荷茶村拆遷、還有跨深惠沿海高速，估計五年內都不能通車)，石化大道重型卡車、油罐車多，因為主要服務石化區，現在上下班高峰期，天天堵車，尤其石化大道天天修路。惠陽城區周邊，包括白雲片區、南站新城片區，路太差，惠陽政府財政收入不行，基礎設施跟不上來，灰塵多得要死。金惠大道修了至少有4年了，還沒修好。白雲路現在擴寬，公告上寫了一年，淡水堵車是天天堵，大亞灣路修得好一些，上下班堵。
數不清的房子
講講入住率，惠灣的樓盤真的是太多太多了，房子密密麻麻，雖說入住率比前十年要好一些，沒有鬼城那麼恐怖，但也只能說購物、交通比較方便、小區環境比較好的幾個小區入住率還可以，大部門小區還是入住率極低的。大亞灣這邊澳頭老城區那邊就是比亞迪村小區入住率比較高（比亞迪員工住的為多）、西區這邊惠灣花園和海惠花園入住率比較高（因為石化區的人有安置房在海惠花園，惠灣花園因為是公租房，租金便宜）、再有就是萬達邊上東聯社區附近的小區入住率上來了一些、比亞迪工廠那邊，因為19年以來經濟形勢不怎麼好，工人大量的流失，人流量也很少了，世紀城那邊消費現在也不行了，17年，那邊熱鬧的很；還有就是龍光城那邊，主要是南區，人流量比較多，入住率高一些，沃爾瑪又開業，人氣也好一點。北區荒涼的很，入住率也超級低。星河丹堤入住率還可以。白雲片區人氣很差，大樓盤到是不少，但入住的人太少太少，主要配套少，像樣的的商業綜合體都沒有，要跑到淡水區政府那邊的天虹購物。淡水北面的秋長那邊更差，灰塵多得要死。
入住率就這麼高
還講講規劃，房地產銷售以前天天吹的地鐵物業，就是說深圳14號地鐵延伸線，現在基本可以斷定8年內都不會修，就不用指望再吹什麼地鐵了，所以想著天天住大亞灣，淡水，去深圳上班，不用想了，我認識的朋友確實有天天住淡水，最遠也就是跑到龍崗上班，也累得半死，每天6點多起床，下午9點多回到。 人口的話，據大亞灣政府內部數據顯示，大亞灣戶籍人口大概就是20出頭的樣子 ， 但大亞灣的房子夠400萬+的人居住，如果大亞灣的房子住滿了人，入住率達到百分之50，大亞灣的交通一定癱瘓，所以大家可以想象建的房子與基礎設施多不相稱，教育資源的話，奇缺，很多深圳人把房子買在大亞灣，讓小孩在大亞灣讀書，可以這麼跟你說，不把戶口遷到大亞灣來，基本沒得學上。所以目前惠灣房價虛高，均價要到13000去了。房子雖然建了這麼多，但因為過去三年內，房價漲的一波，好多入住率極低的小區都賣出去了。
入住率多嗎？
疫情下，連續12天0網籤！ 惠灣（大亞灣、惠陽）樓市二季度降價回籠資金是大概率事件
官方數據顯示，從1月28日到2月8日，連續12天，惠灣樓市網籤數字為0。業界觀察人士解讀，新冠肺炎疫情對惠灣樓市需求端影響巨大，即便有購買力的群體，短期內也無心關注買房，可預見第一季度房地產交易基本停滯的事實（2月份基本無成交，三月份成交量估計也是很低），即便疫情得到全面遏制，市場信心恢復依舊需要時間。
疫情導致樓市交易停擺1.28-2.8連續12天網籤為0
1月29日，房管部門發佈了關於疫情防控工作指引的通知，針對房地產市場的規定，禁止舉辦開盤、認籌、現場推介、集中籤約等任何聚集性銷售活動，鼓勵開展線上銷售方式及延遲開業，要求在建項目在元宵節前，不得開工建設。
疫情的蔓延和防控局勢的升級，讓惠灣樓市交易層面，在這個春節停滯。數百個在售樓盤的案場售樓處，數千家二手中介門店悉數關門歇業。而體現在銷售數據上，則是格外難看。惠民之家的統計數據顯示，從1月28日到2月8日連續12天，惠灣網籤數據為0。除此之外，1月24日、1月25日兩天網籤數據也為0，累計1月份有6天惠灣沒有網籤記錄。
在2月1-8日也沒有成交記錄，在8日之後，有較少的網籤數據，觀察人士認為，這都是此前網籤數據尚不完善的少量樓盤，預計2月惠灣的樓市成交數據，將會創造近十年來的歷史新低。
目前沒有人有心思購房，都在疫情上，即便是疫情結束，民眾更多的考慮短時間則是恢復正常工作秩序，在疫情的影響下，第一季度惠灣樓市交易沒有任何看點。現在門都不敢出，還談什麼看房、買房，“現在只想早點有正常的工作、生活節奏。”
售樓案場被迫關閉樓盤紛紛轉戰線上保持熱度
受新冠肺炎疫情的影響，惠灣數百個在售樓盤的售樓案場被迫關閉。大部分品牌開發商，新力、恆大、星河、龍光、碧桂園都開通了網上售樓處，採取照片、VR，以及售樓員直播的方式進行線上推介。數十家網絡平臺，開發了小程序、通過抖音、快手、淘寶、映客等直播平臺，利用短視頻、微視頻、文字等各種方式直播。
對於網上售樓處的效果，灣裡人表示只能呵呵，其實就是讓營銷這幫人現在感覺還在做事，渠道也停了，售樓員去搞搞直播，也是一個更深層次理解項目的過程，有勝過沒有，效果肯定是大打折扣的，誰會看幾下視頻，就決定花一輩子賺來的錢就下單了。樓盤的線上售樓就算陸續有零星的成交，也是杯水車薪。
部分開發商在當下的網上售樓處網絡直播的同時，也啟動了特價房戰略，大亞灣的中南林間漫，在2月13日的直播中，推出了4套特價房在平臺開拍，而新力有樓盤在線上推出9.2折。這其實就是個信號，新冠肺炎的疫情，讓銷售停擺，一些樓盤用促銷、降價的行為來促進銷售增加看點，但到了第二季度，或者下半年，估計優惠促銷活動會大大增加，因為房地產要完成業績，要回籠資金，要現金流。
不要急著買房，對市場信心恢復需要時間
從當前疫情防控形勢情況來看，至少在第一季度，惠灣以及全惠州的房地產市場，將告別此前小陽春以及諸多向上的預期和利好。在疫情防控的大局勢下，惠灣的寫字樓和各行業的復工，都在嚴格的審批之中。因為當前更多人考慮的是恢復正常的生活、工作節奏，而不是買房。要想完全從疫情中恢復過來，估計怎麼也得下半年了。
即便是復工之後，一季度的交易也會基本冰凍，對需求端的影響太大，一方面是信心，另一方面則是大部分企業主、中層的收入或對未來的收入大幅度下降，購買力預期下降，換房的一些需求短時間會有停滯，所以恐怕未來6個月都會受到影響。”
新冠肺炎疫情對樓市的影響有三方面，第一就是疫情過後，金融政策的寬鬆，短期內可能對房地產利好，但對於惠灣樓市，估計利好沒有其他地方大，因為這裡的房子完全靠炒作，真正是買來居住的不多。第二，開發商層面，2016到2018年的好日子，房企都在忙著擴張，做規模，按照行業慣例，3到5年的償債期，現在基本到了，實際上從去年第四季度開始，行業就進入了償債高峰期，遇到這種疫情的影響，銷售受挫，項目開工進度受挫，預計在第二季度降價回籠資金是大概率事件，而去年一批高價在惠灣拿地的開發商可能比較麻煩。第三方面就是客戶層面，剛需客戶的收入和收入預期的降低，導致購房的意願推遲或者延後，換房的改善型客戶，收入預期的下降，導致信心的受挫，另外這次新冠肺炎疫情，可能會導致部分改善型客戶需求的改變，比如對社區的物業要求更高，對梯戶比的認知改變，對通風采光的要求重新審視等。
所以，不著急買房的可以再多等等看，著急買房的真的要擦亮雙眼（尤其在處處都是坑的惠灣樓市），疫情過後，很可能會有撿漏的機會，也許就在6月份，或許2020年年底，惠灣的房價已經很高了，均價都要13000一方了，再升真的沒有後勁了，還有如果您買來是投資的，一旦你買了，至少要做好五年內持有的準備，惠灣樓市二手市場行情很差，受限賣影響。總之買房賣房就是一場心理博弈，誰著急誰就輸了，你要明白的是接下來開發商比你急一百倍。
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