近日，我國著名經濟學家、作家朱寧教授（代表作《剛性泡沫》）與諾貝爾經濟學獎獲得者、耶魯大學斯特靈經濟學教授
羅伯特·席勒（Robert J. Shiller），就新冠疫情帶來的影響進行了對話和交流。本文節選了其中對我國經濟和房地產市場領域的觀點（第一財經首發），同時，我們結合CREIS中指·雲調研對行業專家、地產經理人的調研成果以及中指研究院對市場趨勢的預判，為行業和社會各界提供參考。
朱寧：您認為這疫情如何影響中國一季度和全年的經濟增速？
席勒：可以參照SARS時期的情況，當時並沒有封路和封城，同時，此次疫情的爆發恰好是在中國春節期間，因此，此次疫情對於中國經濟的影響要大於SARS時期。此外，中國在SARS時期並沒有面臨貿易摩擦，情況目前發生了很大變化。我相信中國經濟會在疫情結束後復甦，但我還不知道何時疫情才會好轉，這是最重要的問題。
朱寧：如何看待房地產市場？
席勒：1918年出現過一場嚴重的流感，當時出現了短期地產市場的下挫（凱斯席勒房指數[case shiller index]從1917年到1921年下跌了15%），因此的確可能有一些聯繫，但並不是很大。
綜合來看，羅伯特·席勒教授認為此次疫情對我國經濟的影響將更大，但也肯定了我國經濟未來的復甦趨勢，同時疫情對房地產市場的影響相對有限。新冠疫情爆發以來，中指研究院也邀請了50名來自國內宏觀經濟、房地產、金融、學術領域等權威專家和500名地產經理人參與了疫情對房地產市場影響的線上調查，從調查結果來看：
50名地產專家觀點
宏觀環境方面，疫情對餐飲、旅遊業等服務業影響明顯，這些行業都是生產、生活中的重要服務者，對推動消費至關重要，短期對整個經濟也產生了重要影響。預計我國GDP一、二季度增速將呈現放緩態勢，三季度整體企穩，整個經濟企穩的時間可能會有所延後。此外，受疫情影響，絕大多數專家認為2020年整體的貨幣金融政策相較於2019年會有進一步寬鬆的空間。
房地產市場方面，2020年全國新房銷售面積同比下降10%左右，一季度下降幅度較大。價格方面，未來一段時期（至少上半年）供應端有加快出貨回籠資金的需求，需求端有投入工作恢復生產的需要，在沒有強政策刺激的前提下，整體新房價格存一定調整壓力。
土地市場方面，多數專家認為全國供地總量仍將較去年穩中有升，但疫情嚴重區可能呈現穩中有降的態勢。此外，疫情期間政府放慢供地，疫情控制後將加速供地，疫情控制期間、之後的一段時間均是較好的拿地窗口期。
500名地產經理人觀點
此次疫情對樓市的抑制作用高於2003年“非典”，超半數地產經理人認為疫情對整個房地產市場影響週期為兩個季度。
圖：受訪者對於此次疫情對樓市抑制作用的態度
圖：此次疫情對房地產市場的影響週期
當下房企面臨的最大痛點是銷售停滯、開工受阻和資金面緊張。地產經理人認為加大營銷力度、創新營銷方式和爭取更多融資支持是企業當下及今後將採取的核心應對措施。政策方面，希望政府能夠出臺放鬆限購、降低首付和貸款利率等刺激購房需求釋放類政策，增加資金流動性、加快商業按揭放款等以緩解企業資金壓力，解決燃眉之急。
同時，面對當前的新冠疫情，中指研究院通過覆盤SARS經驗、運用中國房地產業中長期發展動態模型對房地產市場形勢亦進行了預判，並在此基礎上為房企提出應對建議。
中指觀點
- 對市場的預判
本次疫情與2003年SARS時期所處的宏觀基本面存在差異，當前經濟面臨較大下行壓力。樓市所處階段以及政策調控力度不同，目前市場整體處在調整通道。另外，當前大型企業規模突出且部分企業採取高週轉策略，資金回籠受限將對企業帶來較大影響，亦在一定程度上增加了整個行業的運行風險。
1、短期預判
當前樓市已處在穩步調整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等，房地產市場交易規模短期將出現回落，規模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度，二季度會逐漸恢復。
2、不同區域
疫情較為嚴重的省市和三四線城市，短期房地產市場調整壓力較大。而一二線和城市群強三四線城市，市場需求旺盛，短期置業需求或會延緩入市。
3、全年預判
基於這次疫情對市場的影響，中指用數據和模型也進行了相應的預判，在預判當中我們調低了經濟增速 ，基於政策因城施策，靈活的實施，調高了政策係數（目前已有多地出臺延緩房企土地出讓金繳納、階段性放款預售條件等政策）；同時也調高了M2的增速，主要是基於央行近期發佈的相應貨幣政策，以及對房地產金融不會過於嚴苛的預期。在這些前提之下，我們對數據進行了模擬測算，年初我們預判2020年全國商品房銷售面積同比下降5.0%~6.5%，由於這次疫情所帶來的市場影響，預計同比降幅繼續下調2%左右。綜合來看，考慮到房地產投資在穩經濟中的重要作用，疫情對樓市的影響有限。
- 對房企的影響及應對建議
2003年，全國銷售額最高的企業，全年的銷售額是62億元，而2019年的銷售金額是當時的100多倍。當今所面對的管理的資產、客戶、合作伙伴的數量是不一樣的量級。因此，面對疫情，企業的應對非常關鍵。
基於以上對市場的判斷，企業端還需以一種積極的態度去應對市場總體的變化。
1、要積極營銷
想辦法留住客戶，同時吸引客戶在疫情過後能夠快速下單購房，做好助跑的準備工作，一旦疫情過後，實現搶跑。
2、要積極融資
現階段無論從境外和境內發債都有一輪機會，企業要把握好這一輪發債機會；同時，特別關注疫情比較嚴重的地區，把握疫區金融政策支持下的融資機會。
3、建議企業要適度拿地
建議房企對過去的拿地策略進行一個反思和總結，特別是讓企業受困的地王要進行一個深度覆盤，在覆盤之後總結經驗和教訓，以便下一輪科學拿地。在疫情之後，地方政府由於財政需要，還會積極推地，並且也會降低一些價格預期，對企業來說有拿到合理價格的土地的機會。
最後，信心比黃金更重要
在當下的環境下，房企應做好營銷、投資等多方面的準備，但是核心中的核心還是資金，當下保持現金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位準備，響應政府的號召，順利地度過疫情的考驗。
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