196.8億！舉牌175輪！
塵埃落定的一刻，嚴肅君的朋友圈被這條信息刷屏了。
儘管原定於2月4日出讓的海淀、昌平三宗地塊，受疫情影響拖到今天，但本週二3宗不限價地塊成交，共入賬80億元的成績，也打破了去年人們對土拍市場持續低迷的猜想。
就在三天前，通州馬駒橋地塊與大興採育地塊溢價率分別達到了23%與25%，前者舉牌40輪的火藥味還未散去。
今天的三宗重磅地塊又再度點燃鼠年樓市。
依舊是大手筆。海淀西北旺（不限價），昌平東小口（限競房）分別打出了54.4億元、63.6億元、78.8億元的好成績，總入賬196.8億元，溢價率分別為26%、30%、34%。
土拍大廳中瀰漫著的消毒水，已經被土拍大戰的火藥味掩蓋。14家房企，14位蒙面俠，舉牌舉到手軟。
沒關係，今天情人節，手痠，是一家房企的驕傲。
5家報名3家混戰 8萬+的海淀商品房來了
海淀猶如土拍市場的定海神針，它在哪裡戰場就在哪裡。還未正式開拍，就已經有了5次報價。
本宗地塊起始價為43.1億元的地塊，共吸引了共5個主體、9家房企報名，它們分別為綠城、中海+實創、首開+華潤+住總+中交、世茂、平安。
海淀西北旺地塊土拍過程精彩回顧：
土拍過程中大家舉牌都非常慎重，第一個舉牌的是綠城，緊接著是世茂44.8億元；後面舉牌速度逐漸加快，局面焦灼起來，綠城、平安各舉一次後，成了中海+實創、首開+華潤+住總+中交、世茂三家混戰，世茂擅長打破臨界點，有一種勢在必得的氣勢。
最終經過43輪，由首開+華潤+住總+中交以54.4億元，26%的溢價率拿下，樓面價54292元/㎡。
ps：本週二通州馬駒橋商品房地塊是由華潤+中交聯合體以46.7億元、23%的溢價率拿下
讓我們來看一下地塊的具體信息：
海淀西北旺鎮（0043/49）地塊為不限價純商品房地塊，位於辛店北中街與北清路之間，在豬年最後一拍的永豐共有產權房（3.7萬/㎡）的西側。
參考周邊房價，距離最近的商品房項目冠城大通百旺府，在售117㎡-204㎡精裝現房，均價7.5萬/㎡，二手房價格在6.2萬/㎡左右。未來該項目均價超過8萬的可能性不大。
該地塊由居住用地和基礎教育用地兩部分構成，其中宗地中的HD00-0403-0049地塊A33基礎教育用地由競得人建成後無償交付相關部門使用。
它比2月25日要開拍的鄰居——西北旺鎮 HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046 地塊友好的多，後者除去居住用地外，還有醫院及機構、養老設施等其他多功能用地。
兩宗地塊分佈圖
項目距離最近的地鐵站，不管是16號線永豐站，還是昌平線生命科學園站，都在2公里以上。未來出行自駕更方便。
附近兩公里左右，學校主要有清華大學附屬永豐學校，商業有永旺國際商城，醫院有北大國際醫療，解放軍第306航天城臨床，大型配套齊全。
另外，與豬年最後一拍的海淀四季青的“雙王炸”不同，前者樓面價超7萬，且很明顯會建成別洋房+疊拼；而西北旺地塊45米的限高，或將會建成小高層，當然也不排除建大平層的可能，樓面價54292元/㎡，未來均價有可能在8萬以內，而周邊二手房均價在10萬左右，其價格優勢不言而喻。
我司入手限競房西山錦繡府（限均價58622元/㎡）的渣女龍女士，此刻正與小夥伴猜測這個項目會叫西山首開華潤城還是西山萬橡府。
北地塊65輪激戰 南地塊78.8億成限競房地王
由於體量巨大，總價過高，嚴肅君曾一度頗為擔憂東小口兩地塊，原因有三：
- 從位置來看優勢並不明顯，附近沒有大型生活配套。地塊雖然離著清河四中、北京第二十中學不遠，但區域限制上學無望，很有可能會被劃分到東小口中心小學；
- 體量大，兩宗限競房地塊執行7090政策，預計供應4000套左右房源。HC-022、HC-027地塊，HC-031地塊起始價分別為49億元、58.7億元，消化難，畢竟2019下半年昌平大多數限競房表現並不出色；
兩宗地塊分佈圖
- 兩宗地塊限均價58858元/㎡，最高銷售單價不得超過64744元/㎡，打破昌平限競房均價記錄，堪比海淀，一般人會買賬嗎？
然而，就在昨天得知HC-022、HC-027（北）地塊報名房企有綠城、中海、保利+金地、首開+住總+建工、平安、華潤+中交+北科建、旭輝；
HC-031（南）地報名企業有綠城、中海、保利+金地、首開+住總+建工、平安、華潤+中交+北科建時，這兩宗地塊註定不平凡。
開拍前，HC-022、HC-027（北）地塊獲得7次報價，達50.5億元；體量較大的HC-031（南）地塊獲得6次報價，達60.175億元。
HC-022、HC-027（北）地塊土拍過程精彩回顧：
HC-022、HC-027（北）地塊由首開+住總+建工率先舉牌，50.75億元；中海隨後舉牌到51億元；接著旭輝舉牌，到51.4億元，三宗地塊裡旭輝只參與了這一場，且“孤身”前來。
現場節奏比較舒緩，但幾方咬的比較近，尤其是旭輝和綠城。中途華潤+中交+北科建呈現吃瓜狀態，或許已經拿下了自己想要的那宗地？
緊接著節奏加快，華潤聯合體終於出手，報價到60億元，接著在中海和綠城叫板時，華潤聯合體又出手了，綠城緊咬，隨後第三次唱價時又是華潤，它們家有點兒像伺機而動的狐狸。
另外，現場主持人提醒在座各位不要卡點。雖然今天是情人節，但卡點製造的也不是粉紅氣氛。
在65輪後，綠城終於如願（太難了，被死咬），一己之力，以63.6億元拿下，溢價率為30%，樓面價37407元/㎡。
HC-031（南）地塊地塊土拍過程精彩回顧：
拿到北地塊的綠城非常興奮，第一輪舉牌，隨後首開+住總+建工跟進，61億元；綠城緊咬，接著是中海把總價推到61億元，截至目前，中海鼠年還未入手一宗地塊。
接下來成了綠城與中海單場pk，在25輪競價階段，變成了兩千萬一個階梯；到了75.6億元，中海退出，首開+住總+建工加入戰場，綠地這場又是車輪戰……
最後一口氣沒提上來，首開+住總+建工最終以78.8億元拿下，差點兒成為新地王，溢價率為34%，樓面價38728元/㎡。
不過，78.8億已經讓該地塊成為限競房總價地王。
至此，三場土拍結束，有人歡喜有人愁。
讓我們來看一下兩宗地塊的具體信息：
從各地塊規劃指標可以看出，兩個項目都將建高層產品，其中HC-031（南）地塊體量更大，容積率也更高。
而兩宗地塊換個維度思考，會發現成為2020搶手盤的幾率不小：
- 地塊界於霍營、西三旗、立水橋之間，也就是說也已承接海淀與昌平以及地塊附近拆遷戶這三個區域客戶，比北七家和沙河地塊更有優勢；
- 附近沒有在售新房對手，附近居住環境比較好，尤其是就近的西三旗項目金隅翡麗（7.5萬/㎡）、富力桃園（6.3萬/㎡）；
- 北地塊樓面價為37407元/㎡，南地塊樓面價為38728元/㎡，利潤空間尚可，給了房企更多的操作餘地；
- HC-030地塊教育用地的教育資源，是個可期待值；
- 進行改造的13號線擴能提升項目終於有了確切的消息，其中13B線的建材城東站距離項目較近。北京日報稱，規劃建設期均為2019年到2022年，預計在今明兩年全部開工。
地鐵規劃具體詳情，請點擊《北京地鐵規劃調整：涉及5條線路，13號線分拆成兩條》
項目與地鐵位置示意圖
然而最終是否成為大贏家還是要考驗房企的軟實力，就像前文所說，這次疫情無疑提高了購房者對物業的要求，尤其在公佈的昌平病例活動場所中，天通苑、回龍觀屬於“高發區”，這個地塊位置有些敏感。
當然這個也是留給後面所有房企的問題，如高樓單層戶數越少越好，綠色科技終於發揮了用處，未來各方面要求會更加細緻。
縱觀這兩次土拍，如業內人預言參與遊戲的更多會是國企、央企這些硬核企業，很多小房企早就被這次疫情提前踢出局。
而綠城、中海、首開、住總、平安、中交、華潤全程參與了三場，我相信他們的誠心，至少認識的那位中海朋友希望“場場必勝”。
在資本的遊戲裡，強者只會更強，它們還會強強聯合。朋友圈的業內人士紛紛“吐槽”：央企、國企你們這樣有意思嗎？
嚴肅君幫它們回答：有意思
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