2020年伊始，受突如其來的新冠疫情影響，全國諸多行業發展均受到一定的衝擊。房地產行業作為國民經濟的重要組成部分，也面臨著開復工推遲、銷售交易量頓減帶來的收入壓力，同時疊加償債高峰期到來，房企資金鍊進一步承壓。2月初，央行釋放積極的貨幣信號，人行等五部門出臺《關於進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》對房地產行業資金配置形成一定程度上的利好，融資窗口正在打開。
1、壓力疊加：償債高峰遇到疫情，融資需求迫切
隨著房地產政策調控的持續收緊，房企面臨的困難和不確定性逐漸增多，在多重壓力疊加下，房企資金鍊承壓。
行業償債規模保持高位，現金流面臨考驗。2020年房企債券（包括海外債）償還總規模為7493.9億元，2021年償還規模將超萬億至10496.2億元（公司債規模達4438.8億元，海外債規模達3174.3億元），2022年行業償還規模開始回落，但仍高達7350億。
圖：2020-2024年房企償債規模
數據來源：wind、CREIS中指數據、fdc.fang.com
疊加疫情帶來的銷售回款聚減，資金壓力進一步加劇。2020年上半年，信用債到期上市房企32家，其中15家經營性淨現金流為負，7家為高週轉房企，到期債券餘額/貨幣資金超過20%的有11家，其中最高達70.34%，上半年償債壓力較大的房企現金流已顯壓力。疫情爆發之後，房企短期流動性問題備受關注，尤其是一些高週轉企業，其依託“拿地快、開工快、開盤快、去化快”的傳統操作受阻，對資金鍊的彈性帶來考驗，需重點關注疫情的持續時間，調整優化項目資產，做好資金週期管理。
房企融資訴求明顯，多數已經開始採取行動。部分房企債務置換，房企積極發債償還到期債務，如合景泰富、禹洲、雅居樂等中型房企融資多數是借新還舊，部分房企意欲延長賬期、降低融資成本，實現債務優化，如龍湖發債期限都比較長，截至2019年上半年公司債務平均年限為5.69年，資金成本水平已基本接近央企；部分房企則未雨綢繆，考慮疫情等不確定因素，提前做好資金的匹配預案，為後期市場需求釋放準備充足的糧草。
2、窗口打開：金融環境更加積極，發債按下快進鍵
政策釋放積極信號，資本市場流動性變好。2月1日，人民銀行等五部門聯合印發《關於進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，重點是加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕，進一步強化金融對疫情防控工作的支持，維護經濟穩定發展大局。此外，2月3日、4日，中國人民銀行連續兩天累計投放1.7萬億流動性來穩定市場預期、提振市場信心，使包括房企在內的各行各業看到擴“融”的希望。
房地產行業仍受金融機構青睞。從投資機構來看，房地產行業投資收益較高、壞賬較少，風險更低，可以被視作一種不錯的投資標的。從資本市場來看，疫情爆發期利空股市利好債市，資金具有更高的意願向債務市場流動，因此無論是從金融機構動力還是市場需求來看，對房企的債務發放均是一個較好時機。
圖：2020年1月房企發債情況一覽
數據來源：wind、CREIS中指數據、fdc.fang.com
發債高峰已經到來，海外債激增。2020上半年融資仍存在窗口期，房地產企業已拉開融資大幕。2020年1月，房企共發債120筆，共計1850億元，較上年同期微降2.6個百分點，其中國內信用債、資產證券化同比分別下降61.1%和51.7%，監管較寬鬆的海外債同比上升160.4%，佔比為66.9%。
圖：2020年1月房企國內信用債與海外債發行數據分佈
數據來源：wind、CREIS中指數據、fdc.fang.com
百強與地方國企融資優勢更加顯著。從發行數量來看，2020年1月房企國內信用債和海外債共發行80筆，其中百強與地方國企發行57筆，佔比為71.3%，金額佔比為61.2%；從債券類型來看，海外債券發行43筆，其中21筆為2019年百強企業發行，佔比為48.8%；國內信用債房企共計發行37筆，其中24筆為地方國企，佔比為64.9%；從融資成本來看， 1月發行的80筆國內信用債與海外債中，共計27筆票面利率在5%以下，這其中主要以地方國企為主，共計17筆，佔比為63%，地方國企融資成本更低。
3、策略建議：把握窗口期，及時對接，加快行動
2020年2月5日，中指研究院召開“地產金融攜手共抗疫情線上交流會”，對疫情下市場走勢、房企現金流及融資情況、金融政策方向進行了探討，在行業內形成了巨大的影響。
融資環境改善，抓住窗口期。目前來看融資調控週期越來越短，原來可能是3年一個週期，最近是一年、半年甚至3個月。當前央行開展史上最大規模的逆回購，未來也有大概率降準、降息政策推出，疫情加速寬鬆趨勢。從1月發債來看，境外的資金對地產類的債券需求很強，房企應抓緊時機安排融資規劃。
多種渠道並行，加大融資力度。2020年初，央行釋放史上最大規模流動性，利好各行業企業，部分百強房企已先人一步完成幾筆大額融資。面對窗口期，我們建議和鼓勵房地產企業在上半年加快行動，加大融資力度，關注美元債、公司債、中票、短期融資券，從實操層面增加境內的流動性，已有公司債、ABS、美元債批文的企業應當加緊發債。
穩健發展，保持良好信用水平。金融機構對合作對象有嚴格標準。首先，國企以及大型民營企業信譽高、規模領先、發展穩健、償債有保障，一直都被視為高級交易對手；其次，區域佈局在一二線熱點城市或各級城市佈局均衡的企業，具有可持續發展的經濟、產業、土地、人口基礎，也是優質投資標的；第三，發展速度慢但財務槓桿低的穩健型中小型企業也受到青睞。
提升行業地位，快速精準對接資本。金融機構越來越看重專業機構發佈的行業優秀企業名單。從前文提到的2019年以來房企融資案例來看，額度大、成本低、期限長的資金多是流向百強企業，他們在銀行貸款、公司債、海外市場等主流渠道表現出突出優勢，在資產證券化、基金等創新渠道方面更易獲得投資者追捧。房地產企業應為可持續發展做長遠打算，切實做好內功，提升行業地位、擴大信用水平，從而精準對接金融機構獲得資金支持。
中指研究院“2020中國房地產百強企業研究”已全面啟動，在複雜的發展環境與形勢下，我們更有針對性地對研究方法體系進行完善，包括現金流的管控、土儲質量等指標進行評價，強化評判優質企業的重要標準。一方面，致力於彰顯真正具有市場應變能力、產品優化能力以及運營管理能力的開發企業群體，另一方面，為行業各界提供一個全面引導，利於金融機構選擇合作對象，從而為地產、金融雙方的合作架起堅實橋樑。
閱讀更多 中指研究院 的文章
