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第一件事——共有PK限競PK純商
而就在這個月11號北京拍出3塊地都是不限價純商品房其中一個地塊為通州區馬駒橋鎮亦莊新城0500街區YZ00-0500-6007等地塊R2二類居住用地、A334托幼用地，位於南六環內。該地塊建築控制規模22萬多平米，容積率2.4。地塊起始價38億元。
這個地塊的競爭出人意料的激烈，現場出現了大約40輪的競價，最終以華潤和中交聯合體以46.7億元拿下該地塊，溢價率近23%，樓面地價21209元/平米。
這個場面似乎體現了開發商對未來北京的市場還是充滿了信心。不過理智一些看的話，這個地塊原先的底價也並不高，2萬元出頭的樓面地價也在合理區間。
馬駒橋的一個共有產權房定了案名。叫什麼忘了，只記得賣25500元/平方米。
還記得去年10月出讓的一宗馬駒橋限競房地塊，目前還沒開盤，當時拿地價格2萬塊錢左右。如果按開發商保本兒跑路猜，賣3萬或3萬1、2一平方米就夠了。房屋均價限定在45446元/平米。相比之下，該地塊的樓面地價只有限競房價格的一半還不到。
那樣就意味著，有可能馬駒橋的純商和限競房比共有產權房僅僅貴5、6千塊錢一平方米。還記得中海雲熙是咋賣完的不？跟這個邏輯差不多。
諸如此類情況的，還有海淀4萬多一平方米的共有產權房與海淀昌平交界的東小口地塊甚至是朱辛莊的萬橡悅府等限競房PK。
差價不大，一個產權共有，一個產權自有…你猜什麼結果？
第二件事——限競房的S與M
這事兒，我只能點到為止。自己掰手指算算，城六區非青龍湖，還有幾個限競房項目能開盤？海淀那一個XSJXF，朝陽那一個HYBJ，800年不見有消息的四道口、永定門，再有就是花鄉三兄弟。剩下的貌似也就沒了。
假如這哥們兒幾個有人搞S與M了，別問我咋辦，我只能說涼拌。四季青純商品房地塊，起步樓面價7萬一平方米，那可不就是城六區限競房愛咋咋賣的節奏？
再假如，有一天800年不見的限競房突然跟你說，我要原地畫個圈，這個圈兒以內的人可以買，以外的不讓買。別詫異，意料之外情理之中。
第三件事——普宅無限多
這件事，這裡舉個簡單的例子。
A區域限競房扎墩兒，競爭頗為激烈，最後出現了降價。所導致的結果是，對於開發商其他限競房地塊開發信心的下降。
那麼信心下降以後，開發商同學通常幹倆事兒。第一叫做好產品，至少從賣相上解決一部分問題。第二叫合理降低預期，說白了就是不按限價賣，具體比限價低多少…那可不好說。
在這種情況下，我認為2020年，京樓會有大批量項目為了賣房，降低預期調整戶型。簡單說戶型面積往小了、往好了弄一弄，再把價格往低了走一走。多低呢？80多平方米三居也是普宅。
所以，在部分限競房扎墩兒不好突圍的地方，以及一些周邊比較一馬平川的地方，這事兒會自然而然的發生。比如我們已知的北小營不就這麼個套路嗎？
第四件事——核心位置限競房驟減
這個核心位置，不用非得是城六區，地鐵沿線就夠用了。隨著2020年一大波純商品房地塊出現，限競房除了昌平東小口還有倆地塊外，再無其他音訊。石景山西黃村地塊，更是在誰也沒明白怎麼回事的情況下，直接華麗麗的以純商品房形式出現於眾人視野。石景山區地塊為西黃村1606-646地塊F2公建混合住宅用地，該地塊位於西五環外，田村路旁，6號線的西黃村站就位於該地塊內，區位也是沒的說了。
該地塊建築控制規模117825平方米，容積率高達3.07。地塊起始價29.75億元。
最終，首創以底價29.75億元拿下該地塊，樓面地價25249元/平米。業內人士分析，該地塊開發商積極性不高與北京嚴格的商辦限購政策有一定關係。不過周邊的限競房價格已經達到了每平米6萬元。而且這個地塊的順利出讓對於周邊小區來說也有利好，增添了該區域的商業等配套。
假如說，後邊沒有限競房供地了。那您自己想想，最先消耗完的限競房會是什麼類型的？
第一， 交通便利的 第二， 價格便宜的 第三， 工作區域輻射範圍內的
按這三條，您自己想想。所以我認為地鐵沿線交通方便的，90平方米以內的限競房源會最先消化殆盡。而這情況發生，就是核心位置限競房驟減。
第五件事——限競房不會消亡
事實證明，限競房確實抑制了房價上漲，甚至這兩年尤其是剛過去的2019年。部分限競房扎墩兒的區域，二手房價降了。限競房的霍霍能力超強，真的。
所以，房住不炒在現階段有限競房這麼一個重武器，貌似夠用了。假如某一個區域前腳剛放出幾個純商品房地塊，後腳又來了限競房。我只能說，別詫異…
基於此，我認為限競房還不會消亡。
第六件事——限競房內點事兒
老早前就說過，別指望限競房收房時候比商品房還好，不用大概率，我認為1000%沒可能。對於售價有天花板的買賣，壓縮成本必然是最容易實現的事兒。
打個比方舉個例子。看限競房沙盤的時候，您可以仔細看看所有樓棟周邊的園林。
如果是純商品房高大尚的項目，那傢伙，沙盤上有水有樹有假山的。限競房呢？您仔細看看，是不是兒童遊樂園、慢跑道等等功能性的東西多了？知道為什麼？省錢啊。地一平，給你擺放倆器械，畫個跑道，這才幾個錢？
所以，勸買了的朋友收房時候降低預期。尤其是2020年下半年，該有個把限競房收房了。
第七件事——純商品住宅地塊樓面價低於限競房樓面價
經過限競房這三年的洗禮，開發商拿地變得越發謹慎了。當時拍賣限競房的時候，沒想明白，咔咔咔的舉牌加價，結果樓面價並不低。然而，當這些區域再度出現純商品房地塊的時候，預期降下來了。限競房都賣那個啥，這地咱要拿也謹慎點吧…
從年初的已知供地看，我認為有幾個地方就會出這么蛾子，具體是哪兒？不說了，得罪人。
第八件事——純商品房不用期待太多，因為來的太少
純商品房因為限制7090政策的地塊不多，所以對於改善人群來說，總會對於好位置的好地塊未來能成型什麼產品有憧憬。
要我說，想多了，2020年能有5個純商品房新項目入市就不錯了。
理由是，最近三年，連同還沒完成競拍的純商品房地塊都算上，也就26塊地。
而譬如孫河，純商品房樓面價7萬一平方米。要知道孫河限競房還在啊，限競房才賣不到7萬一平方米…純商品要是敢入市，就是個…
要想具備入市條件，周邊不能有限競房霍霍，且我拿地的成本價不太高，賣個相對高一點點的價格大家也能接受。能符合這幾個條件的地，還真不多。我算了算，石景山2、3塊、造甲村1塊地、長辛店1塊地。就這4、5塊，剩下的時機條件都對不上。
雖然賣房市場在2020年出現的可能性不高，但是限竟房越來越少了,還有可能2022年就是純商的時代了,不過我還是希望 平淡淡、房住不炒，挺好，但願夢不成真。
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