2020年開年，一場突如其來的“黑天鵝”事件讓整個房地產行業遭到了突如其來的打擊。
受疫情影響，全國各地房地產銷售直接進入暫停模式。據全聯房地產商會的調研數據顯示，2020年上半年企業須交付的項目佔全年交付項目總數的30%-50%。調研的72家企業中，46家房企（以中小型企業為主）受影響貨值超4400億元；26家產業鏈企業，受停工停售影響的積壓庫存超40億元；某家典型房企單月資金缺口將達100-110億元，上半年貨幣資金或僅夠維持三個月運轉。
銷售額斷崖式下跌，導致一些負債率較高的房企現金流捉襟見肘。“發債”成為房企自救的方式之一。
1月房企境外債權融資超千億
債務融資井噴
為支持疫情防控工作，全國百餘城市房管部門要求暫時關閉售樓處，暫停房產交易活動。除此以外，多地還要求暫停建築施工和復工。
“停售令”和“停工令”，讓資金密集型的房地產行業面臨考驗。比如，中國恆大已要求全國1246個項目在2月20日前不得開工，全國1040個售樓部在2月20日前不得開業，具體開工、開業時間將根據疫情情況另行通知。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，受疫情影響，開發商面臨比較大的壓力，由於企業主要是靠銷售預售款運轉，無法銷售便使得企業承擔巨大的負債壓力。另一方面，對於辦公、商業物業而言，更涉及到消費人流問題，影響更大。相信會出現更多的租戶違約、貸款違約、企業對員工的違約等種種困局。對於這些，企業要早做準備。
事實上，諸多房企為了應對可能面臨的資金困境，已經掀起了發行債務融資的風潮。
在2月12日，13日兩天裡，就有多家房企進行債券的發行或發行考慮。比如，合生創展擬發行票面利率6.0%的5億美元優先票據，禹州地產擬發行票面利率7.70%的4億美元優先票據， 復地集團擬發行票面利率4.20%-5.20% 10億元的公司債券，天津城投集團擬發行30億元公司債券。
同時根據克而瑞披露的1月房企融資情況顯示，本月95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環比上升42.4%，主要來自於境外債權融資的井噴，本月境外債權融資1099.7億，環比上升922.4%。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為此次密集融資和去年放鬆的政策有關，如今受到疫情的影響，今年政策上會比較寬鬆，融資的審批速度會再次加快，未來高密度融資的情況會越來越多，持續時間可能也會延長。
全力轉戰線上，緩解資金壓力
日前，中國房地產業協會發布文件，建議各會員單位為滿足群眾購置住房、改善住房條件的需要，開通商品房線上售樓平臺，運用互聯網線上工具為購房人提供必要的置業服務。目前已有不少房企紛紛推出線上售樓處，各大房地產平臺也利用VR等技術搭建起線上展示的模式。
比如，萬科、龍湖、融創等龍頭房企，擁有自己的科技數據公司，能夠自主研發互聯網程序，通過線上宣傳樓盤，滿足購房者的居家看房需求。除此之外，其他一些房企會同時選擇與互聯網地產平臺合作，加大宣傳，促進購房者能夠看房。
同時為了解決購房者心中的擔憂，各類房企甚至打出“無理由退房”緩解購房者的心理壓力。禹洲集團於1月30日率先推出“宅家安心購，7日無憂退”的活動。隨後，廣州、南京等地相繼有新城、美的、保利、中糧等房企推出無理由退房的活動，期限從7天到60天不等。
無理由退房的方式，有些類似平常購物時經常可見的無理由退貨，網購則更為常見，但對於房子這種大宗商品而言實屬罕見。在當下，快速回籠資金，緩解疫情帶來的資金壓力才是房企的首要目標。
疫情事件或加速行業去槓桿和分化
過去多年來，高週轉的發展模式成為房地產公司衝擊規模、實現高利潤的法寶。“快拿地、快開工、快銷售”幫助企業提高資金利用效率的同時，也要求著企業保證現金迴流速度，這樣才能維持現金的持續、高效的運轉。
此次疫情“黑天鵝”事件卻使得房企高週轉模式受到不小的衝擊。售樓處關閉、期待的返鄉置業及三月“小陽春”也難將實現，銷售回款難以滿足企業資金需求。同時開工放緩，開盤日期不定，前期投入資金難以快速實現收回，對於高負債企業來說，即便不開工，利息以及到期債務仍需按期支付，資金支付壓力巨大。
據全聯房地產商會的調查顯示，以調研的某家典型房企為例，其單月銷售業績減少80億元，以往每月可從金融機構獲得貸款40億元-60億元，如今可獲貸款金額腰斬，企業單月資金缺口將達100億元-110億元，而此企業2019年上半年貨幣資金僅350億元，疊加企業人員工資、待支付工程款、利息費用等其他剛性支出，350億元的貨幣資金或僅夠企業維持三個月運轉，如果疫情持續兩個月，而無相應政策支持和適當傾斜，企業將面臨巨大的經營風險。
招商證券在一份研報中也指出，此次疫情事件或加速行業去槓桿和分化，凸顯現金流管理能力，高質量週轉能力的重要性或提前受到重視，無息負債的驅動和非囤地模式是主要方向。同時，行業去槓桿的背後將使得真龍頭凸顯，“造血能力”強的高質量週轉公司將進一步脫穎而出。
對此，嚴躍進則認為今年房企融資上會支持的，所以企業在一定程度上槓杆率會有所上升，同時在疫情結束後，企業依然需要通過高週轉將庫存積壓出售，釋放潛在需求，保證資金快速回籠。
閱讀更多 奇點商業地產 的文章
