新型冠狀病毒肺炎疫情發生以來，大家對房地產市場及房企發展受影響情況頗為關注。為此，中指研究院特向全國40個大中城市、200家房企的500位一線實操經理人發放調查問卷，集中開展相關調研，對問卷進行分析後形成《

主要觀點：

疫情對市場的影響

500地產經理人中，近八成認為此次疫情對樓市的抑制作用高於2003年“非典”，普遍對2020年房地產市場發展預判較為悲觀，超半數認為疫情對整個房地產市場影響週期為兩個季度。相較於國有獨資房企而言，民營和混合制房企經理人悲觀情緒更為明顯。

疫情對企業的影響

全國主要城市房企在營銷端、投資端、開/復工等各方面均受到疫情影響，超八成房企已啟動網上售樓處，近七成認為今年無法百分百完成銷售目標，近半數認為全年拿地規模較去年下降，超七成預計開/復工時間較原計劃推遲一個月左右，而疫情嚴重區武漢的房企受到衝擊更大，其營銷和開/復工受到影響的程度更顯著。總體來看，當下房企面臨的最大痛點是銷售停滯、開工受阻和資金面緊張。

對當下房企面臨挑戰的思考

地產經理人認為加大營銷力度、創新營銷方式和爭取更多融資支持是企業當下及今後將採取的核心應對措施。政策方面，希冀政府能夠出臺放鬆限購、降低首付和貸款利率等刺激購房需求釋放類政策，增加資金流動性、快速商業按揭放款等以緩解企業資金壓力，解決燃眉之急。

一、受訪者基本情況

1、受訪者工作地覆蓋各級城市，樣本具有代表性

此次調研選取具有代表性的40個大中城市，其中，一線城市4個，二線城市23個，三四線城市13個。

圖：受訪者工作地區

2、受訪者覆蓋多類房企，民營企業佔比近七成

圖：受訪者所在企業類型

本次調研覆蓋民營企業、國有獨資企業、混合所有制企業等多類企業，其中，民營企業受訪者佔69%，國企獨資企業佔21%，混合所有制企業佔8%。

3、各規模房企均參與調研，以全面評估疫情對不同規模房企的影響

圖：不同銷售規模企業的受訪者佔比

此次調研覆蓋全國不同規模房企的一線實操經理人。以2019年商品住宅銷售規模為參照，1000億以上的房企受訪者佔比為29%，此類房企在《2019年中國房地產銷售額百億企業排行榜》中排名前35，具有一定的行業影響力；100-1000億規模房企的受訪者，佔比為45%；100億元以下的企業受訪者佔26%。

4、營銷部、投資發展部門受訪者佔比達八成

圖：受訪者所屬部門

根據調查反饋，42%的受訪者就職於營銷部，佔比最高，其次是投資發展部，佔比為38%，這兩個部門的總佔比達八成。此外，歸屬於辦公室、運營部、研發部、工程部的受訪者佔比均較少。選擇其他部門的受訪者主要來自品牌部、客研部及客戶關係等部門。

二、500地產經理人預判疫情對市場影響

1、近八成受訪者認為此次疫情對樓市的抑制作用高於“非典”

圖：受訪者對於此次疫情對樓市抑制作用的態度

基於目前疫情發展態勢，房企認為此次疫情對樓市的抑制作用高於“非典”的佔比高達79%。其主要原因是此次疫情擴散速度較快，並且範圍較廣，多數城市延期開工/復工，導致大部分項目無法運轉，樓市表現冷淡。

中指研究院此前相關專題研究顯示，對比SARS此次疫情對市場的影響更嚴重，尤其三四線城市市場壓力較大。今年春節回鄉置業需求受阻，如果沒有舊改支撐，三四線城市的市場不容樂觀，市場整體處於一個下行壓力較大的階段。

2、超半數受訪者認為疫情對整個房地產市場影響週期為兩個季度，部分龍頭房企和部分即將跨入千億的房企對影響週期的預判較為悲觀

圖：此次疫情對房地產市場的影響週期

半數以上受訪者認為此次疫情對房地產市場影響將持續兩個季度，26%的受訪者認為一個季度，僅有10%的受訪者認為疫情對樓市的影響週期將在一年及以上，以此來看，這次疫情對短期市場的衝擊是比較明顯的。

受疫情影響的重點區域及波及到的多數城市，短期因為線下售樓處的關閉以及購房者信心趨弱，一季度交易量會受到直接影響。市場的上下半年會有差異，上半年受疫情影響整體壓力較大，二季度到下半年，前期受到抑制的一些購房需求會逐漸釋放出來，對前期的需求不足進行一些補充。

圖：不同規模企業針對此次疫情對房地產市場的影響週期

從不同規模房企的角度來看，各規模房企無一例外，認為影響週期為兩個季度的比重均最高，在55%上下。值得注意的是，3000億以上房企和500~800億房企受訪者中分別有23%和24%認為影響週期達三個季度，體現出部分龍頭企業和部分即將跨入千億的企業對此次疫情影響週期的預判較為悲觀。

3、民營和混合制房企超半數受訪者對2020年樓市發展態度更為悲觀

圖：相較於2019年對2020年樓市整體的態度

超半數的受訪者對2020年房地產市場發展態度較為悲觀，僅有6%的受訪者對2020年樓市發展呈樂觀態度。還有個別受訪者認為疫情對短期樓市會產生影響，但後期的走勢則與政府相關政策密切相關，當前對全年整體市場預判不好把握。

圖：各類型房企對2020年樓市發展態度

民營房企、混合所有制企業受訪者對2020年樓市持悲觀態度的比例分別為57%、72%，均超過半數，可見此次疫情對民營企業和混合所有制企業的信心有一定打擊，主要由於以上兩種類型企業的資金成本、週轉模式等均較國有獨資企業存在較大差異，疫情下這兩類房企所承受的壓力和不確定性相對較大。

4、近五成受訪者認為疫情對工作地樓市有中等及較大的影響，武漢地區該比例高達81%

圖：受訪者對疫情影響態度

受訪者中，認為此次疫情將對樓市造成極大和較大影響的佔比達47%，認為影響較小的為18%。針對武漢市場的受訪者，其認為此次疫情對樓市有極大和較大影響的佔比高達81%，其中認為影響極大的佔比最高，為42%，主要原因在於武漢目前疫情確診人數最多，已施行多項管控措施，包括公共交通暫停、物流限制、企業推遲開工等，對樓市有更為明顯的抑制作用。

三、500地產經理人預判疫情對企業影響

➤ 營銷端

1、超八成房企已啟動網上售樓處，較好的發揮了蓄客功能

疫情肆虐，禁止聚眾，線下售樓處被迫關門，房企營銷面臨很大挑戰，當前不少房企轉戰線上，積極推出網上售樓處。從調查樣本來看，已有84%的企業啟動網上售樓處，還有8%的正在籌備中。從疫情最為嚴重的武漢來看，企業啟動網上售樓處的情況和全國分佈基本一致。

圖：網上售樓處的啟動情況

長遠來看，此次疫情很有可能成為房企營銷工作的重要轉折點，良好的線上營銷體驗不僅節約購房者的時間成本，還能較好發揮蓄客功能，促進後期的線下交易，對企業來說也能節省成本、提高效率、獲得口碑。

2、四分之一受訪經理人表示會調低年度銷售目標，近七成認為今年無法百分百完成銷售目標

此次疫情的發生對經濟的影響是全方位的，房地產市場也不可避免。不少企業年初已制定公司的年度銷售目標，疫情影響下是否會變化呢？

從調查結果來看，全國層面，35%的受訪者認為公司年度銷售目標不會調整，25%認為公司會調低年度目標。武漢受疫情影響較大，預計公司會調低目標的受訪者佔比達到37%，遠高於全國企業25%的佔比，

圖：年度銷售目標調整

雖然不少經理人目前仍無法判斷公司會不會因為疫情調整年初的銷售目標，但是受疫情影響，41%的受訪經理人預計今年銷售目標完成率在80%~100%區間，22%預計目標完成率在60%~80%區間，6%認為完成率在60%以下，即，

從武漢地區來看，受訪者對於公司年度目標完成率的分佈與全國大致一樣：39%的受訪者預計能完成80%~100%，略低於全國水平，同時有26%預計目標完成率為60%~80%，高於全國水平。整體來看，行業內部對今年年初制定的銷售目標的完成情況持較保守的態度。

圖：年度目標預計完成率

3、七成企業預計一季度銷售降幅超過10%，近五成企業預計全年銷售下滑10%~30%

86%受訪經理人表示公司一季度的銷售規模同比下降，且近七成認為降幅會超過10%，其中，25%認為一季度銷售規模與去年同期相比會腰斬，19%認為一季度銷售同比降幅會在30%~50%區間。

武漢地區對一季度的銷售預計則更為悲觀，武漢房企超九成受訪者認為銷售會下降，其中56%認為降幅超過30%。從房企1月份的銷售數據來看，的確有一些較大幅度的調整；2月初，疫情形勢仍然嚴峻，疫情短期對量的影響不可避免。

圖：預計2020年一季度與2019年同期相比的銷售規模變化

圖：預計2020年全年與2019年相比的銷售規模變化

全年來看，超半數受訪者認為今年銷售規模會下滑，其中25%預計所在公司的成交規模會下降10%~30%，20%認為降幅在10%以內。此外，有近兩成的受訪者相對樂觀，認為2020全年成交規模能實現增長，其中8%認為增長超過10%。武漢市全年銷售規模的變化預計與全國相比相差不大。

4、目前疫情並未明顯影響到企業產品定價，超半數受訪者表示產品價格未因疫情而明顯調整，少數表示會下調的，幅度也在10%以內

當前疫情發展並未對產品價格產生較大影響，近六成受訪者認為公司產品整體價格與疫情發生前一致。僅有13%表示公司產品售價整體較疫情發生前下調或計劃下調，且10%認為產品價格降幅在10%以內。

從武漢來看，表示產品售價整體與疫情發生前一致的佔50%，16%的受訪者表示產品價格降幅在10%以內，沒有受訪者認為產品價格下調超過10%。

圖：企業採取或計劃採取的價格策略

不同規模的企業價格策略也多以保持平穩為主，尤其是3000億以上的大房企，超六成產品價格與疫情發生前保持一致

中小規模房企當前也有部分受訪者表示不清楚公司當前的價格策略或計劃採取的價格策略，其中1000-2000億規模的房企中，有四成受訪者無法判斷公司在疫情期間的價格策略變化，規模在1000億以下的房企，則有近三成表示不清楚。整體來看，中小規模房企當前面對疫情發展而採取的價格策略沒有大型房企明確，更多的仍處於觀望中。

圖：不同規模的房企產品整體價格較疫情發生前的變化

➤ 投資端

1、疫情影響下，相較2019年，2020年企業整體投資拿地規模以減少和持平為主，武漢作為全國較有投資潛力的熱點城市，房企對其市場仍較有信心

從整體來看，疫情對房企拿地規模預期產生了一定的影響，近半數受訪經理人認為全年拿地規模較去年下降。其中，45%的企業認為疫情影響下全年拿地規模較去年下降，31%的企業認為與去年基本持平，另有21%的企業認為規模會超過去年。

相比之下，武漢地區的房企對疫情下拿地規模的預期反而要好於全國總體情況（這與營銷端較為低落的情緒完全不同），選擇“超過去年”和“與去年基本持平”的比重均高於全國，說明武漢依然是全國較有投資潛力的熱點城市，本土房企對武漢市場的信心還在，一定程度上也反映出房企對下一階段的政府政策持積極樂觀態度。

圖：企業預計今年拿地規模較去年變化情況

從不同規模房企來看，各類房企對疫情下拿地規模的預期均以保守態度為主，選擇“較去年下降”和“基本持平”兩項的比重之和均超過六成，其中，500~1000億企業的這兩項比重之和更是高達95%。值得注意的是，

圖：不同銷售規模企業預計今年拿地規模較去年變化情況

2、疫情期土地供求均將放緩，疫情後隨著土地供應增加，企業加速拿地是主要趨勢，但疫情對部分企業全年拿地信心有所影響，表示疫情後也會放緩拿地的企業佔比也較高

企業土地投資節奏很大程度會取決於土地供應節奏，從2003年SARS疫情經驗來看，疫情的發生會影響土地市場的供地節奏。土地市場會呈現出疫情期供地規模明顯回落，疫情結束後供地大幅放量趨勢，全年供地量則呈現同比增長態勢。在此次疫情影響下，供地節奏大概率會出現和SARS疫情期相似態勢。

從業內人士對拿地節奏預判來看，也是認為“疫情期放慢拿地、疫情後加速拿地”的佔比最高（為35%），此外表示“疫情期和疫情後均放慢拿地”的也佔相當比例（為26%），疫情對房企全年的投資拿地節奏和拿地信心均帶來了一定影響，不同企業開始出現明顯分化。

圖：疫情對企業拿地節奏影響情況

3、超一半企業表示拿地比重不受疫情影響，1/3企業表示將下調疫情嚴重區拿地比重，疫情對企業投資拿地的區域佈局產生了一定影響，但目前仍處於分化過程，預期尚未達成一致

關於疫情對企業今年拿地區域的影響，房企的意見主要集中在“不受疫情影響”和“下調疫情嚴重區拿地”兩個選項。超半數企業表示拿地比重不受疫情影響，佔比為55%；值得注意的是，有1/3的企業會下調疫情嚴重區域的拿地比重，也有極個別企業明確表態不會去疫情最嚴重的武漢拿地。

事實上，企業拿地佈局還要受企業整體投資戰略、週轉模式、各地政府供地計劃、供地時間等多方面因素影響，各企業是否會在疫情嚴重區域“加碼”，目前仍處於明顯分化的過程。

圖：疫情對企業拿地區域佈局的影響情況

➤ 工程端

1、大部分企業預計工程的開/復工時間將推遲一個月，疫情嚴重區部分項目推遲時間相對更久

對於企業工程開工/復工時間的預計，房企整體持樂觀態度，11%的房企表示已經開工/復工，超七成房企預計復工時間較原計劃推遲一個月左右；預計推遲兩個月的僅佔15%，預計推遲三個月的佔比更低，為3%。另外，我們注意到預期推遲超兩月的大多為疫情較為嚴重的武漢等地區的企業。

圖：疫情對企業工程開/復工時間的影響情況

2、各企業項目開/復工受到影響的程度表現分化，規模較小的企業受影響程度相對更大

疫情影響開復工的項目數量佔比在各企業中表現分化，但整體來看，受影響項目數量達70%以上的企業佔比更高，達25%，表明此次疫情對全國房企的項目都帶來了較大的影響。調查中，疫情最為嚴重的武漢企業受影響項目數量佔比情況與全國整體情況相近，但若湖北省或武漢市開工/復工時間推遲超兩月以上，其影響可能會加劇。

圖：企業開/復工項目受疫情影響數量佔比情況

100億以內的房企有1/3表示其受影響項目數量佔比超70%，而1000億以上房企受影響項目佔比在10%~30%的居多，可見規模較小的企業項目開復工受疫情影響相對更為明顯。

圖：不同規模企業開/復工項目受疫情數量佔比情況

四、500地產經理人對當下房企面臨挑戰的思考

1、受疫情影響短期內企業面臨的最大挑戰主要是銷售和開工受阻

無論從整體來看，還是從投資部、營銷部角度看，“銷售受阻”“施工拖延”以及“現金流承壓”都是當下對企業帶來挑戰的重要問題，而首當其衝當屬“銷售受阻，營銷計劃難以落實”。在當前這個預防疫情蔓延的關鍵時期，員工在家自我隔離及關閉線下售樓處等方式最直接影響的是銷售業務。此外，工人無法返程務工等造成的建設施工進度拖延，部分樓盤延期交付問題也對企業帶來較大挑戰，後期的法律風險、客戶溝通壓力不容忽視。而由上述兩項引發的現金流減少等問題也就自然成了企業的痛點。後期政府的政策不僅要解決前端可見的問題，還要系統性考量疫情影響的後續問題，避免引起民眾大範圍的投訴。

相比之下，品牌口碑受影響、股價下跌、債務違約風險等問題則不算突出。自疫情爆發以來，部分品牌房企積極承擔社會責任，一方面通過積極捐資、捐物等方式支援前線，另一方面注重加強小區物業管理等，從多方面體現房企的責任擔當，反而提升了自身的口碑形象。

圖：疫情影響下企業短期內面臨的挑戰情況

2、直面企業當下痛點，營銷創新和融資支持是助力企業平穩度過疫情及影響期的核心要素

鑑於當前企業最大痛點還是疫情對房企最直接帶來的銷售受阻的問題，所以更多企業認為當下確保本企業平穩度過疫情及影響期的核心還是在於營銷創新。此外，為應對現金流緊張，加大融資支持也是非常重要的。

營銷方面，加大線上營銷力度是主要舉措，另外強調精準分析客戶需求，合理定價，增強售後服務等。還有企業在疫情期加緊蓄力，待疫情後加快推貨。

應對現金流緊張方面，除了加大融資支持、增加融資渠道、加快上下游產業鏈融資、優化投融資方案外，還強調以銷定產，以融定投，來穩定現金流。

圖：確保企業平穩度過疫情及影響期的核心要素情況

3、企業對緩解資金面及刺激購房需求釋放類政策期望度最高，認為是確保在疫情期實現平穩經營的關鍵政策

從企業對各類政策的期望度來看，企業呼聲較高的政策主要聚焦於解決企業自身資金壓力和刺激購房需求釋放，與企業當下面臨的痛點是密切相關的。

解決企業自身資金壓力方面“央行增加資金流動性”的政策呼聲最高，受訪企業超六成認為這一政策有助於確保企業在疫情期實現平穩經營。此外，針對需求端的“放鬆限購、降低首付比例、降低房貸利率”刺激購房需求釋放類政策呼聲也較高。

圖：有助於確保企業在疫情期實現平穩經營的政策期望情況

4、經過此次疫情，更多公司表示未來會從物業服務、空間通風和採光以及綠色環保等方面去優化產品設計

此次疫情引發了企業對未來產品設計方面的思考，小區提供優質的物業服務、房間和公共空間通風和採光效果更好以及居住和生活空間更加綠色環保對居民的身心健康都會帶來極大好處，受訪企業大多表示未來在這些方面會更加註重。

圖：疫情後企業在未來產品設計中會更關注的要素情況

當下，國家宏觀經濟運行承壓，企業外部環境複雜多變，倒逼企業不得不加大變革創新探索的力度，以增強自身發展韌性和抵禦外部風險的能力。我們預見，“不創新、無未來”將越來越成為地產企業的共識。

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