本文是有律出品的《疫情下，企業如何避免法律糾紛》系列的第2篇文章：疫情期間企業能少交房租嗎？
這是很多企業家比較關心的房租減免問題，尤其是做餐飲的、做健身房的、做線下教育的企業，包括房屋的承租人（房東）都對這個問題很關心。
有的企業家可能會想：我這幾年確實掙了錢了，但是疫情來了以後導致我接下來的日子裡不能經營了，停業的時間可能還挺長，有可能是十幾天、20天，甚至是兩個月三個月時間。那麼我不能經營的情況下，我就沒有收入了。而且我的開支還特別大。那麼，已經沒有收入了、已經賠本了。我不應該再去交房租，對吧？這個是承租人比較關心的問題。
實際上出租人也是比較關心這個問題的。
這就導致兩種聲音的出現：一種聲音說是出租人，你就不應該收房租了。人家承租人已經賠的不行了，對吧？你還在這收著房租，你還旱澇保收，這是不是有點太不公平了的？所以說出租人你就不應該再收房租了。但是出租人會想，我不收房租了，我的損失誰來承擔？我本來應該是可以收房租的。
所以這個事情大家看一下，好像從老百姓的角度理解這兩種聲音都有道理。要怎麼處理呢？法律上有一個制度，叫“情勢變更原則”。
什麼是情勢變更呢？就是在合同簽訂以後，由於客觀情況發生了巨大的變化，而且這種變化是你簽訂合同的時候沒有辦法去遇見的。它一旦發生以後，你也沒有辦法去克服，那麼導致合同的繼續履行會造成一種顯失公平（太不公平）的後果。這種情況和做法叫情勢變更原則。大家注意這個原則在我們的合同法裡面實際上是沒有很明確的規定的。後來在最高人民法院關於合同法的司法解釋二里面，有提到這個制度。所以實際上情勢變更原則在我們國家是存在的，法律上是有這麼一項制度。
那麼發生的這種情勢變更以後，該怎麼處理呢？
大家在上一篇講合同的履行的文章中瞭解到了一個制度叫不可抗力，現在又出來一個情勢變更，那麼情勢變更和不可抗力，大家看一下有什麼區別呢？他們最大的區別一點，就是說不可抗力的情況下是導致你合同不能履行了，履行不了了，沒有辦法履行了。而情勢變更原則，它關注的是合同履行以後可能造成權利義務的極端的失衡。也就是說情勢變更原則下，合同本身是可以履行的，但是履行了以後，造成一種極端的顯失公平（太不公平）的一種結果。那麼這種情況該怎麼處理呢？
我們民法上講一個制度很重要的原則就是公平的原則。那麼這個制度就是為了實現公平制度而設立的，就拿咱們剛才舉這個例子，交房租的這個情況來說，現在已經爆發了，飯店不能經營了，有的商場也不能經營了。這時候承租人有沒有這個條件或者有沒有能力，或者有沒有這種可能去交房租的？完全有可能是吧？你只要有錢，你給人家出租人就得了，是吧？不存在一個沒法履行的問題。剛才講我們講不可抗力是不一樣，不可抗力是你履行不了，客觀條件限制你了，你沒辦法履行。
而這個情勢變更，你可以履行，你是可以把這個房租給出租人的。但是你把房租給了出租人，導致的後果是個什麼？後果是相當的不公平。有多不公平？承租人心裡自己清楚。我可能兩個月三個月人吃馬喂的是吧？快賠死了。我還要給你交房租，我一天都營業不了，給你交房租，這個結果是公平的還是不公平的?當然是不公平的。那麼不公平，你該怎麼處理？應不應該交房租？這裡面就有一個程度的嚴重高低的一個問題。
就看疫情發生以後，給承租者到底造成了多大的影響。
比如三天沒經營就要求減房租，這可能就有點說不過去，對吧？
但兩三個月都沒有經營，出租人還要求足額繳納房租，也有點不太合適。
所以這種情況下，可以使用情勢變更原則：企業經營者要求出租人適當的減免房租。比如以前要一次性繳納三個月的房租，可以要求減兩個月、三個月的。這樣權利義務就會相對平衡一點。但是情勢變更原則導致這種不平衡的後果，到底怎麼樣才能完全的平衡？
大家要記住完全的平衡，基本上是不可能的。所以如果雙方當事人協商不成的，完不成一個讓雙方都能接受的方案的時候，就有可能鬧到法院到仲裁機構去打官司。那麼即使是法院即使是仲裁機構，它也是根據各方面的情況來進行一個平衡，怎麼樣去儘量的使雙方當事人都能夠接受，都滿意是不太可能。但是都可以接受，還是有可能的。一般情況下，仲裁機構和法院都會根據疫情影響的營業時間的長短或者持續的期限來進行一個調整，那麼這個調整也是一個大體上的調整，也不是說完全那麼精確。
所以在這種情況下，建議是:雙方當事人儘量的去協商解決。這裡面特別是出租人，應該有一個比較好的姿態，因為大家都不容易，你真的讓承租人把所有的房租一分不少的全給你交了，他死掉了、他破產了，你那房子能租出去嗎？你是不是後面的損失也會很大？只有讓大家都活著，大家才都有錢賺。你讓對方死掉，就沒有交易對象了。這樣大家可能最後都不一定能得到好處，所以建議大家在這種情況下儘量的去協商解決，都擺出一個比較好的姿態，但如果協商不成的，最後可能就是兩種結果。
一種就是打官司，一種是承租人租不起了被迫走人，這倆都不是好結果。
令我們感到高興的是現在已經有好多的房東開始明確的表示要減房租，有的說減免兩個月，有的說減免三個月。一些大的房地產商或者是房產持有者在這方面做得很好，這個應該是值得大家讚賞和表揚的。比如北京市國有的出租人，他們的姿態就比較高，已經明確的表示要減免承租人的房租，所以這個可能把好多的糾紛就扼殺在萌芽的狀態。
以上是企業家比較關心的疫情期間企業經營的第2個問題：關於承租人和出租人的經濟交易，在疫情的持續的狀態下，應該怎麼樣去平衡雙方當事人之間的權利和義務，平衡他們的利益關係。
那麼大家比較關注的第3個問題是企業和員工之間的關係問題。比如工資的發放、員工不能到崗上班等等。我們在下一篇文章中詳細解答。
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