我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球
提問：還想問房姐幾個問題，由於生活工作不在本地去一次十分不便，不好搶的盤和淘筍都不方便。褐石138平送挑空約155平272萬，但在三環內交通方便，周邊在建生活配套較為完善，公攤小單價算下來約核1.75萬，這兩個改善盤大戶型是否適合做長線投資？應該怎麼選擇？疊拼的上中下哪個更有價值？謝
回答：你好，白沙洲別墅為什麼不值得買？
1.別墅跑輸大市不足為奇。別墅也不會被一般投資者所青睞，買別墅的人絕大多數不是為了投資。
2.從產品角度分析，褐石公館優化面積不是特別多。你可以理解成洋房，下疊並沒有花園，居住舒適度並不高。武漢別墅產品眾多，沿江沿湖的市區別墅更受青睞。
3.白沙洲是城鄉結合部 屌絲剛需盤的集中地，褐石公館別墅屬於資源錯配。2萬左右的單價，可以買到更好的位置。能賺錢的房子都不好搶，還能剩下來讓你琢磨挑選的都不是什麼好的投資產品。投資者都在用腳投票。先想清楚，你是投資，投資就是要利益最大化，不買溢價盤。搶不到寧願不買，也不要買錯產品站崗。
武漢投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：老師商鋪可以買嗎？有投資價值嗎？
回答：能買到的商鋪，極大概率都不怎麼樣，好鋪現金奶牛沒人賣的。影響商鋪估值的因素很多宏觀方面：商業綜合體革命，電商、外賣平臺技術變遷；微觀方面：沿街外鋪還是社區內鋪，商鋪樓層差，未來新建商業體量分流，社區出入路線規劃變更，社區人口消費能力，社區投資客多寡決定的入住率。
商鋪價值是客流量×客單價×週轉頻次，商鋪租金由很多變量因素決定，不可確定性比起住宅大太多，一個變量改變就可能讓商鋪空關兩年。 再看看核心商圈鋪子租金漲幅的變更，衣飾品店的關張，暗合商鋪一手市場價格的走弱。 商鋪交易的高額增值稅打壓了絕大部分交易需求，沒有交易二手商鋪價格升值速度緩慢。
同時50%的抵押率導致商鋪不是很好的信貸容器，也不是優秀的資產。 租售比在5%以上可以考慮，但是這些的商鋪非常難淘到了。
提問：智慧的房姐，你好！請問下首付不夠怎麼湊首付？老公是做道路工程的，現在每月基本工資有15000只能夠每月的基本開銷。他們這行房姐應該知道工程款不好收，聽說重慶的房價會大漲，我怕等錢收回來時房價又漲了。我們是農村戶口，是首套房！耐心等待房姐的指點！
回答：重慶其實可以淘筍盤，配合gpgd做0首付，甚至負首付。通過合理的運作，可以做到0月供。之前經歷過幾套，詳見知識星球內部分享《0首付+0月供操作技巧》。
提問：請問成都溫江大學城合誼萬璟臺新盤均價8800，值得購買嗎？
回答：經過近兩年的房價暴漲教育，成都土著投資意識全面喚醒，所有版塊窪地填平，包括原來一直不漲的溫江，火車北站五塊石，窪地都消失。
現在二手房還是窪地的地方，僅僅集中在高新區玉林、中和老房子、南城都匯、融城理想附近和新會展板塊，其原因主要是分區限購導致的資格不足。大學城新盤除非自住，投資不建議買，除了環境什麼都沒有。
提問：房姐：你好，新人首問。目前手裡有150萬，本人上海戶口但在南昌工作，上海一套老破小，南昌兩套90年代的房子，都在父母名下，南昌還有套房自住。問下睿智的房姐，手裡的錢想投資，該怎麼買房比較好，是買南昌還是買上海。如果是南昌或者上海，能否推薦下買哪個區哪個盤比較合適嗎？期待您的回覆。
回答：你好，上海老破小趁著橫盤期置換成次新。南昌屬於存在感較弱的省會城市，朝陽和九龍湖已經漲過一波了，目前不算低位，動能也一般，未來比較平穩，漲幅緩慢。
如果不想去其它城市建倉，南昌也可以淘筍。優選紅谷灘核心區，紅角洲。次選朝陽新城，高新區。
提問：房姐，感覺現在做餐飲越來越難掙錢了，有什麼好的出路嗎？求指路！
回答：無非就是門檻低，會做的人很多，所以你提供不了創新，也就無法獲得超額收益，只能拿到這個level的人的平均收益。又因為這個level的人門檻低，對回報要求不高，所以這個“平均收益”也就是個比較低的收益了。
也有開飯店很賺錢的，但你要解決創新問題啊。創新，和別人不一樣，提供別人無法提供的價值，才是超額收益的源泉。
就拿自助餐的食材來說。
別人還在賣基圍蝦的時候，你已經開始做三文魚了。
別人也做三文魚，你已經有三文魚大腹和金槍魚赤身了。
別人也開始做這些，你已經有金槍魚中腹大腹、鰲蝦、牡丹蝦、海膽、鵝肝、松葉蟹。
別人也開始做這些，你已經有當天空運的冰鮮貨。
別人也開始做這些，你已經有乾式熟成高級處理。
別人也開始做這些，你已經有低溫烹飪高級做法，花式米其林分子料理。
每一次創新，能給你提供一年的超額收益期。
累積下來，就是iPhone用全球智能手機20%的銷量，拿走全球智能手機80%的利潤。
提問：你覺得深圳這個波漲的原因是什麼？經濟那麼差，會不會坐過山車了？
回答：這個問題好，深圳這波漲，無關經濟好壞，有三個原因。
一是深圳三年沒漲了。
二是全國都不漲了，但資金需要出口，天時地利人和，深圳被選中了。
三是資金從上往下走過一輪之後，自下而上的新一輪置換又開始了，沒有比深圳更適合置換的一線了。
提問：在武漢，二手房市場裡，電梯房的頂樓一般是次頂樓的幾折？上海的頂樓是最貴的幾個樓層之一，武漢未來會變成像上海這樣頂樓不打折甚至最貴嗎？
回答：8-9折左右 肯定會，但是時間會很長，而且要看這個頂樓的具體視野和項目定位。民工房不會為視野買單。
提問：請問美麗的房姐，怎麼洗徵信，都是晚兩天還款，忘記了。
回答：洗徵信方案詳見知識星球內部分享。
提問：房姐，你說20%的人掌握了80%的財富，那房產投資如何用好逆向思維呢？
回答：買房就是一種投資，投資要怎麼賺大錢呢？最理想的當然是做高概率+高賠率的事情。通常來說，這兩個條件很少同時共存，因為大家都看好的高概率事件，一定是預期被市場消化，價格較高，賠率較低，而高賠率往往都是爆冷門或者黑天鵝出現，大部分人都沒預料到，所以這兩點很難做到兼顧，靠這個方式賺大錢的人也不多。
退而求其次，大部分人其實可以做到的呢，是正確的非共識，什麼意思？非共識，就是敢於跟大家判斷不一樣，這樣才有超額回報，而正確，則是正向賺錢的基礎，你要敢於跟別人想的不一樣，且要保證你對未來的判斷是正確，這樣也能賺不少錢。
如果你跟大家判斷都一樣，都看好這裡，那麼結果很可能是，這個地方已經上漲，即使你衝進去可能漲幅也有限，甚至很可能被套在高位。
提問：美麗智慧的房姐你好，想問哈下次行情3年後會來嗎？如果不來這3年還會橫盤或回調嗎？感覺武漢自從16年底限購政策後，已經快3年沒有什麼動靜了，還有必要再等3年嗎？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那樣，錯過16年的大行情。17年1月入手的後湖金橋永旺附近05年的100平3房的樓梯房，知道樓梯房漲幅不如次新，但現在出手又賺不到錢，有點不甘心，現在還在自住還月供，感覺如果3年後漲幅低於30%，利潤都被房貸吃掉了，還不如明年初出手早點套現為安。請問房姐有必要再等3年嗎？3年後行情會到來嗎？漲幅30%或50%有困難嗎？
回答：板塊輪動的規律是怎麼樣的？比如說京滬深先啟動，然後呢？哪些城市會第二階梯？哪些第三階梯？板塊輪動和城市輪動越來越顯得不科學。
首先，深圳就不存在板塊輪動，反而強者恆強，弱者恆弱，最近三個月，華潤一89的戶型成交價漲了100萬。至於城市輪動，上一次(2015)的邏輯是:深滬京、四小龍、四小虎，實質上，這個不能作為預測未來的依據:
1.京滬深現在完全是三種市場，北京、上海的市場沒有深圳強勁；
2.四小龍的蘇州也呈現了和廈門、合肥、南京不一樣的市場態勢；
3.武漢樓市以往的規律是4-5年漲一次，但現在政策市，長期、中期、短期都看政策，否則北京、上海的市場絕對不是現在的市場，否則也沒有今年暴漲的呼和浩特、南通、臨沂什麼事。我們長期看漲，但是具體什麼時間漲，不確定。
有一點是我們都能看到的：選擇北上廣深，寧杭蓉漢這些TOP20甚至TOP10的城市，然後做好具體選籌、貸款，留好月供，你一定會超越身邊的大多數人。
提問：房姐，新人首問。子彈120，福田華強南工作，二胎6口剛需急盼上車，意向小區靠近小學學校，能滿足上班區域不限，請教新房還是二手？區域樓盤推薦或者給規劃理清思路方向。就是剛需，想買新房，看了龍崗新盤，都不是現房距離遠，首付得1.5左右，月供1.5-1.7，壓力大，二手也不知怎麼選。然後龍崗花語岸，佳兆業桂芳園，可園貌似不錯，如何斟酌。盼復。
回答：你好，從往年的成績看: 福田、南山的成績成績比較穩定，寶中的學校（海旺、海韻）今年有較大進步，光明、龍崗、坪山則沒有亮點，說明生源還是衡量學校水平最重要的指標，房價是衡量生源水平的重要指標；
南山的學校，基本沒有點招，全部是地段生，南二外系、南外系、南實系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不認為全是教學質量的緣故，硬件設施是一部分，主要還是生源以及家長對教育的時間、金錢投入；花大價錢買深實驗的家長，都是各行各業頂尖人物，這群家長，對孩子教育的投資本來就大，換個二線學位，學而思、各大補習班一起上，成績也不會差，很多家長會錯誤的認為，孩子成績好是學校的緣故。
總結：上學，就近原則，過得去就行！孩子成績，最終還是拼實力，拼家長！
搞房地產，因城施策，搞教育，因材施教。
福田好學位兩房太貴，南山買不起，寶安學位一般，羅湖學位房更好一些。不建議買新房，前期的月供只能硬抗，裝修費用也是一筆不小的開支。如果能淘到低於市場價的筍盤，通過高評高貸和一些金融手段可以實現0首付，但是月供對你們來說壓力太大。
布吉由於規劃問題，房價一直漲不起來。追求學區和自住上班方便，最好的方案是買個學區小2居，在附近租個3居自住。子彈120，需要滿足6口人居住，還要有學區。需要適當放棄一些東西，不能既要 又要 也要。
提問：姐，一個同事，熱衷於三線城市買房，裝修，銷售；特別是裝修花錢不多但是軟裝很吸引人，連中介都佩服倒騰房子專業，這種也是樓市一種活法？
回答：鳳變冰+ABC。詳見知識星球文章《中介常用的吃差價手段—ABC單》
提問：請教房姐，多軍的消費觀應該是怎樣的？去消費又心疼失去了幾套房子的月供，而且消費了也不一定開心。
回答：對自己絕情絕欲，對愛人千金散盡
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家關注“武漢房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答並送贈送價值10000元的內部資料；重要信息只在知識星球發佈。
知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。
知識星球熱門文章：
《房產稅為什麼會導致房價上漲？》
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》
《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》
《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》
《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》
閱讀更多 武漢房姐 的文章
