2020年重啟元年卻迎來了前所未有的特殊春節，新型肺炎疫情來勢洶洶並迅速擴散，武漢這座曾被孫宏斌認為是糧倉地的城市再度被世人關注。武漢作為中國經濟地理的中心，是真正的九省通衢、交通樞紐和十字路口。正是這樣一個擁有重要地位的城市，當下遭遇了新疫情的挑戰和壓力。
新型肺炎疫情集中爆發，對武漢市場造成了一定影響，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等因素，短期內新房置業需求將會延緩入市，市場量價將面臨下調壓力。尤其是土地儲備量較大的企業面臨挑戰會更大，應儘快轉變營銷模式，合理制定投資開工計劃，長短結合，佈局未來。
疫情危難下，社會各界和房地產企業都在捐款出力，共同抗擊疫情，為武漢加油，為中國加油，相信武漢市場未來一定能夠風雨後見彩虹！
武漢以內生需求為主，人口增長與城鎮化是支撐市場保持高容量的核心要素。2019年武漢9個行政區GDP突破千億，經濟增長持續向好，城市人口支撐力強、擁有1400萬管理人口、人才政策保障力度大，地鐵線路總運營里程位居全國第五，擁有五大國家級產業基地，房地產市場規模穩居全國首位，土地市場出讓金高達1766億元，位居全國第五。正是基於這些穩固的城市基礎和市場容量，我們認為當前疫情影響的挑戰和壓力都是階段性、暫時性的，未來武漢市場仍被長期看好。
一、疫情下的武漢市場：短期面臨挑戰，購房需求延緩入市
➤ 需求意向：購房需求被延遲，置業信心有一定影響
中指調查近期收集到近3000份有效線上調研問卷，統計結果顯示：
- 若沒有疫情，49%的參與調研的網友在春節期間及接下來的一個月有購房計劃；
- 因為疫情而推遲購房計劃的比例達到70%，短期需求有延遲入市傾向；
- 有51.67%的民眾認為疫情對置業信心“影響很大”。
疫情期間以及整個恢復期內民眾的置業情緒都會受到較大影響，民眾的消費意願或購房需求降低，預計一季度樓市成交將出現明顯下滑。對武漢而言，短期房地產市場調整壓力會更大。
但同時我們也看到，參與調研的網友中有43%的人會考慮通過網上售樓處購（看）房。這種模式既能避免人員聚焦，又能滿足客戶置業需求。企業應不斷加強和提升“網上售樓處”服務鏈條，增強民眾對此方式的吸引力，不斷降低營銷成本。
中指點評
整體而言，此次疫情的發生在一定程度上只是延遲民眾的購房計劃。未來，隨著疫情逐漸被控制及消滅，被壓制的置業需求仍有望得到釋放。疫情只是讓需求推後，而不是讓需求消失。
➤ 市場走勢：短期下調壓力較大，長期依然看好
當前樓市已處在穩步調整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等，房地產市場交易規模短期將出現回落，規模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度，二季度會逐漸恢復。二季度以後，市場或會呈現逐步回溫的態勢，相應的銷售節點也將向後順延。
二手房市場方面，由於帶看量受到影響和抑制，短期二手房量價均將面臨下調壓力。待市場秩序恢復正常後，二手房掛牌量和成交量將會有所提升，由於置換鏈條的帶動，間接對新房市場也會帶來積極影響。房價方面，需求短期疲軟，疊加房企加大促銷，或將導致房價存在下調壓力，在“穩房價”政策下，繼續大幅下行的空間有限，房價整體仍將處在平穩運行狀態。
中指點評
針對武漢市場而言，短期存在一定的下調壓力，整體調整時間相對於其他一二線的城市會略長一些。但是中長期來看，武漢市場需求旺盛，未來依然看好武漢房地產市場發展。
➤ 企業風險：新增土儲量較大的企業壓力更大，需加快開工對沖
CREIS中指數據顯示，近三年來主流房企在武漢土儲面積佔集團土儲面積不高，但部分企業在武漢較多，面臨的壓力較大。其中，融創近三年土地儲備量最大，尤其是2019年在武漢新增土儲量較大，總佔地面積達150萬平米，佔整個城市成交建設用地總面積的7.3%。其次，吉利集團新增土地儲備超過100萬平米。前十企業新增土地儲備均超過60萬平米。
表：2017年1月-2020年1月房企在武漢市新增土地儲備排行TOP20
中指點評
這些近三年在武漢加大土地儲備的企業，一季度面臨調整的壓力預計會更大一些，對這類企業而言，合理制定投資、開工計劃，調整區域推盤節奏，同時儘快轉變營銷模式，多角度、全方位打造線上售樓處及各種線上推廣活動，顯得尤為重要。
➤ 影響及政策
中指點評
1、湖北省佔全國商品房銷售額約為5%，而武漢佔湖北省全省商品房銷售額的60%以上，武漢佔全國商品房銷售額約3%。疫情過去後，之前積壓的需求會有集中釋放，但湖北乃至武漢在疫情期的銷售真空期無法避免。如樂觀估計疫期在2月結束，預計對武漢商品房銷售額的影響大概會在20%左右。
2、政策仍將維穩作為主基調，房住不炒、因城施策仍將持續，未來房企比拼的核心在於運營策略、工作效率和靈活的佈局方式，而非單純的城市擴張和財務槓桿。
3、疫情對銷售的影響，開工和拿地被延遲，推盤和銷售受到直接影響，建議房企在疫期結束後加快開工以對沖風險，減少疫期對全年總量銷售和開工的影響，但對於在武漢的企業，上半年衝擊相對明顯。
我們在盤點武漢的基本面之後，可以給出肯定的答案：武漢，從來不曾讓我們失望！武漢房地產市場，長期看好！
二、基本面穩固、市場向好、政策利好，未來樓市仍被看好
數據顯示，2019年武漢樓市成交量穩居全國首位，同比大增3成；土地市場出讓金高達1766億元，位居全國第五。從城市基本面來看，武漢作為中國經濟地理的中心，是真正的九省通衢、交通樞紐和十字路口。
- 2019年，武漢共有9個行政區GDP突破千億，招商引資實際到位資金連續三年突破8000億大關，新增世界500強34家，位居中部第一。
- 擁有管理人口超過1400萬，提前兩年完成“5年留下100萬大學生”目標。人口支撐力強，未來潛在需求旺盛。
- 地鐵線路總運營里程339公里，位居全國第五。
當下雖然遭遇疫情影響，但得到國家和各界人士的大力支持，調整和挑戰也都是暫時的、階段性的。未來武漢房地產行業政策調控方面將更加靈活、更加細緻。這些方面的利好，都註定了武漢未來房地產市場仍將會被看好。
➤ 2019年武漢樓市成交量再奪全國第一，同比大增3成
2019年武漢住宅供求相對均衡。住房供應22.22萬套，面積2629萬㎡，全年共發放1169張預售證，這在全國絕無僅有。全年住房成交20.91萬套、2324萬㎡，同比分別增長25%和30%，一舉奪得全國住房銷售套數與銷售面積雙料第一名，且連續9年位居中國城市銷量三甲，堪稱中國“流量第一城”。
➤ 土地出讓金位居全國第五位，創歷史新紀錄
2019年，以武漢為代表的新一線城市，成為頭部房企深耕佈局的重點。武漢全年土地出讓金額1766億元，創造歷史新高，位居全國城市第五。至此，武漢出讓金連續4年超過千億，穩居全國前五名。同時，武漢以4387萬平米建面成為全國重點城市第五位，市場潛在開發量可觀，也保證了長期可持續發展。融創孫宏斌曾說“武漢就是糧倉地”，足以可見開發商對武漢土地市場潛力的看好。
表：2019年全國部分城市土地出讓金、成交量與溢價率情況
圖：2016-2019年武漢市土地供求情況
➤ 人口：人口支撐力強，人才政策保障力度大，潛在需求旺盛
隨著長江中游城市群、長江經濟帶、中部崛起等國家戰略助推，軍運年武漢城市軟硬實力全面提升，城市吸引力不斷增強。目前，武漢實有人口超過1400萬，2019年新增人口達到100萬左右。自2017年以來，共新增留漢大學生109.5萬人，提前兩年完成了“5年留下100萬大學生”目標。預計2020年爭取再留下30萬名大學生。人才政策方面，大學生落戶政策寬鬆，就業、住房保障力度大，對大學生留漢具有吸引力。由此可見，武漢人口支撐力強，未來潛在需求旺盛。
圖：近三年武漢市主要人才政策
➤ 產業：五大國家級產業基地逐漸成型，引領城市升級轉型
近年來武漢工業轉型升級，服務業增長較快帶動第三產業佔比快速提升，第三產業佔比提升至55%。2019年，武漢招商引資實際到位資金連續三年突破8000億大關，新增世界500強34家，位居中部第一。2019年共有9個行政區GDP突破1000億，已經成為各路資本看好的戰略重鎮，中國光谷、中國數谷、長江新城、長江主軸、中法生態新城、五大國家產業基地引領城市升級轉型發展，房地產有望保持穩中有進的發展勢頭！
2020年，武漢將全力謀劃1-2個5000億級新興支柱產業，全面推進“精緻武漢”三年行動計劃，高質量建設城市基礎設施，全年城市基礎設施投資額超3000億元，安排項目2198個，城市功能不斷優化，城市價值不斷提升。
➤ 交通：地鐵加速建設，運營里程排名全國第五
目前武漢已經建成11條地鐵線路，總運營里程339公里，位居全國第五。根據《關於武漢市城市軌道交通第四期建設規劃（2019-2024年）的批覆》，2024年武漢運營里程將達到606公里，邁入世界地鐵城市，改變整個城市發展格局，催生更多新興房地產熱點區域。
表：武漢市規劃地鐵分佈及預計通車時間
➤ 政策預判：因城施策仍為主基調，調控措施更加靈活細化
1、“因城施策”仍將是全行業調控主基調，本輪疫情過後武漢行業調控政策或將出現靈活調整，但不會與中央層面“房住不炒”定位出現衝突。
2、為保障經濟發展活力，貨幣金融環境將相對寬鬆，此外，在民營企業的稅收支持、社保等方面，財政政策也釋放了積極信號。
3、疫情中發債面臨一定機會，加之2019年上半年為發債高峰，房企存在借新還舊的需求，央行也發文提高審批效率，房企可積極關注，並採取相應行動把握融資機會。
4、在貨幣、財政政策較為積極的背景下，房地產市場也會受到一定影響；過去兩年行業政策持續嚴控，在當下面臨較大疫情的背景下，行業整體環境將有所改善。
三、總結：武漢房地產市場終將在調整中迎來更大機遇
綜合來看，無論從城市的基本面，包括經濟、人口、產業和交通等方面，武漢都是一個有潛力的城市。當下雖然遭遇疫情，但影響都將是暫時的，階段性的。目前業已得到國家和社會各界人士的援助和支持，未來在行業調控政策方面，應該會更加靈活、更加細緻，這些都為武漢房地產良性發展打下堅實基礎。
未來，武漢仍將推動城市人口向2000萬跨越、推動GDP向2萬億跨越，推動武漢從中部中心城市向國家中心城市和世界亮點城市跨越。圍繞打造新一線城市與國家中心城市目標，武漢明確提出未來5年新增住房需求1.5億平方米目標，2020年，武漢將全面落實“一城一策”長效機制方案，限價不再一刀切，更加強調區域差異，多管齊下，為房地產經濟穩定發展奠定基礎，武漢樓市也將在調整中迎來新的更大機遇。
作為房地產企業而言，應保持積極信心，練好內功，在現有狀況下，行業仍存在多維度機會：
- 營銷層面，房企應在價格、促銷等策略上做好充分準備，積極應對，練好內功，厚積薄發、佈局未來。以客戶為本，用好產品說話，線上線下融合、新房二手房聯動將是大趨勢。
- 融資層面，上半年融資機會普遍較多，加之目前貨幣、財政政策存改善趨勢，房企可積極做好融資準備，管好現金流，在嚴峻的行業環境下，先保障生存問題。
- 投資層面，不可怠慢時機，土地市場值得關注，目前土地市場供求疲軟，待疫情過去，政府將加大推地，土地價格也會相對合理，存在較多的拿地機會。
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