工業地產被譽為地產金字塔的塔尖，由於涉及到非常多的因素，往往在購置或者租賃的時候，讓人暈頭轉向，本文通過對過程中遇到的知識講解，用最簡單的方式，讓你能理解廠房的那些冷知識
一，土地性質和年限：
工業用地使用年限為50年，商業用地為40年，教育用地40年，住宅用地70年。
在土地證內頁上，關於“使用期限”從某年某月某日至某年某月某日即為該土地的使用年限。
不可只看土地證第一頁的發證日期。
二，上海工業用地分類：
104地塊：是指全市現有的104個規劃工業區塊；
195地塊：指規劃工業區塊外、集中建設區內的現狀工業用地，共195平方公里；此地塊原則上控制生產型企業進入；
198地塊：指規劃工業區塊外、集中建設區以外的現狀工業用地，面積大約為198平方公里。此類地塊原則上採取減量化措施，要進行商業化改造，嚴格控制生產型企業進入。
獲取方式：
- 協議出讓：通過行政審批簽署土地出讓協議獲得土地使用權
- 招拍掛制度：招標、拍賣、掛牌
- 劃 撥：政策性、公益性
三，工業廠房規劃知識點：
總用地面積？包括三部分：建設用地面積、代徵道路面積和代徵綠化面積。
容積率？是指項目總建築面積與總用地面積的比值。一般用小數表示。
一般情況下，工業用地容積率1.0-1.2，2.5產業用地1.6—2.0，商務樓2.0-4.0。
容積率能否調整？容積率必須根據客戶與政府簽訂的《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中的規定進行建造，但隨著土地的日趨減少，現在政府提倡提高土地容積率，工業用地最高不超過2.0，但必須辦理相關手續。
什麼是綠地率？綠地率是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地的比率。一般要求達到20%。
何為建築密度？ 是指建築物的覆蓋率，具體指項目用地範圍內所有建築的基底總面積與規劃建設用地面積之比（％），它可以反映出一定用地範圍內的空地率和建築密集程度。
能否分割、分層出租或者出售?根據企業與政府簽訂的《上海市國有建設用地使用權出讓合同》。分割分層出售的話需要有分割分層的獨立產證。
土地可否交易出售？國家相關法律規定，尚未有建築物的純土地是不可以上市交易的。因此在實際操作中，企業間經常採用公司股權交割的方式進行交易，規避相關稅費。
定向建造：開發商或土地持有者根據承租或求購企業的特定需求建造工業廠房，以提供租賃或買賣交易。
工改商：工業用地上建築物改變使用用途為商業，需要得到街鎮政府部門的審批
什麼是產權交易？產權交易指上、下家通過房產交易中心進行房屋買賣的交易行為。
什麼樣的廠房可以進行產權交易？只有通過“出讓”或是“轉讓”方式獲得的土地，地上建築物可以進行產權交易。
交易方式：
1. 資產出售轉讓，簽訂轉讓合同，辦理交易手續；
2. 股權轉讓
3. 司法訴訟：判決或調解、仲裁
4. 在建工程轉讓（工程量和投資額達到25%以上）
四：工業地產購置中涉及的問題：
a. 融資服務----獲得銀行貸款；
b. 辦證服務----幫獲得工程建設過程中的所有審批和證照；
c. 工商註冊服務---獲得工商註冊
d. 消防設計施工服務----提供消防設施的設計和施工，通過消防管理部門的驗收
e. 建築裝潢設計施工----購買的廠房和辦公樓提供裝飾設計和施工服務；
f. 綜合物業服務----為工業園區、商務樓、商業廣場提供全方位的物業管理服務；
g. 專項保安服務----為工廠、工業園區、商務樓、商業廣場提供專項保安服務；
h. 消防託管服務----為工廠提供消防設施及消防安全託管服務；
i. 工程託管----為工廠提供公共設施的託服務；
j. 保潔服務----專項保潔服務，包括開荒保潔、日常保潔、地毯清洗、幕牆清洗等；
k. 綠化租擺服務----綠化施工、綠化花卉租擺服務；
l. 政府補貼政策服務----獲得政府補貼政策下的補貼項目操作服務，如高新技術企業、工業化信息化融合項目、節能降耗項目等；
m. 人事代理----招聘、勞務外包、社保等人事代理服務；
n. 法律援助服務----法律諮詢顧問及案件訴訟；
o. 環評和衛評----環境影響評價服務、職業病危害評價代理服務。
環評三種形式：
1. 環保局官網上登記（無汙染的裝配、組裝、展示等）；
2. 環境影響報告表：機加工、電子裝配等輕汙染，4萬元左右；
3. 環境影響報告書：有汙染、化學品排放的企業。
篇幅有限，更多涉及到的工業地產知識，廠房和寫字樓知識，可以在評論區留言，
閱讀更多 北極魚oio 的文章
